合富研究院：10月广州商业地产市场报告

合富大数据显示，在作为第四季度首月的10月，广州商业市场大体上开局良好。成交方面，公寓凭借十一黄金周的促销，成交量环比同比均有所上升，而商铺也有显著同比升幅；供应方面，公寓放缓，写字楼、商铺同比都有较大的升幅；库存方面，由于写字楼供应大幅上升，其库存也有上升趋势，公寓及商铺库存则有小幅去化。

2021年10月全市商用物业供求走势

写字楼：对比有较多大宗交易的9月份下降超50%

合富大数据显示，10月全市写字楼成交量为40261㎡，同比下降58%，环比9月下降52%；成交量处于中等水平，环比有三例大宗交易的9月份、同比两例大宗交易的去年10月份都有较大幅度的下降。新增供应方面，10月写字楼新增供应6.5万㎡，主要来自花都保利国际金融中心。

在成交区域分布方面，对比有三个区域大宗交易的9月份，10月市场成交量有所下降，仅南沙区中交国际邮轮广场有万方级别的大宗交易。

尽管交易规模对比9月有所下降，但10月仍有较多表现抢眼的项目收获涉及数个整层的大宗签约。中交国际邮轮广场甲级写字楼成交30-34F高区共5个整层。合景誉山国际则为9层小独栋产品的整体成交。尚品雅居继9月网签1万㎡后，10月继续签1号楼10-16F。

合富辉煌商业地产副总经理邓育华女士表示， 大宗交易一直是写字楼市场的主要支撑，从买家方面看，区别于过去以投资者为主导的市场模式，近期国企自用买家占比越发增多，这些国企购置行为，一方面与政府主导下的广州城市产业规划布局相呼应，另一方面国有企业普遍财务状况稳健，在目前的市场条件下以合理价格下低位吸纳，既省去租金，也坐享物业升值。

公寓：热点个盘推新后陆续开展签约，支撑10月成交量环比上升7%

公寓市场方面，合富大数据录得10月公寓成交量为91412㎡，环比9月上升7%；部分热点个盘在黄金周获得的交易陆续展开网签，支撑10月成交量继续小幅上升。新增供应方面，10月公寓新增供应7.7万㎡，主要来自越秀国际总部广场、誉山国际及广州滨江上都项目。

成交分布方面，越秀集团旗下在海珠、南沙区项目让利走量，尤其是黄金周成交向好，带动区域成交量有可观的环比升幅。

南沙区越秀国际总部广场等多个越秀集团旗下项目均抢占榜单前列多个席位；涉及项目现阶段均采取较强力方式走量，并辅以大规模的销售渠道发动，黄金周成交以及后续表现均较好。

合富辉煌商业地产副总经理邓育华女士表示，在现时"小面积，低总价"的公寓同质化竞争中，并在开发商"三道红线"的政策影响下，许多开发商都实施让利走量的方式回笼资金，尤其是在十一黄金周的促销时期。接近年底，以各大开发商的任务压力及较往年的成交来看，第四季度的公寓仍将普遍走量。

商铺：大宗交易支持，成交量连续三个月在6万㎡左右

合富大数据显示，广州商铺市场10月成交量为53213㎡，同比上升49%；成交量连续三个月维持在6万㎡左右，均较受到大宗交易支持。新增供应方面，10月新增供应约3.6万㎡，主要来自南沙等外围区域。

成交分布方面，南沙区连续两个月领衔全市成交量，分别由合景方圆水恋以及颐德湾尚作为主力网签个盘。增城、番禺区域成交量同样破万。

南沙明珠湾板块颐德湾尚10月获批预售证后随即网签1.6万㎡。项目以明珠湾区CBD高端滨海综合体为定位，商业部分规划为街区式高端商业。此外大型个盘配套商铺占据榜单显著比例，亚运城（总建面500万㎡）、敏捷绿湖首府（270万㎡）、合景誉山国际（254万㎡）、万科世博汇（134万㎡）均属于百万方级别的大型项目。

合富辉煌商业地产副总经理邓育华女士表示，大型社区商铺越来越受大众接受并青睐，大型社区的主要优势在于消费人群基础大，人流比较稳定，消费力相对固定。由于社区商铺需求稳定，收益稳定，其投资风险也会相对较低。在商办项目中，也有类似的大型社区项目，如位于广州白云金沙洲的城投·保利金沙大都汇，建面53万㎡，地铁6号线沙贝站上盖，在售的一线临街现铺，5米层高可改复式全功能。不但社区自身已有稳健的消费力，更作为地铁上盖项目，影响力可辐射周边多个大型社区，因此受到较多客户的认可和追捧。

城投·保利金沙大都汇