二手房贷政策松动了

战国时期宋玉在《风赋》一章中写道：“夫风生于地，起于青苹之末”。有些消息，就如起于青萍的风，成于微澜的浪。

比如，近两日，有广州的中介机构爆料称，广州二手房贷可不按参考指导价进行放贷，并指出只要评估价能够通过银行评审，就可以按评估价贷款，而不是按参考价。

为此，90度向广州银行、中介机构等相关工作部门进行了求证咨询。结果显示，广州多家银行回应这条消息不属实，现在广州的二手房贷业务仍然执行的是参考价。

虽然多家银行迅速回应，但来去如风的消息，早已经弄的人心上蹿下跳。那这风究竟从何起呢？

广州二手房贷吹起了什么“风”

90度调查后发现，其实这风起源于一些个别的现象。目前，确实存在有个别银行不按参考价来放贷。

（2021广州各银行最新房贷情况，图片来源于网络）

据工行广州分行工作人员表示，该行会根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款利率水平，在符合监管要求的前提下实施贷款差异化定价。

同时，该行也承认，目前房贷额度的确有所放松，不过会优先支持刚需及首次置业者需求，“对已满足放款条件的客户，按申请时间有序发放贷款，对客户紧急特殊情况将本着客观、合理原则妥善处理。”

此外，据某行办理按揭贷款的业务员透露，目前少部分执行按非参考价进行放贷的银行，放贷比例在六成左右，即使是客户资质好，按评估价一般也到不了七成。比如，指导价可能是10万/ ㎡，银行方面也只能按11万/ ㎡或12/ ㎡去放款，还不至于回到此前十六、十八万的市场价。

但放款周期有所缩短确是事实。上述业务人员表示，较之此前，放款期限在半年左右，现在放款已经缩短至大概2个月左右。

在8月31日，广州深夜发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，指出要形成二手住房交易参考价格。同时要求二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

其实，在此背景之下的一段时间内，广州只有部分银行是在按参考价在审批房贷，如广州民生银行(600016,股吧)。

该银行宣布，自9 月 1 日开始，就将按官方公布的指导价执行二手房贷。据悉，该行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行，再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。

但除此之外，“同业都还在讨论，仍在等监管的具体指导”，应该是当时银行业作出的最多的回应，如招商银行(600036,股吧)广州分行、农业银行(601288,股吧)的工作人员都曾作出相关表示。

即使是直到近两日市场传言骤起，广州“按参考价在审批房贷”的政策也还尚未有相关部门作出明确要求。

与深圳有何区别

“对这个新闻，我觉得没什么好必要去争论的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也直接表示，“因为广州发布二手房指导价的时候，就没有银行公开宣称会按照指导价去做。这和深圳有着很大的区别。”

是的，对照同样建立了二手房贷指导价机制的隔壁深圳，其各大银行则是有收到相关明确的要求和统一的调控指导。

今年2月，在深圳开启了二手房贷按指导价放贷原则的同时，金融监管部门也随即召开会议，引导地方银行参考指导价为依据发放二手房贷款。紧接着建行等国有银行相继宣布会按照指导价来做银行的贷款评估价，其他银行纷纷跟进。

此外，更值得注意的是，深圳与广州两者的“二手房参考价”也存在着一定的区别。

深圳二手房指导价政策规定，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格；引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款；且覆盖全市3595个住宅小区。

而广州二手房参考价政策似乎稍显“委婉”与“自由”。政策主要内容显示，要求成交活跃的热点区域建立二手住房交易参考价发布机制；交易涉及的相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一；公布首批96个住宅小区二手房参考价格等。

李宇嘉分析认为，相较于落地最为坚定的深圳二手房“指导价”机制，广州的二手房“参考价”更倾向于是住建部门作为一个公共商品的信息披露，给公众提供二手房合理价格的指导，是政府引导市场预期对二手房的市场价格进行合理认识。

此外，根据通知里指出“交易涉及的相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一”，有业内人士分析认为，也可以理解成为按成交参考价只是重要的参考依据，但并不是唯一的依据。对于银行来说，还是存在一定的操作空间。

二手房贷松动了？

自今年2月8日深圳在全国率先实行二手房成交指导价以来，已有上海、广州、东莞等地在内的15个城市陆续跟进……不言而喻，在层层叠加的政策调控的影响下，抑制房价过快增长和二手房价倒挂的这一击重拳，是结结实实的打在了不断攀升的二手房价上。

以调控最为坚决的深圳为例。根据克尔瑞研究报告显示，深圳二手房成交面积创历史新低，同比跌幅扩至81%，成交均价同比下跌12%。以部分二手住宅小区为例，都市翠海华苑小区成交均价由2021年1月146036元/平方米大幅下滑至2021年10月92755元/平方米，累计跌幅高达36.5%……

回顾2021年，二手房贷也已经刮过了好多阵风，年初的二手房停贷、年中各银行上调房贷利率、贷款周期拉长……但似乎唯独还没有人们期待的那一阵暖风。

但最近，二手房贷款松动的消息却此起彼伏。

近日有媒体报道称，武汉有平台接到部分银行通知，11月起，二手房贷款业务逐步恢复正常，在符合银行贷款资质的条件下，均可正常受理武汉二手房贷款业务（包括纯商贷及组合贷）；无锡已暂停好几个月二手房贷款业务的工行、农行、光大等银行，都已恢复了业务受理。其中，建设银行(601939,股吧)放款时间最快2个月，而中信银行(601998,股吧)放款时间最快为1个月。

此外，杭州相比于9月额度最紧的时期，银行的“口风”也确实松了，二手房贷款的放款周期有所缩短。

其实，自10月末起，涉房信贷政策的确是有放松迹象。

克而瑞研究院分析认为，10月末起部分二三线城市下调了房贷利率，涉房信贷政策有放松迹象，包括利率下调、审核放宽等或将在部分二三线城市零星展开，对全国整体新房销售增速刺激作用有限，但对具体城市销售表现将有较大促进作用。

根据贝壳研究院最新发布的全国热点城市房贷利率亦显示出了这一缓和的迹象。比如，广州目前中行、农行、广州银行、招行、光大银行(601818,股吧)等房贷利率已经较过往有所下降。其中，农行首套房贷款利率从6%降至5.4%，二套房也下调至5.6%。

“二手房信贷政策过去确实太紧。”李宇嘉表示，此前，因为二手房贷对于银行吸收存款、扩大贷款业务的帮助性远不如新房。当银行贷款收紧时，很多银行要么暂停二手房贷款，要么选择更为严格的执行贷款参考价，二手房贷款业务往往被牺牲掉。

李宇嘉进一步指出，对于贷款政策的一些误解是需要纠偏，比如应将贷款额度适当的分给二手房贷业务，二手房贷的周期、贷款利率等都要进行改善和调整，在二手房的贷款上不宜呈现持续的紧缩态势。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，自10月房贷利率出现年内首次环比回调，11月重点城市中约30%的城市下调利率，信贷环境继续改善；百城中超过60%的城市放款周期缩短，银行放款力度加强。这利于改善购房预期，促进市场成交筑底回升。许小乐也进一步预测明年房贷供需关系将回归正常，有利于合理住房消费正常满足，促进市场平稳发展。

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