政策精准纠偏有助于实现“稳房价”目标

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

最新发布的10月份70城房价指数显示，主要城市的房价明显回调，且调整的幅度在加大。新房价格指数环比上涨城市数从上月的27个骤降至13个，连续2个月出现房价上涨城市数下跌的现象（9月份上涨城市数减少了19个），52个城市新房价格环比下跌。新房价格跌幅扩大、下跌范围扩大的主要原因是，10月份很多开发商资金链比较紧张，表现在前端融资受限，而后端的商品房销售明显下滑，且预售资金管制加强，已销售的部分也难以转化为回款。

于是，开发商不得不启动了新房打折促销活动，特别是在二三四线城市。据调研，10月份新房七到八折的价格促销非常普遍，值得注意的是，前期加杠杆、冲规模比较激进的开发商，特别是靠前融撬动购地的，在面临前后两端的资金挤压时，不得不通过挪用预售资金、拖欠供应商货款、推迟商票和理财产品兑付等形式，来缓解资金链的压力，甚至选择债务违约。

但是，这些损害民生、损害市场信心的行为受到了抵制，也使部分房企资金链受到影响。资金链进一步紧张，倒逼开发商以更大的促销力度卖房，这是新房价格跌幅扩大、下跌范围更广的主要原因。二手房市场整体趋势与新房类似，但回调更明显。10月，70城二手房价格环比下跌0.3%，一二三线城市分别下跌0.4%、0.3%和0.4%。70城只有4个城市二手房价上涨，64个城市下跌。同比方面，70城二手房价指数上涨2.0%，连续3个月出现涨幅0.4-0.5个百分点的急剧收缩。

二手房价下跌幅度更大、范围更广的主要原因是：一方面，今年15个城市祭出二手房参考价，去年以来房价上涨较热板块，指导价甚至“腰斩”。各大银行按指导价发放贷款，导致按揭杠杆率明显下降，购房者首付款增加，从而限制购房需求；另一方面，银行信贷额度控制严格，出于吸储和维护开发商客户的考虑，对二手房信贷投放收缩更明显，甚至停贷，导致需求萎缩。

当下，“卖一买一”的换房需求比较普遍，在热点城市占主导。二手房难以卖出去，换房客户就选择降低挂牌价以促成成交，这也导致二手房价下跌。值得注意的是，一线城市二手房价指数环比下跌0.4%，跌幅比二线城市还要大，意味着一线城市指导价在“去杠杆”上的效应更明显，也意味着一线城市置换需求多，购房对于杠杆的需求更大，杠杆紧缩就会驱动房价下跌。

目前来看，房价下跌或降价促销在提振住房购置上的效果并不明显，导致房地产开发链条收缩。10月份，全国商品房销售面积和金额跌幅都超过了20%，比上月扩大；销售回款下降，资金链紧张，开发商土地购置积极性继续萎缩。1-10月份，开发商土地购置面积同比跌幅从前三季度的8.5%扩大到11%，而土地成交价款仍旧在同比上涨（0.2%），意味着地价仍在高位。

土地市场下行，叠加资金链紧张，新开工和竣工都受到了影响。1-10月份，房屋新开工面积下跌幅度从前三季度的4.5%扩大到7.7%。10月单月下跌高达33.1%，跌幅比9月份扩大近20个百分点。此外，由于前几年新房销售一直在高位，去年以来竣工面积一直保持高增长，近几个月增速都在20%以上，1-3季度为23.4%，但10月份骤降至16.3%，彰显了资金链之紧张。

近期，市场显现出失灵的信号，金融政策开始适度调整、纠偏。比如，确保刚需购房的合理融资需求，维护消费融资权益；区分项目和开发商，对证照齐全的项目开发，相关融资要得到保障；比如，对稳健经营的企业，国内信用债市场增加扶持的力度。政策调整的主要思路是，以开发贷款和按揭贷款正常化，保持需求端一定活力和弹性，并强化项目预售资金监管机制，形成严格的项目资金安全运营闭环，从而确保项目顺利竣工交付、确保民生得到保障。

对部分优质企业增加信用债投放，恢复行业信心、守住行业基本盘，同时恢复并购贷产品，助力行业结构调整、新陈代谢，让优质企业做大做强，让行业泡沫软着陆，这是政策重点。因此，金融政策调整重在解决市场失灵，而不是全面救助，需求端刺激也是极力要避免的。而且，在贷款集中度、三道红线依旧生效的情况下，有限的资金会投向优质开发商、投向新房市场。

因此，预计新房价格下跌会减缓，二手房价格仍会惯性下跌，这一趋势会延续到今年年底。不过，楼市的基本面并不差，特别是需求端。比如，上半年市场还比较旺盛，三季度楼市的主题还是紧缩性调控，各地库存水平也很低。总结看，楼市本轮急速调整的原因在于资金面突然收紧，信用风险事件导致信心下滑、预期悲观，造成供需两端循环收缩。随着政策精准纠偏，适度托底，行业链条顺利循环，市场信心会逐步恢复，房价明显下跌的趋势也将得到控制。