资本月报 | 房企单月融资规模创历年新低，珠海万达商管递交招股书（2021年10月）

本月融资规模创历年新低，房企境内外融资成本两极分化。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

本月关注

央行表示恒大风险外溢性可控，北京研究住房租赁REITs

本月15日央行在三季度金融数据统计发布会上称恒大集团的债务风险对金融行业的外溢性可控，未来相关部门将督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，金融部门也将配合做好项目复工的金融支持。同时央行也表示要保持房地产信贷平稳有序投放，维护市场健康发展。21日银保监会在三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上表示经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效遏制。整体看来本月政府的表态，未来房企的融资环境仍将继续维持低位运行。本月北京证监局表示正加大对保障性租赁住房开展REITs试点相关问题调研，未来住房租赁公募REITs可能成为房企融资的一个选择。

本月融资规模创历年新低，房企境内外融资成本两极分化

本月100家典型房企的融资总量为367.35亿元，环比下降54.5%，同比下降71.3%，融资量达到历年来新低。其中发债总额116.09亿元，环比下降74.5%，同比下降78.6%。本月房企融资成本5.68%，环比上升0.06个百分点，同比下降0.46个百分点。其中境外融资成本11.75%，环比上升3.66个百分点，增长较大；境内融资成本3.48%，环比下降0.01个百分点。房企融资利率在2.90%-14.20%间，境内发行债券有金茂、绿城、华侨城等企业发行，利率基本在4%以下，而境外发债的企业债券发行融资成本最高达14.20%，企业融资持续分化。

珠海万达商管递交招股书，部分房企出售物业回笼资金

本月没有房企和房企旗下业务公司完成上市。在递表方面，本月河北唐山房企天鸿中国和成都房企合能控股分别在29日和31日递交了招股说明书，而房企旗下公司方面则有珠海万达商业管理在21日向港交所递交了招股说明书，期后明宇商服也在11月4日更新了招股书。因此截至2021年11月5日，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有12家和25家。此外值得注意的是本月部分房企有出售旗下物业股份以回笼资金的动作，比如花样年旗下的彩生活服务将邻里乐集团的100%股权售与碧桂园服务，交易金额33亿元，未来部分房企出售旗下物业股权回笼资金的举动可能会有所增加。

企业发债

债券发行：房企债券违约频发，境内外债券发行“双降”

2021年10月100家典型房企的融资总量为367.35亿元，环比下降54.5%，同比下降71.3%，融资量达到历年来新低。行业调控持续下，政策以及监管在窗口指导方面对各个融资方式加大审查力度，同时受行业多企业出现债务违约影响，房企当前融资较为困难，融资量走低，至此自2020年11月份以来，房企的单月融资连续12个月均呈现同比下降。从融资结构来看，境内债权融资241.37亿元，环比下降47.6%，同比下降60.9%；境外债权融资99.04亿元，环比下降61.5%，同比下降76.8%，随着近期多家企业境外债偿付展期或者违约，境外融资发行几乎“暂停”；本月资产证券化融资12.00亿元，环比下降86.7%，同比下降91.3%。

其中，10月发债116.09亿元，环比下降74.5%，同比下降78.6%。其中境外发债43.59亿元，环比下降79.0%，同比下降85.8%，随着更多的企业境外债的寻求展期或者违约，境外发债量急剧减少，发行企业仅有4家。境内发债72.50亿元，环比下降70.7%，同比下降69.2%，其中，中期票据发行69亿元，环比上升74.7%，同比上升33.2%；融资券发行3.5亿元，环比下降95.8%，同比下降88.1%。

本月房企融资成本5.68%，环比上升0.06个百分点，同比下降0.46个百分点。其中境外融资成本11.75%，环比上升3.66个百分点，增长较大；境内融资成本3.48%，环比下降0.01个百分点。房企融资利率在2.90%-14.20%间，境内发行债券有金茂、绿城、华侨城等企业发行，利率基本在4%以下，而境外发债的企业债券发行融资成本最高达14.20%，企业融资持续分化。2021年截至10月100家典型房企新增债券类融资成本5.42%，较2020年下降0.79个百分点，其中境外债券融资成本达7.02%，下降1.03个百分点，境内债券融资成本4.16%，较2020年下降0.34个百分点。

