楼市到底了？！

在刚刚过去的这一周，楼市真的很忙：

11月8日，国研中心在深圳举办了一场房地产形势座谈会，召集了包括万科、佳兆业、卓越在内的代表性房地产企业。

11月9日，据《金融时报》报道，高盛正在买入中国房企债券。

11月9日，武汉政府网站发布《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》里面提及对“对非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制”。

11月10日，央行发布了10月个人住房贷款统计，数据显示：2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

11月10日，沈阳房产局召开房企会议，拟放松限购限售政策，但随后表示并无此事。

11月10日，还有一场和房地产相关的重要会议召开，中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会于当日召开房地产企业代表座谈会。目的就是为了给房企输血，防止房企资金链恶化。

短短一周的时间，多个回暖信号频频杀到，这让过去几个月被人一致看衰的楼市，有了一丝喘息的机会和一丝希望。

不知道大家是否还记得小白菜在大概一个月前的那篇文章《土地流拍，央行发话！房企“躺平”为了啥？》，回过头来看，那篇文章基本预测了如今的局面。

上周发生了这么多事，咱们挑几个重点的来看看。

用心良苦的央妈

11月9日，高盛买入中国房企债券的消息引发了关注，尤其是在hengda债务违约事件之后。

不过高盛向来以“反向指标”著称，逆势操作不足为奇。但是这次报道这个消息的媒体很有意思——央行旗下的《金融时报》。尤其是，在报道中还用了“抄底”二字，这是不是在暗示——底部到了？

与此同时，11月10日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。分析称，这场座谈会意味着房地产企业境内发债的政策会有松动，而有房企透露近期也有计划在银行间市场注册债务融资工具。

这样一来，卡开发商脖子最严的融资端，有望松动，资金链紧张的房企有救了。

这让我们想起了第二轮集中土拍的惨状22城集中土拍流拍率高达30%，而广州流拍率高达50%以上，北京的流拍率更是高达60.5%。

我在此前的文章中说过，第二轮集中土拍的惨状，其实是房企们“躺平的抗争与博弈“？

如今来看，是不是这样的抗争起作用了呢？小白菜不敢确定，但结果确实是让房企松了一口气。

另外，不知道大家有没有注意到，最近央行一直在不断的给信心。

这一轮积极信号的起点，就是央行。先是9月底，央行三天内两次提及房地产，在9月27日召开的央行货币政策委员会2021年第三季度例会，以及9月29日召开的房地产金融工作座谈会上，均提出“维护住房消费者合法权益”，市场将其解读为“释放暖意”。

此后的10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会，那场发布会上破天荒的聊了很多房地产，而且每句话都暗含深意：

1、＂房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常＂

2、保持房地产信贷平稳有序投放

3、恒大集团的问题在房地产行业是个别现象

那场发布会之后，市场的动作就没断过：

首先就是个人房贷的部分——房贷利率下调+放款周期缩短。

最近，多个城市的房贷利率已经从高点回落。

据贝壳研究院数据统计，10月其监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

10月90城中20个城市房贷利率出现下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市。

放款周期方面，也出现了明显的缩短。从下半年开始，全国各地的放贷周期就在拉长，放款周期3-6个月是常态。临沂、济宁、菏泽等山东地级市放款周期半年以上，而苏州、泰州、盐城等直接放款时间不定。

据贝壳研究院数据，10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。不过从局部城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。

据说，杭州针对符合条件的刚需家庭购房，放款周期缩短至1-2个月；苏州部分银行最快2周能放款。

现在，不但能贷款，利率还降低，这才是又给信心，又给政策，对于购房者来说压力小了不少。

为了证明自己的努力有效，央行在11月10日，发布了10月个人住房贷款和房地产贷款投放两个数据：

10月增加3481亿元，较9月多增1013亿元；

10月份房地产贷款投放环比和同比都有大幅提升，预计环比多增加1500亿至2000亿元。

过去几个月，央行没有发布过这个数据，这个时候之所以公布这组数据，就是要给市场信心。

为什么不能硬着陆？

强势调控生效，楼市被压抑下来之后，为何又要给市场信心呢？估计大家都会有些疑惑。

近日，一篇来源于中国金融四十人论坛研究员的论文《如何防范房地产市场硬着陆风险》传播很广。这篇文章可以给点启发。

该论文直言不讳地指出，进入2021年下半年以后房地产行业面临着前所未有的压力，硬着陆风险已现端倪。

文章中提到：如果房地产硬着陆，会拖累经济增长、导致地方政府卖地收入超预期下降、冲击并抬升信用风险乃至全社会购买力下降等等。

论文称，如果房地产投资和销售下降15%，就会拉低1.5%的GDP。

这张图我必须着重再放出来一下，大家可以结合这个，再去看看前面的动作，基本击中每一环。

最后，我想说下土地财政的部分。

经历了第二轮土拍的凄惨之后，第三轮集中土拍，玩法更新了。

这次土拍把家里最好的地块拿出来拍。

北京拿出了朝阳区的绝好地块，5宗地块中有2宗是顶级学区。

深圳11宗地有6宗都是西部的优质地块。

南京把热门版块的地全拿出来，河西南、大校场、鼓楼滨江都有地块。

上一轮集中土拍表现最好的南京和深圳，就是因为把优质土地拿出来拍。

这次多个城市不仅把压箱宝的地块拿出来，还下调了竞拍门槛。

以前动不动要缴纳50%的保证金，不准联合开发，现在给30%就行了，没钱还能分期付款。

实在不行，可以找人联合开发。这就是要刺激房企拿地。

不得不说，开发商们用暴雷和躺平为自己争取了融资端的宽松和土拍的好机会。同时，短期的危机可能已经过去。

对于购房者来讲，买涨不买跌一直是楼市潜在心理规律。所以，价格下跌会降低购房预期。所以我们看到，全国已经有21城发布了“限跌令”（不完全统计）。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

那对于刚需来讲，现在是不是抄底的好时机呢？大家怎么看？

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