房企连环暴的背后，到底发生了什么？

这几天，笼罩在地产圈上空的乌云更厚了。

先有阳光城(000671,股吧)三季报被战投方董事投出反对票，进而官宣对多笔美元债寻求展期；后有佳兆业担保的理财产品被曝逾期，投资人上门，流动性危机被引爆。

与此同时，网传"世茂与陆家嘴(600663,股吧)信托谈延期"，世茂集团紧急发布澄清说明，与陆家嘴信托合作正常，从未有过逾期或面临延期偿付。

但是，情绪到了，说什么都没用。11月5日，延续前一日走势，地产行业再次遭遇股债双杀。

自9.29央行、银保监地产金融座谈会后，主管部门连续就地产维稳发声，央媒也传递了房地产信贷环境正在改善的信号，部分房企频频增持自家股票或者回购美债表信心，但市场就是“不买账”。

房企连环暴的背后，到底发生了什么？

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阳光城“难过的24小时”

“我们确实很难，我们会过去的。”

几天前，就是市场传闻阳光城被某行抽贷那一天，红姐私信问了在阳光城工作的一位朋友事件的真实性，他这样回复了我。

整个地产圈都在关心阳光城的动态。在9月以前，阳光城对外表现是完全正常的，多次回购美元债，与万物云进行换股协议，9月销售同比环比双增。

分割线来自10月。

10月4日花样年一笔2亿美元债违约，带动包括阳光城在内的多家房企美元债价格大跌。同时网传郑州阳光城项目停工，公司及时辟谣。

三季报发布后，扣非净利润亏损17.52亿，遭泰康系两董事投出反对票，引发境内外债券暴跌，多家机构下调其评级，公司官宣多只债券寻求展期，流动性问题暴露。

11月3日清晨，网传一封疑似阳光城内部员工所写的《老板压上了家长，而我想哭泣》的公开信，字里行间流露出，阳光城的流动性困境与金融机构抽贷、预售资金被锁定有关。

红姐也向接近阳光城人士进行过询问，其表示，阳光城面临的主要问题是有的项目遭遇到信托机构抽贷，并且影响到了其他项目的开发贷（不便细说）。

连日来，阳光城努力与各方沟通，阳光城实控人林腾蛟承诺对美元债展期进行全额担保。

这两天，陆续有阳光城的好消息传来，12.7亿购房尾款ABS、6.37亿“18阳光04”、4.99亿ABN展期方案陆续获得债权人通过。

2

佳兆业“负面缠身”

引爆佳兆业的导火索是理财产品逾期。

11月3日晚，佳兆业理财产品延期兑付的聊天截图流出。11月4日上午，多名投资者到深圳佳兆业总部寻求解决方案。身在医院的佳兆业实控人郭英成被迫电话连线现场，恳请投资人相信佳兆业有能力和办法还钱，给予一点时间。

当日下午16时许，佳兆业公布理财初兑方案，并表示集团已着手处置重大资产，挑选深圳的18个项目，总货值818亿元，处置营来的资金将作为财富产品兑付的补充资金来源。

红姐从接近佳兆业人士处了解到，佳兆业理财产品逾期也与境内融资紧缩有关。

银行方面，受“三道红线”监管额度影响，银行虽然不抽贷，但普遍到期不续贷，导致房企流动性持续收紧；信托也很谨慎，以往通过非房板块放款的方式都不再用，新增放款也基本停止。

虽然9.29座谈会“纠偏”后，四大行对按揭贷和开发贷有所放松，但按揭贷进预售资金监管账户，在H大暴雷后，很多地方政府、住建部门对预售监管账户卡的很严，资金无法提取。

