楼市，周末“重要喊话”……

楼市最痛苦的时候，正在过去。

即将到来的“楼市之春”会怎样？是简单地重复历史吗？这个周末，一系列重要喊话来了。

这些“喊话”非常重要，是在给2022年的楼市定调。

先看央行。

央行通过官网发布了“人民银行党委召开会议认真传达学习党的十九届六中全会精神”的新闻通稿。

里面有如下的表述：

坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投资恢复，抑制价格过快上涨，促进经济社会高质量发展。继续稳妥有序处置高风险金融机构，压实各方责任，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

聚焦发展不平衡不充分问题和经济社会民生的薄弱环节，创新货币政策工具，引导金融机构加大对小微企业、绿色发展、科技创新、乡村振兴、区域协调发展的支持力度，促进共同富裕。加快推动金融法治建设，提升金融服务保障和金融消费权益保护水平，坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。

这其实就是央行从现在到明年年底的工作思路，隐含了很多政策信号。

先看房地产。央行只说了一句“维护房地产市场平稳健康发展”，而之前央行多次的表态，使用的都是“两维护”——“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

“两维护”怎么变成了“一个维护”？难道是“维护住房消费者的合法权益”不提了？

当然不是。“一个维护”其实包含了“两维护”，意思没有变化，只是语气上有所调整。因为楼市的政策底已经构筑完成，市场信心开始恢复，如果继续“语气强烈”，会担心市场再次过热。

此外，你要特别注意这句话——“做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投资恢复，抑制价格过快上涨”。

跨周期，是最近提及次数比较多的词汇。疫情爆发之初，是逆周期。逆周期，意味着货币政策力度非常大，印钞比较多；跨周期就不同了，意味着印钞的时候要想着后果，回暖的时候要考虑避免过热。

而且央行提及了“抑制价格过快上涨”。因为PPI已经创出了新世纪以来的最高点，CPI也开始反弹。当央行重视价格问题的时候，货币政策一般来说很难“宽松”。降准和降息，都会变得慎重。

“坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张”，是两家互联网大平台的利空，有能力在金融服务领域垄断的，只有这两个平台的支付渠道、金融产品销售渠道。

再看银保监会，这是仅次于央行的、最能影响楼市的监管机构。

银保监会也在官网发布了“传达学习贯彻党的十九届六中全会精神”的新闻通稿。同样的，也谈到了未来一段时间的政策导向：

会议要求……要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

这段话很有意思。

第一，银保监会跟央行保持一致，只提到了“促进房地产业稳定健康发展”，而没有重复“两维护”。

第二，在强调“稳地价、稳房价、稳预期”的同时，银保监会提出要“遏制房地产金融化泡沫化倾向”。

也就是说，银保监会在给市场划底线（不能暴跌、过冷）的同时，也划出了高压线，这就是不能再度过热，再度出现“金融化、泡沫化”的倾向。

这是在提前打防疫针。

原因很简单，上周房地产股、房地产债都出现了大幅反弹，有些个股和债券反弹幅度超过20%。

官方想传达的信息是：楼市不能过冷、房价不能断崖式下跌，但不意味着市场180度翻转，再次重演2016年到2017年的过热局面。

说白了，就是“这个春天不一样”，这个“春天”只能是“春天”，不能变成“夏天”。

对此，中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成，这两天在“第十二届财新峰会”上，有所解读：

1、房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去。在这点上，房地产企业不应该抱有幻想。

2、房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化，这个变化就是房子不再是投资的对象，而是为民生所计。

此外，盛松成还有如下解释：

无论是2003年非典还是2008年国际金融危机期间，在中国经济受到较大冲击之时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因为当时人均住房面积较少。

但随着中国经济进入新的发展阶段，房地产运行的底层逻辑也随之变化。盛松成进而指出，目前中国人均住房面积已经接近美国的三分之二，而人均GDP只有美国的六分之一。所以从均衡发展的角度来看房地产已经不是中国经济发展未来最主要的增长点。