具体企业表现来看，10月发债量最高的企业是华侨城，发行了一笔25亿港元的中期票据。本月发行债券的企业有10家，发债企业个数比上月减少16家。而从发债年限来看，基本是3年。从债券发行利率表现来看，企业发债成本持续分化，绿城中国发行的中期票据利率达到2.90%，而部分房企的境外债发行成本最高达到14.20%。

债券到期：本月到期债券类533.36亿元

本月房企有42笔债券到期，金额共计533.36亿元,环比下降9.9%，到期债券只数基本持平。具体到期情况来看，到期金额最高的债券为碧桂园2017年10月发行的一笔38亿元的公司债和2018年10月发行的一笔30亿元的公司债，也使得碧桂园为本月到期金额最高的企业，到期总额约达到68亿元。

提前关注到11月将有28笔债券到期，合计425.43亿元，环比下降20.2%，偿债压力相对有所缓解，单笔金额最高为中海2015年发行的一笔70亿元的公司债。

债券违约：花样年、当代置业等企业公告债券违约

随着融资环境的收紧以及2016-2018年间房企高速发展时发行的债券逐渐到期形成偿债潮，房企债务违约事件频发，尤其是进入2021年之后，随着多家大型房企出现了债务实质性违约或者商票逾期等暴雷事件，债务危机成为了行业关注的重点。10月份，随着花样年、新力控股、当代置业公告在境外发行的美元债构成实质性违约，此轮美元债信用危机又被推向了高潮，内房企的美元债价格也暴跌，未来仍有可能有房企出现债务违约事件，需要行业警惕。

上市和股票

拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为37家

本月有河北唐山房企天鸿中国和成都房企合能控股分别在29日和31日递交了招股说明书，因此截至2021年10月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为12家，其中有7家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月万达旗下的珠海万达商业管理作为集团的轻资产商业管理平台在21日向港交所递交了招股说明书，是企业从撤销A股IPO之后的又一次上市尝试，期后明宇商服在11月4日更新了招股书。截至2021年11月5日，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有25家，其中有多家企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。除此之外，北京城建(600266,股吧)旗下的物业公司北京京城佳业物业在本月通过了上市聆讯，预计将在11月10日正式上市。

IPO和增发：房企旗下公司上市速度有所减缓

本月没有房企和房企旗下公司完成上市，因此2021年截至10月底新上市的房企仍仅有三巽控股一家，新上市的房企旗下公司则有12家，不过近两个月递交上市申请的房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，房企旗下公司的上市速度有所减缓。

股权变动：多家房企受股东增持，部分房企出售物业股权回笼资金

本月有多家房企出现了大股东的增持，包括富力、中南、禹洲、绿城、上坤等，部分企业股东大举增持的原因是当前房企股价偏低，大股东对公司发展前景较有信心，从而以低成本大举增持。不过与此同时，本月还有部分企业获得了股东的减持，比如嘉凯城(000918,股吧)就受到了公司股东广州凯隆的减持，由于广州凯隆的实际控制方式中国恒大集团，因此可能也是恒大收缩战线应对流动性危机的一个环节。

除此之外，本月还有部分房企有出售旗下物业股份以回笼资金的动作，比如花样年旗下的彩生活服务则将邻里乐集团的100%股权售与碧桂园服务，交易金额33亿元，未来部分房企出售旗下物业股权回笼资金的举动可能会有所增加。

股价变动：受债券违约信息影响，两市地产相关表现较为惨淡

受多家房企债务违约等信息的影响，本月两市的地产相关股表现都较为惨淡，尤其是A股，整月下跌的股票占比超过了87%，H股整月下跌的股票占比也超过了58%。在H股方面，本月宋都服务的月涨幅达到了37.96%，是H股涨幅最大的地产相关股，主要是因为企业的股价从4日至12日连续几天大涨，其后虽然直到月底都在盘整，但是整月涨幅仍是地产相关股的第一。整体看来本月H股房企的表现都较为疲软，除了宋都服务之外，其他房企的涨幅都不超过20%。

在A股房企方面，本月津滨发展的涨幅较大，企业股价在21日和22日因为公布的三季报显示企业有较好的业绩而连续涨停，因此虽然企业股价在本月其他时间都在盘整，但最终整月涨幅也达到了24.26%，使其成为A股涨幅最大的房企。

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