交通运输部印发《综合运输服务“十四五”发展规划》，重庆轨道交通四公里站TOD示范项目完成供地 | 11月TOD月报

本月，交通运输部印发《综合运输服务“十四五”发展规划》，着力构建“五大系统”、打造“五大体系”，推进综合运输服务高质量发展。轨交建设方面，11月49城客运量同比增长1%，大理州印发《大理州轨道交通线网规划》。土地方面，北京、重庆等多个城市发布轨道交通周边热点地块，深铁集团竞得深圳第三批集中供地5宗地块。TOD动态方面，广州海珠首个TOD示范项目落地琶洲，杭州西动车所盖板工程（一期）主体结构封顶。（点击获取TOD报告合集）

▍本期看点

◆ 政策动态

交通运输部：印发《综合运输服务“十四五”发展规划》，着力构建“五大系统”、打造“五大体系”，推进综合运输服务高质量发展

四川、西安：印发“十四五”综合交通运输发展规划，推动城市轨道交通发展

◆ 轨交建设

交通部：发布11月城市轨道交通运营数据，49城客运量同比增长1%

大理州：州政府印发《大理州轨道交通线网规划》

◆ 土地动态

重庆：轨道交通四公里站TOD示范项目供地公告发布

深圳：深铁集团竞得深圳第三批集中供地5宗地块

挂牌动态：多个重点城市推出轨交周边热点地块

◆ TOD动态

广州：海珠首个TOD示范项目落地琶洲，打造多元融合活力社区

杭州：杭州西动车所盖板工程（一期）主体结构封顶，双铁联动TOD集群即将诞生

政策动态

1、交通运输部：印发《综合运输服务“十四五”发展规划》，着力构建“五大系统”、打造“五大体系”，推进综合运输服务高质量发展

11月2日，交通运输部正式印发《综合运输服务“十四五”发展规划》（简称《规划》），以加快建设交通强国为总目标，加快构建便捷顺畅、经济高效、开放共享、绿色智能、安全可靠的现代综合运输服务体系。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

今年2月国务院发布的《国家综合立体交通网规划纲要》明确提出“推进以公共交通为导向的城市土地开发模式”，而此次发布的《发展规划》则中则提出深入实施公交优先发展战略，提高城市轨道交通服务能力，并提出深入推进城轨地上地下空间综合开发支持政策的保障措施，一系列任务、行动、措施均是未来TOD发展的利好因素。

2、四川、西安：印发“十四五”综合交通运输发展规划，推动城市轨道交通发展

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

四川和西安发布的交通运输“十四五”规划中均提出交通与产业的融合发展，在推动城市轨道交通发展的同时，将“站城一体化”、“站场+物业”等TOD开发模式作为“十四五”期间的重要发展方向。

轨交建设

1、交通部发布11月城市轨道交通运营数据，49城客运量同比增长1%

2021年11月，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团共有49个城市开通运营城市轨道交通线路250条，运营里程8116公里，实际开行列车266万列次，完成客运量19.7亿人次，进站量12亿人次，未发生运营安全责任事故。

11月，新增运营区段2个、运营里程28.6公里，分别为哈尔滨地铁3号线二期东南半环和杭州地铁6号线丰北站至枸桔弄站区段。11月，49个城市完成客运量环比减少0.8亿人次、下降3.9%，同比去年11月增加0.2亿人次、增长1%。

来源：交通运输部，中指研究院综合整理

2、大理州：州政府印发《大理州轨道交通线网规划》

11月26日，大理白族自治州人民政府印发《大理州轨道交通线网规划》，详细介绍了大理州轨道交通发展战略及具体线路的推荐方案。

数据来源：中指研究院综合整理

体系层次：大理州州域及对外联系轨道体系（国铁干线及城际铁路系统），大理滇西中心城市协同发展轨道支撑体系（市域铁路系统），以及主要节点城市良性运转轨道交通体系（城市轨道交通系统）。

远景线网：总规模495.3km，包含城市轨道和市域轨道两个层次，其中城市轨道共6条线，总长130.2km，同时布置环洱海旅游轨道线路2条，长82.4km；市域轨道5条，分别为市域轨道大理至祥云线、市域轨道大理至巍山线、市域轨道巍山至祥云线、市域轨道祥云至宾川线、市域轨道洱源至漾濞线，总长282.7km。

中指点评：

城市轨道交通的建设不但是城市现代化水平的重要标志，也对城市管理水平提升有重要作用。大理州发展轨道交通不但可以使居民出行选择多样化，“轨交+旅游”的新发展模式也对景区游客增长起到促进作用。

土地动态

1、重庆：轨道交通四公里站TOD示范项目供地公告发布

11月19日，重庆市公共资源交易中心发布了重庆市（中心城区）第三批集中供地公告，重庆轨道集团位于南岸区南坪组团核心地带的四公里站TOD示范项目（含四公里海峡路主变电所地块、四公里停车场地块）名列其中。

四公里海峡路主变电所地块：涵盖轨道交通环线和3号线换乘站，毗邻南坪城市副中心，具有便利的交通条件和完善的综合配套，用地性质为轨道交通、公交站场兼容居住商业混合用地。该项目以城市新青年、新市民为客户群体，旨在打造重庆市轨道交通TOD租赁住房示范项目，保障重庆市两新市民住房需求。

四公里停车场地块：涵盖轨道交通环线车场及环线和3号线车站，用地性质为轨道交通、公交站场兼容居住混合用地，目标是通过整合文旅服务枢纽、创新经济平台、健康生活中心，打造四公里枢纽经济圈与生活圈。

