王东升：园区新供给时代的“变”与“不变”丨风云榜·大咖面对面⑥

高力国际最新发布的数据显示，2021年北京产业园市场持续火爆，全年共录得超过139万平米的市场去化，空置率大幅下降7.6个百分点，平均租金企稳回升，年增长3.5%。

这仅仅是今年我国产业园市场发展的一个缩影。

近年来，国家和地方政府持续发布产业发展利好政策，为产业园区的发展营造了良好的营商环境。2021年作为“十四五”规划开局之年，在国家鼓励科技和产业创新，不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府出台了系列引导、扶持政策。在多重政策利好下，产业园区迎来发展的新机遇。

春江水年鸭先知。蓬勃发展之下，来自各行各业的入局者积极投身产业地产，搅动一池春水。多元玩家的到来将为行业底层逻辑带来哪些影响？传统园区企业如何拓展边界探寻更多价值点？金科产业集团副总裁王东升在第十二届地产金融创新峰会上分享了他的看法。

新趋势 产业园区进入新供给时代

产业地产的未来蓝图已经徐徐展开，但不可否认的是，园区发展仍然面临诸多挑战。近几年，由于可供应开发土地变少，房地产行业周期变化、新冠疫情以及行业面临的政策高压等因素影响，产业园以传统房地产开发、销售为主的1.0版发展模式已经难以为继。

除了外部环境面临前所未有的变化，产业地产赛道内部也面临新的局势。据王东升介绍，目前市场端普遍存在需求下滑、预期降低的情况，逐渐拥挤的赛道也加剧了行业的竞争激烈程度，盈利水平较低、融资难和同质化问题突出。随着国家产业结构的不断转型、优化升级，产业链上下游企业及市场对产业园区的要求逐渐改变，作为国家经济发展主要载体的产业园区发展也呈现出新的趋势。

据王东升介绍，从供应端来看，全国大部分地区仍处于供大于求的格局，在整体去产能的产业结构调整趋势下，局部城市、不同产业主题的专业型园区仍面临较多结构性机会；从需求端来看，新经济、新技术、新模式下，企业的商业模式也在发生变革，这就导致企业对于空间内容和结构的需求产生变化。

探索满足新经济下新企业、新产业、新需求的经济空间，正是产业地产商的巨大机遇。

而在资本端，今年境内基础设施领域公募REITs试点的正式起步拉开了产业园区开发建设主体可持续发展的序幕，破解了产业园区开发周期长、投入强度大的难题。基础设施REITs通过对园区资产进行“轻重分离”，也推动了产业地产商由“开发建设”为重转向“运营服务”为重。

“产业园REITs直接促使园区开发模式发生本质改变，是从土地红利到资本红利到管理红利再到内容红利演变的关键变量。”王东升认为，新趋势背后的逻辑正是消费升级、产业升级和城市升级所带来的园区的空间升级、文化升级和产品重构。

“企业从一般性聚集到生态耦合式聚合，对园区的需求也从功能性需求向社会化需求、情感需求转变。”王东升认为，产业园区进入新供给时代，其本质是新经济时代背景下，产业转型升级催生的创新驱动平台化、生态化趋势，以及新技术、新产业、新场景大量涌现催生的新用户需求。如何基于空间升级、产业升级、服务升级、审美与社区文化升级等方面重新来定义园区与企业、企业与企业之间的关系并赋予新的意义，如何重新定义园区价值和新产业生态的角色与定位，如何基于园区创造新的价值，提升用户体验是当前摆在每家产业运营商眼前的新课题。

王东升认为，在此背景下，园区企业要么积极构建符合趋势的生态，要么融入生态，要么或将面临被边缘化的困境。

这也意味着，产业地产商如何通过发展模式和策略选择的调整，来适应新形势的要求已经变得尤为迫切和重要。

新命题 如何“以不变应万变”

显然，产业园正在从盈利模式、数字化赋能、融资模式、服务转变、政策创新等方面全方位探索模式创新，但王东升认为，在回答新供给时代提出的问题时，还是应该要看清当下园区发展面临的变与不变。特别是以下几个方面：

“如今50、60年代的企业家逐渐退居二线，70年代的企业家正在传帮带，80、90的新生企业家正崛起为园区的主要客户。他们的需求更为多样化和个性化，更加强调好用、简单、便捷，有趣、有范儿，这些需求就使得园区企业从过去的产品、价格、品牌竞争逐渐向平台、生态、场景竞争演变。”王东升说。

与此同时，园区企业对成本、效率、入驻体验的要求并没有改变，如何用不变的需求来驾驭更多的变化，这是每家园区企业必须要思考的命题。王东升给出的答案是：客户价值要在整个园区的场景供应链中去提升，包括趋同的企业家精神、向上的企业文化、追求创新的群体价值观定位、园区与用户之间关系的强化、园区物理层面关键体验点和价值点的链接等。

在回答新命题的过程中，园区的发展模式也正在经历变革。“园区网红化的趋势很明显，更好的空间和更好的形象对入驻企业打造品牌非常有帮助，包括吸引更多的人才和资源、为企业带来更多的生意机会。此外，配套方面，配套共享化、社群化更贴近客户需求，逐渐成为园区发展的重点方向。”王东升如是说。

新思路 从定制需求走向合作

基于对园区发展新趋势与新命题的洞察，王东升说，金科产业的园区操盘策略也进行了调整。

他举例到，针对企业行业不同发展阶段不同的定制需求，金科产业推出微定制、菜单式定制和全定制，采取小批次多批量的开发模式和自金融模式。“在共建社区过程中，客户参与园区定位、产品定位、产品设计，企业的身份不再只是使用者、购买者、投资者，还将成为园区社群构建者、运营管理者。未来金科产业在园区运营方面将更多采取产业社群、企业家俱乐部等自组织的模式，引导用户积极参与共建，从基于定制需求的模式最终走向合伙人合作模式。”

招商，是产业地产项目的基础、关键，也是最致命的环节。如今，传统的坐地招商、政策招商、基础物业服务等已经无法满足企业的需求，也无法增加产业园区的吸引力。在这一点上，金科产业也进行了新的尝试。

据介绍，金科产业构建起不同应用场景行业社群+创新平台驱动型产业生态招商模式，包括科技赋能招商、服务驱动招商、投资驱动招商等，将招商环节前置，从拓展拿地就同步启动招商。“我们聚焦主题行业与关键环节，全产业无边界构建自治共同体，包括龙头企业共享研发平台或智能共享工厂等。”王东升表示。

由于前期投资大、回报周期长，产业地产一直被视为“难啃的骨头”。如今，随着产业园区进入存量运营时代，赛道日益拥挤之下，产业园区必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，从这个角度来说，轻资产之路是园区发展的趋势之一。

据了解，自2020年起，金科产业逐渐转向轻重并举的发展战略。“目前，金科产业已经构建覆盖从用户定位、价值创新假设到专业调研、用户互动、需求验证等全链条的实操型精益开发模型，最终将形成从传统标准化开发模式到订制化的柔性开发模式转变，金科产业希望以平台+创客的合伙人机制，推动行业共建共享创新发展。”王东升表示，看准产业园风口的企业一定要跟得上时局、把握好风向，用数字化赋能产业园，创新政策与运营模式，与企业融合，共同生长，打造出属于自己的产业优势特色。