困局之下，地产何去何从？

11月11日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟与平安证券探讨10月房地产市场及企业表现情况。

以下为核心观点及问答内容，个人观点，不代表机构

01

困局之下，地产何去何从？

（一）行业整体情况

整个行业基调都在下降，供求均遇冷，但央行提出“两个维护”后，监管层接连发声，按揭端已转好放松，下调利率，缩短房贷周期，保证交易平稳，10月成交已有筑底信号，降幅收窄。目前资金面变化还停留在居民新房领域按揭端的维稳，对二手房贷款额度仍不足，这也和房企信用事件相关，要将有限的贷款资金留给新房。企业信用修复需要更长时间。各地更加强化预售资金监管，对企业资金链修复更雪上加霜。房地产税试点进入实操阶段，同时房企“以价换量”效果逐渐消退到“跌无可跌”，加剧买房观望情绪。

（二）新房情况

10月新房成交环比小幅下跌1%，同比降幅较9月收窄至27%（9月同比下降36%），跌幅趋缓，有筑底信号。各能级城市中一线城市韧性较强，新房环比升7%，同比降幅收窄至15%；项目端监测情况看，虽然成交数据比较好，但是市场热度一般，北上处于成交低位，北京新房打折，新盘不再是日光，需要渠道找客户；上海新房入围积分降低，个别楼盘主动延长认筹时间。广州成交创今年新低，出现降价、首付延期现象；深圳个别盘日光，但也有出现佣金比例提升、折上折、返佣现象；一线城市市场整体比较分化。三线城市10月新房成交改善尤为明显，同比下降 31%，同比降幅较9月收窄16pct（ 9月同比下降47%），主要是“以价换量”起到促销效果；但同时低能级城市也有“以价换量”失效现象。

（三）二手房情况

二手房没有出现筑底现象，还是受信贷影响，重点城市二手房成交连续7个月下跌，10月环比下降21%，同比跌幅达46%，几近腰斩。10月成交量创2020年2月以来新低，只比2020年2月略好一点。京沪深杭等热点城市成交跌幅均在60%以上，深圳跌幅最甚达89%，青岛跌幅80%以上，东莞厦门跌幅70%以上。一般二手房成交是新房的先行指标，成交压力也会传导至新房。

（四）土拍市场

10月全国300城成交面积环比下降11%，同比下降58%，成交金额同比下降39%；1-10月土地累计成交同比下降23%，为过去5年最低点。房企资金链压力影响土地投资，土地成交减少会影响后续新房供应量。二批土拍成交量出现明显下降，流拍率26%，半数流拍地块位于核心一二线城市且均为涉宅地块，撤牌地块主要位于远郊区，房企拿地积极性明显下滑。非重点城市也有明显降温，南通、徐州、金华等长三角二三线城市，土地市场明显冷却。

（五）房企拿地与销售

房企销售增速下滑明显，10月单月销售业绩环比升1.4%，同比降幅32.2%，降幅较9月收窄3.5pct。销售回升得益于“以价换量”，TOP50房企销售均价出现明显下降，部分房企销售均价较年内最高点下降10%；拿地比较谨慎，28%房企的拿地销售比在0.2以下；半数在0.2-0.4之间；27%高于0.4，低于监管要求（0.4）的房企在增加。深耕长三角的区域性房企、规模房企拿地相对积极。TOP10-30房企拿地销售比超过行业平均水平；房企以价换量的窗口期在收缩，大家买涨不买跌，低能级城市已出现即使下调房价也无法刺激销量的现象，但在二线城市、省会城市还相对受用。

（六）政策面

地方政府如北京等加强预售资金监管，政府担心工程烂尾激发民生问题，加剧开发商流动性危机，很多房企有钱而不能动；部分城市出台限跌令，为了维持价格稳定，交易秩序平稳，要求售价不能低于备案价格的15%，违规则冻结交易网签，房企自救能力进一步恶化。