作为国内较早开展轨道交通TOD综合开发探索实践的企业，重庆轨道集团自2号线规划建设之初，就按照“分门别类，突出重点，先易后难，试点先行”的原则，对轨道交通生产设施用地采用“见缝插针”“一地多用”的方式进行上盖开发利用。通过一系列有益探索，重庆轨道集团在实现土地出让财政返还资金冲抵轨道交通建设资本金的同时，也获得了物业销售收入以及商业经营收益，从而弥补轨道交通运营亏损。

资料来源：中指数据CREIS（点击试用），中指研究院综合整理

2、深圳：深铁集团竞得深圳第三批集中供地5宗地块

11月25日，深圳交易集团（公共资源交易中心）组织2021年第三批次居住用地集中供应工作，成功挂牌出让11宗用地。其中，深铁集团通过招拍挂方式成功竞得5个地块，并于11月29日举行开工仪式。

资料来源：中指数据CREIS（点击试用）

本次拿地即开工的五个项目分别是大运枢纽、赤湾停车场以及位于地铁松岗站、光明站、沙田站附近的三个市场化项目。项目总用地面积约26万平方米，总建筑面积约116万平方米。5个项目规划建设约64万平方米居民住宅（含公共住房），8万平方米学校设施和40万平方米办公商业等综合业态。

大运枢纽物业开发项目与赤湾停车场物业开发项目作为轨道四期首批拿地的两个项目，深铁集团不仅在上盖住宅用地中规划了高达50%比例的公共住房，还通过多层次优化城市功能，期待为片区居民提供优质的公共服务，并将其打造成提升人居环境品质的“轨道+”示范工程。而本次开工的三个市场化项目，紧邻地铁松岗站、光明站、沙田站，也已具备良好的站城一体开发条件，通过积极拓展资源配置，持续反哺轨道交通建设运营。

3、最新轨交站点周边热点地块（商办/混合用地）挂牌动态一览

注：本表仅展示部分地块，更多信息详见完整版报告（点击获取）

资料来源：中指数据CREIS（点击试用）、中指研究院综合整理

TOD动态

1、广州：海珠首个TOD示范项目落地琶洲，打造多元融合活力社区

海珠首个TOD示范项目——赤沙车辆段项目落户广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区，该项目已获广州市规划和自然资源局海珠区分局批复建筑工程设计方案，将新增约26万平方米的住宅，致力打造琶洲核心片区多元融合的24小时活力社区。

赤沙车辆段项目是以轨道站点为核心的车辆段上盖开发项目，通过多层次步行廊道、竖向立体交通核等，连接办公、商业、品质住宅、城市开敞空间等规划发展模式。项目用地面积约21.1万平方米，计容建筑面积约30万平方米，其中住宅约占26万平方米，商业办公约占1.4万平方米，项目配有36班九年制一贯学校、幼儿园等综合的公共服务设施，重点布局轨道交通、商务办公、品质住宅、公共设施等功能配套，形成多种业态复合的智慧型城市综合体，致力打造琶洲核心片区多元融合的24小时活力社区。

构建八横五纵的区域道路网络，实现片区与周边重要区域的快速联系；通过上下匝道使盖板层和周边市政道路无缝衔接，增设轨道交通接驳环线，加强对外公共交通衔接；梳理区域慢行通道，增加自行车停放设施，完善项目地块内外慢行交通衔接；加强盖上盖下一体化交通衔接，营造便捷舒适的全时段开放立体慢行交通环境；增加公共交通服务设施，打造多种交通方式无缝衔接的“零换乘”交通体系。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

广州分别于2015年和2017年印发《推进轨道交通沿线物业综合开发实施意见》、《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则（试行）》，探索地铁沿线土地及物业开发。近年来，广州地铁集团也积极与保利、越秀等房企合作开发TOD项目，建设高效立体智慧化的交通枢纽的同时，通过“轨道+物业”开发模式反哺轨道建设。

2、杭州：杭州西动车所盖板工程（一期）主体结构封顶，超级TOD集群即将开启

11月17日，杭州西动车所上盖工程的主体结构施工完成，杭州西动车所上盖工程顺利封顶，为后期动车所如期投入使用和上盖开发奠定坚实基础。据悉，这是全国首个进入实施阶段的国铁车场上盖开发项目。

图：杭州西动车所上盖工程示意图

杭州西动车所是继艮山门动车所之后杭州第二所动车所，也是浙江省内规模最大的动车所，是湖杭铁路的重要配套工程之一，“轨道上的长三角”铁路网的重要组成部分。总规模为检查库线6条、存车线28条、人工洗车线4条，并远期预留检查库线6条、存车线32条。

杭州西动车所上盖开发项目位于杭州西站枢纽西北方向约4公里处，作为全国首个动车所上盖项目，将实现综合交通枢纽与城市片区融合式发展。杭州西动车所项目总用地面积约1472亩，盖板区域约1111亩，总投资约74亿元，拟分两期实施，其中一期盖板覆盖用地约710亩与杭州西动车所湖杭场同步实施，二期盖板覆盖用地约401亩与远期铁路工程一起实施。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

杭州西动车所上盖项目是新时期高铁站点对综合交通枢纽与城市片区融合发展的有效探索，未来将与机场快线苕溪站TOD项目、地铁仓前车辆段上盖项目遥相呼应，共同形成双铁联动的TOD集群。

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