郁亮“慎言”

这个房地产的冬天，有多漫长，无人知晓。

熬冬，成为一种普遍现象。

最近，发生了一些与万科有关和无关的事。

在一周又一周左右的时间，万科在沉默不语中摆脱了尴尬，同时又成为新的话题引领着。比如，节衣缩食，比如学会赚小钱。

而房地产市场，似乎也在这个冬天里，迎来暖阳。

20.23元，这是11月11日午盘的收盘价，距离年内最低点股价17.52元，高出了近3元。

同时也距离，郁亮上一次公开讲话，也过去了半个多月。

万科，总是免不了的被热议，无论是资本市场，还是房地产行业。

3年前，郁亮说万科要活下去，如今很多房企快活不下去了……

事实证明，万科的一些判断是正确的。只不过，郁亮也不想去预测了，也再“不敢”说任何刺眼的话，避免对行业和市场带来冲击。

一面巨大的背景板上，甚至找不到任何万科的烙印，只有“朋友”二字，隐含着一切。

不是万科没有秘密，或者说，万科内部没有判断。只是郁亮深知如今，还是少说话为妙，因为当下的房地产行业出现了“用钱解决不了的大问题。”

有人说，万科开始搞节衣缩食，其实不过是减肥，跑起来的一种手段，房地产到了需要全员跑步的解读。

1

万科不救人？

现在回想起，上海的一切，别有一番味道。

一阵冷风吹过，让人瑟瑟发抖。上海的秋天好像还没有来，就直接入冬了。

一场秋雨一场寒，一大早，上海刚刚醒来，郁亮已经开启了跑步模式。

或许，这就是对抗冬天寒冷天气最好的方式之一。

很多地产人都说，今年的冬天冷的有点早，以至于有房企直接“躺平”等待春天的到来。只是，或许他们没想过，这一次的春天，恐怕不是等就能等到的。

或者说，春天到来的时候，他们留在了冬天里。

与以往不同的是，你在大雪纷飞的冬天里过冬，我可以在四季如春的地方晒着太阳。房地产行业的冬天，这一次具有普遍性。

尽管三年前，万科就喊出活下去，但对于如今这个冬天，同样感觉“很冷，很难受。”

有人问郁亮，今年冬天与往年冬天的区别时，郁亮回答很简单但充满寓意，冬天都是一样的，冬天要御寒，不要被冻死。

每个行业都会有春天，你在这个冬天里面，要备受煎熬，是否在冬天除了熬，在春天到来，还有哪些准备。

2018年9月，科秋季例会在深圳大梅沙举行，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。

郁亮说过：“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以’活下去’为最终目标。”

万科的警告，不仅仅是很多房企，就连整个地产行业并未认真的去深度解读。或许，不过是认为这是万科惯用的套路，毕竟吓晕对手，要比直接开战省事儿的多。

毕竟那还是属于高光时期的房地产行业，大家都很开心，过得都较为舒服。

然而，高负债始终是不可逾越的话题，最终，引发了一系列的风险。

只是不过三年的光景，暴雷的房企数量正在增多，他们面临活不下去的困境，该怎么办呢？有的房企选择了就地躺平，等待救援，以及等待春天的洗礼。

尽管，万科是幸运的，又是侥幸的，只不过看到行业衰落，万科也高兴不起来。毕竟猜中了这种结果，意味着谁也不能独善其身。

独乐乐不如众乐乐，房地产市场，期待着白马骑士的到来。

不救人？如何去救？尽管，万科很安全的站在绿线上，但凭一己之力，也的确很难扭转局势。

郁亮表示，现在一点轻松感都没有，冬天来了，所有人都很难受。冬天，没有人会开心。

郁亮还说，自己都不安全怎么救人呢，自己冬天都过不去的话，去帮别人可能是纯粹添乱。

2021年11月2日，万科股价跌至17.52元，创2021年内新低。

最稳的万科尚且如此，其它房企如何过冬呢？

2

活在冬天里，有几种方法

治病救人，那是医者所忧。毕竟，每一个病人的情况，都不相同。一个药方，拯救不了所有面临债务危机的房企。

尽管万科没有晒出药方，但从郁亮的话语中能够找到一些抗寒的方法，或者就能活在冬天里，然后等到春天的到来。

第一个办法，特别简单，那就是多穿衣服。这衣服大概会指向，现金流和强大伙伴们的资金支持。

然而，看似简单，其实最难的就是多加衣服，因为已经很难找到可以御寒的新衣服了，特别是对于那些处于困境的民营房企，惊人的票面利率，已经让伙伴们分崩离析。

第二个办法，也更简单，就是跑步。

“身体产生的热，衣服薄一点的也能扛得住。”