一二线城市热点的房地产调控已经非常严厉，在稳地价、稳房价、稳预期的指引下房价也很难再大幅度上升了。应该不只看到一二线城市的高房价，也应该看到三四线城市的房地产风险。

盛松成核心观点，跟监管层想法很接近。只是有些数据和观点，值得商榷。

比如中国人均住房面积接近美国的三分之二，这种数据是怎么来的？凡是去过美国的人，恐怕都不会相信这个数据。

中国目前仍然处于城镇化高速增长期，城镇化率每年增加1个百分点以上，人和房子很大程度上是分离的。比如你家里有房子，但不代表你上班的城市有房子。

所以，“人房错配”是中国楼市当前一大特色。看不到这一点，谈人均住房面积是没有意义的。

另外，美国人的居住形态基本上是中国人所说的“别墅”（house），或者说中国人的居住形态基本上是美国人说的“公寓”（apartment）。这两种居住形态的“使用面积”差距非常大。

比如你住200平方米的大平层，你朋友住200平方米的别墅，两家都是3口人，人均居住面积一样吗？

名义上，两家人均都是66.7平方米。但实际住高层的，要打7折或者75折，因为使用率比较低。住别墅的，至少要乘以1.5，甚至乘以2。

所以，千万别说中国人均居住面积接近美国的三分之二，那会让人笑话的。

至于盛松成说的“房子不再是投资的对象，而是为民生所计”也比较绝对，跟“求是”杂志上领导说的，“要增加城乡居民住房……等各类财产性收入”的精神不符。

能给你带来财产性收入的，一定有投资属性。

美国城镇化早就完成了吧，直到今天美国住房的租金回报率仍然远远高于中国。至于房价，也在持续上涨。比如财经杂志今年6月的这篇报道（下图），就透露了很多真相：

美国是全球最大的发达国家，科技创新全球领先，产业结构也是我们羡慕和学习的。按照有些专家的想法，美国的房子应该没有什么投资价值了，为什么租金回报率是我们的好几倍？为什么遇到经济下行压力，美联储还要直接印钞给房地产行业？为什么美国房地产行业增加值占GDP的比重，至今仍然远远高于中国？为什么美国经济不景气之后，房价也会大幅上涨？

凡事多想一个为什么，就不会人云亦云、想当然了。

至于盛松成说的，“应该不只看到一二线城市的高房价，也应该看到三四线城市的房地产风险”，我是赞成的。

未来如果要出现巨大的风险，也是普通三四线城市。

而且要拯救三四线城市，恐怕只有货币棚改了。货币棚改相当于“原子弹”，一旦使用又将让全国房价大幅上涨。但如果不用这招，未来人口流失的三四线城市的楼市，比较麻烦。

最后总结一下：

即将到来的“楼市之春”，跟历史上的都将不同。可能是一个缓慢回暖的过程，可能需要半年以上的时间，甚至1年。管理层基本不会让楼市重演2016-2017年的大反转。记住，明年是2022年。

市场回暖，不意味着房企将全面得救。中国房地产行业产能过剩，“去产能”是必须的。未来将有大批房企被并购，或者转型，或者关闭。但这个过程要拉长一些，避免出现系统性风险，以及对保就业的冲击。

但中国楼市，尤其是有显著人口增量的、高级别城市的优质不动产，其长期投资价值毋庸置疑。短期的波动、回调都不算什么，只是为大家提供进场机会而已。

政策是希望资金流入股市，流入第三支柱养老保险，也就是开启“印股票的时代”。但这是一个长期的过程，需要重建金融业、尤其是证券业的信用。金融、证券行业一旦失去信用，杀伤力极大，2015年的教训我们一定要记取。

让中国的家庭，可以获得一个稳定的资产之锚，这是非常重要的。有恒产，才有恒心，才有社会的稳定。

如果中国人70%以上的资产都是金融产品，都是股票、债券、外汇之类的，恐怕才是更令人担心的——到那时，美国想给中国制造点麻烦，就变得非常容易。

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