开发贷方面，四大行宽松额度更多流向的是央国企，且很多地方中小银行目前还是停贷状态。因此至少到目前，民营房企新增开发贷依然很难。

佳兆业也面临着同样的情况。

21世纪经济报道援引一位了解佳兆业情况的金融机构人士说法，评级被下调后，不仅触发了债券提前偿还的条款，许多正在进行中的融资也被迫中止，“融资一下就停了”。

上述接近佳兆业人士告诉红姐，佳兆业理财产品到期规模不大，且佳兆业几乎也没有商票融资，因此对项目正常开工销售影响不大。

目前，佳兆业也没有被银行抽贷，只是个别私募以评级下降为由想提前收回借款。信托机构也还好，只是要求追加抵押物、增加担保措施，加强贷后检查。

3

世茂“一日惊魂”

10月14日，网传“世茂与陆家嘴信托谈延期”，10月15日世茂紧急发布澄清说明，称集团与陆家嘴信托合作正常，过往从未有过逾期或面临延期偿付事项。

但是，仍没有抵挡住股债被双杀，至午后收盘，世茂集团(00813.HK)股价大跌13.26%， “19世茂G2”、“19世茂G1”、“20世茂G1”、“15世茂02”均跌超20%，盘中临时停牌。

10月15日下午，世茂集团紧急召开投资人电话会议。从会议纪要传递出的信息看，虽然没有信托违约逾期，但在融资、销售方面和其他房企境遇差不多。

销售方面，世茂表示10月销售预计会有30%的下降幅度，行业整体降幅约50%，世茂“算是跑的比较快的”，7、8、9 月已经开始促销，维持每月约200亿的销售，全年预计实现2900亿销售。如果后面政策有放松，可能会超3000亿，但原定的3300亿目标难达成。

按揭贷款方面，10月份有一定的政策放松。此前金融机构和政府对预售资金账户都加大了监管，“有些明明 1 亿就可以交楼，但是非要压 3 亿”。

世茂表示，目前和金融机构去谈融资，虽然量不如以前，但还是有些新增。近期会启动对美元债、股票的回购，希望给市场传递更多的信心。

必要的时候，之前不舍得卖的优质资产，也可谈。上海、北京、办公楼和酒店有很多，现在还在谈价格，香港方面也有 200 多亿货值的资产可以卖。

世茂表示，目前最关键的是增强金融机构的信心。“像我们发债还有 50~60 亿的额度，但就发不出去。如果这些债务全都不能借新还旧，那压力还是非常大的。”

4

警惕连环踩踏

11月4日，微信群流传易居克而瑞企业战略部总经理、浙江区域总经理刘晨光发的朋友圈。其表示，地产融资并未实质放松，呼吁主管部门别误判形势。

红姐从各方了解到的信息也是如此。

按揭贷虽有放松，但因为地方政府部门及金融机构对预售资金账户监管更严，房企不能提取，对房企的流动性没有带来实质性缓解。

成都已经出了预售资金监管办法，北京也出了征求意见稿，预计后续正常提取会得到支持，但政策落地还需要时间。

银行开发贷方面，四大行腾挪的额度目前看是偏向央国企，民企新增开发贷依然很难，没有得到实质的宽松，很多中小银行对民企仍然是停贷状态。

信托机构方面，部分信托存在抽贷行为，大多数信托采取追加抵押物和担保措施来防御风险。但对房企新增放贷也基本停止，房企连环暴，投资人避险，产品也很难募集。

债券方面，房企发债也是超预期收缩。花样年、当代置业等违约负面事件发酵，境内外资本市场信心持续低迷，发债难度越来越大。

刘晨光呼吁，当下地产融资环境是继续变紧而非变松，企业之间的连环踩踏愈演愈烈才刚刚开始，亟需维稳。

红姐也认为，现在说“金融机构对房地产融资已基本恢复正常”还为言过早，政策落地还需要信心的传导。

未来一两个月很关键，如果地产融资实质性恢复正常，房企的流动性困境才会得到真正缓解，否则不排除还会有几家房企躺倒。

也许到那个时候，人们才会更清醒地意识到，房企的暴雷不仅仅是因为个体经营不善，是整个行业出了问题。

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