或许，这是跑者郁亮最有感触和最有效的方法。

查了一下资料，大概在两年前的2019年，当时已经54岁的郁亮以3小时06分01秒的成绩，完成了纽约马拉松，平均配速4分24秒。

换个角度来看，这些年真正跑起来的房企少之又少，特别是全公司从上至下都在奔跑的，很多企业的跑步文化并未真正的进入企业的管理与经营之中。因此，很难在遇到危机的时候，发力的去奔跑。

快周转和及时的处理项目变现，是跑起来的重要表现。

当然，更为重要的是，当下的开发商应该更加的务实的“活在当下”，而非一味的怀念那个躺着都能赚钱的黄金时代。“很多人熬过冬天，到了春天还在想着以前的好日子。”

的确，怀念过去和活在过去，都不可能实现安全的过冬。哪怕春天到来，依旧没有学会抗风险的本领。

比如传统商业与电商之间的战争，如果传统商业还期待回到线下的辉煌，这样的做法相当于开倒车。

走回头路，不解决电商和创新问题，电商对于传统商业的冲击，那就是长期存在的威胁。

那些能解决的核心问题的企业，会继续活下去。

或许，当年的万达是个很好的例子，及时的处置了酒店以及文旅资产。获得了现金流的同时，真正的实现了轻资产的运营模式。

不要走回头路，然后，春天，要有新的活法。

每个行业都会有春天，你在这个冬天里面，要备受煎熬，是否在冬天除了熬，在春天到来，还有哪些准备。

3

慎言中的“领悟”

郁亮自己都说，现在讲话喜欢打太极，因为有些话不能随便说。

“这几年万科总被误解，内部说的，被阴谋论，说真话和说实话，也太容易不讨人喜欢。所以，搞得我们很小心很谨慎，能说就少说。”

于是，慎言，成为郁亮在回答一些关键问题时的显著特征。

这么多年下来，我打太极还是很不错的。不敢回答的问题，坚决不回答。

比如，关于调控放松以及房地产税的话题。他都说，这些问题都太大了，不适合也不敢回答。

的确，开发商不能无所不能，无所不知。

慎言，有时候是一种修行。

子曰:“君子欲讷于言而敏于行。”

毛泽东给两个女儿取名李讷、李敏，寓意深刻。其中“敏”与“讷”就是出于《论语》中的“君子欲讷于言而敏于行“，希望女儿成为少说空话、多做实事的人。

走过的路，有些路就是错的，只是很少有人去反思。

“行业坏毛病，以前是房地产行业，能用钱解决的都不是问题。现在，钱就是问题，是大问题。”郁亮如是说。

放弃一夜暴富的活法，要学会赚小钱。

万科加码做商业，做城市更新？那是因为万科有钱赚就会去做。如今对于赚钱的衡量标准也跟以前不一样了。

市场给予充分多少，能够满足老百姓(603883,股吧)和生活，对于城市的价值有多少。

我们应对变化，不要去猜测和判断，而是努力做到让万科被客户所需求的公司。

比亚迪，在疫情期间成了口罩公司，不仅仅是赚了些钱，而且是成为了民众需要的企业。

因此，赚钱的逻辑要发生变化，从赚大钱到赚小钱，成为被需要的企业。

另外，这些年下来，很多房企也被规模化和比拼排名带沟儿里了，拿地多，卖的多，规模要做大，最后麻烦大了。

千万不要想着赚大钱和快钱，不要只看眼前，不看全局。

子曰：“过而不改，是为过矣。”

万科的谨慎，也包括这两年的热点物业板块。

朱保全半开玩笑的说，最近我特别忧虑，前两年物业成香饽饽。地产老板都说，物业是我们的未来。但是今年，地产一不行，就把（物业）未来给卖了。

那你说，物业到底是不是未来呢？

万科物业，在住宅特别谨慎做并购，这么高额的资金，并没有一分钱流入业主那里。另外，规模变大了之后，如果没有牢固的客户基础，一个小物业 扎扎实实，有牢固的客户基础，才是未来发展

物业服务不要在乎规模有多大，而在于有口碑和好的服务。

另外，万科认为不要急于去赚更年轻客群的钱。“万科提出品牌年轻化，但不要着急赚年轻人的钱，要先培养一下好感，让品牌更接近一下，别不理我。”

形势不太好，冬天了，谁都很难，大家都需要帮助，郁亮把想法坦诚的告诉大家，可能在面对问题的时候，更多的理解和帮助。

或许，在冬天，只有活着，才有春天。沉默，是一种等候，也是一种态度和方法。

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