（七）展望

接下来新房销售仍将“以价换量”为主，预计到延续到明年1季度，目前有20多家房企10月售价和年初相比有明显下跌情况，“以价换量”介入较早，以后还有更多项目参与，但是效果递减。但“以价换量”会导致供应不足，由于原材料成本上升等因素，房企已无大幅降价空间，若降则亏损，因此会暂缓推盘。有些合作项目由于多方意见不一致，导致项目难上市，品牌房企和地方房企合作项目，品牌房企想尽快去化，但是地方房企没有相关财务问题，若低价卖掉会损害自己利益。品牌房企间合作项目，对于价格定价不一致也会导致供应量不足，这些均导致成交量疲弱。

第三轮集中土拍预计比较低迷，如果定价回落，部分企业仍将积极参与，但从二批土拍看，除深圳外土地价格没有明显调整。珠三角、长三角的热点二线城市，中长期看楼市有支撑，但短期仍有量价下行压力，仅价格倒挂项目还能热销，但此类项目占比逐渐降低。目前内生需求集中的城市，没有外来人口，更多依靠本地改善，“以价换量”让大家更加观望，冰冻修复时间更长。企业在三四线城市不计成本低价抛售，造成价格紊乱，让购房者对预期造成根本改变，令政府维稳政策失效；同时房企资金问题造成工程款兑付问题，懒工怠工问题加剧购房者担忧，情绪会传染，即使是基本面好的城市，也会面临下行压力；违约房企的数量会增加，但破产清算的规模房企不会很多。以后房企格局是“28定律” ，80%活下去，用时间换空间，20%活得比较好，不断扩大市场占有率。

02

Q&A

Q1

对明年的销售、投资、开工粗略判断是怎样？

A1

今年行业销售规模还会比较高，维持17亿平米的水平。目前从供应、库存、可售角度，明年会不如今年，后续还要看土地供地情况和政策。今年土地成交量是过去5年的最低点，行业库存处于低位，可售量比较有限，可能有些城市会供应短缺，也会影响成交释放。有些房企考虑利润问题，不排除暂缓开发，价格逐渐回归合理后，逐步刺激需求的合理释放，成交量不至于出现失速下滑。

投资方面会悲观一点，企业更重要是活下去，对于新开工、土地购置会暂缓，有限资金用在保交付、竣工和建安投资，然后根据工程进度申请预售资金回流。叠加今年基数较高，因而明年不太乐观。

对于政策期待，目前更多在居民政策，支持刚需合理消费，毕竟现在居民杠杆比较高，没有加杠杆的空间，同时也需考虑金融机构风险。房企端，政策更多支持企业复工复产。至于鼓励金融机构给房企放款，目前暂未看到。但是房企暴雷影响波及范围已牵连产业链上下游，负面事件逐渐浮出水面，也许也会引起监管关注，但很难有立竿见影的措施。

Q2

销售会不会再次探底？

A2

销售有进一步探底可能，部分区域大幅降价也无法刺激消费，不排除二次探底的可能性。

Q3

房贷利率放松迹象？

A3

按揭周期有缩短，但房贷利率没有形成全面性下降，在我们监测的案场、项目，支持按揭政策落地还需要时间。整个房价在回调，金融机构担心抵押物价格打折，经济下行下对于购房者月供能力有考量，尽管按揭是优质贷款，但是不可能一下子放开。过去5-6年每年房贷差不多放5万亿，仅2020年高一点到7.8万亿，今年到10月已接近5万亿，再放即属超额情况。主观性和客观现实决定短期无法形成房贷洪流，更多是“拆东墙补西墙”调整，后续还须观察变化。

Q4

第三批土拍政策调整？

A4

土拍价格方面，第一轮土拍的75%地块的地价比周边可比地价高，每次都会出现下一次起拍价是上一次成交价的情况，全国平均地价超3000元，平均成交楼价大概9000元，地价房价比30%，热点城市的企业利润无法保证，所以未来可能会降低土地价格；还有个调整可能关于土地出让金的分期缴纳，原来规定的完工时间要求等降低。二批供地时配建等制度已经退出，还给企业利润空间，深圳已经率先降低土地价格，其他城市如果跟进，也会督促企业抓住机会。去年疫情期的纾困政策可能再度恢复。

排版 | 太阳

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。