旭辉瓴寓CEO张爱华：租赁资管模式的战略坚守丨风云榜·大咖面对面⑩

在房地产经历深度调整之际，第二增长曲线的价值凸显，拥有稳定现金流的租赁物业表现出较强抗风险能力，获得资本的青睐。

其中，旭辉瓴寓作为最早布局资管模式的租赁企业，目前已拥有超百亿的资管规模，以深耕沉淀优质项目，强化运营能力，逐渐打通项目投融管退各个环节，成为激烈竞争租赁市场的佼佼者。

与行业不少租赁企业以房地产规模扩张抢占市场规模的思路不同，旭辉瓴寓颠覆了房地产的逻辑，以强运营能力践行资管模式，力求项目质量，从而打开资本市场的大门，获得知名投资人的认可，也为行业发展探索出一条可行的路径。

坚守资管模式，以退为投，强化大数据对决策和精细化管理赋能，进行业务模式创新，加码租赁社区建设，在CEO张爱华详细剖析下，旭辉瓴寓的战略图谱逐渐清晰。

01

战略选择：为企业植入资管基因

提问：您如何看待目前房地产市场逻辑的变化，房地产底层逻辑的变化对租赁市场有何影响？

张爱华：房地产去杠杆大背景下，行业回归经营和产品，过去粗放式管理和高速增长的逻辑不复存在，房企纷纷寻找新的增长曲线，租赁便是其中之一。

从业务的相似度来说，虽然两者是不同的底层逻辑，但房企先天具备了租赁物业的相关能力，比如在投资拿地、开发建设等方面。在产品打造上，租赁产品更需要长期稳定的运营，其实质是不动产资管，通过金融工具实现退出。租赁是在重构一个新的模式，在原有地产基础上进行延伸，用经营的逻辑和资管的逻辑去运作。

提问：在运营企业方面，旭辉瓴寓是怎样的发展策略？

张爱华：5年前，我们开启旭辉瓴寓时就是作为一个独立的板块去做。在团队组建初期即按照租赁行业需要的能力去配置人才，地产赋能只是一小部分，真正有地产背景的人员占比约为四分之一。其他诸如互联网技术人才、产品和客户研究方面人才、运营管理方面的人才和懂金融资本运作的基金管理人才均是瓴寓需要的。

创立以来，瓴寓始终清晰自身定位和经营逻辑，是行业内最早布局资管模式的企业。秉承做一个、成一个、退一个的原则，逐步形成现有的百亿资管规模，并成功形成投融建管退闭环。

提问：在资管退出方面，旭辉瓴寓取得了哪些突破？

张爱华：目前，瓴寓运营的项目均达到良好的投资预期，并有部分项目成功实现退出，满足投资端和管理端要求，真正做到承诺兑现，瓴寓的商业模式和运营逻辑是为市场所认可的。

退出方面，海外的基金平台，国内知名基金平台及险资平台均为瓴寓的合作伙伴。

提问：目前租赁市场的竞争也相当激烈，旭辉瓴寓是哪些方面的优势获得了资本的青睐？

张爱华：进入租赁行业初期，瓴寓就洞悉了行业本质。租赁的底层资产是不动产，本质需要通过全链条资管实现闭环，瓴寓坚持以退为投的理念，先想清楚怎么退出的问题，然后再根据退出的条件和要求回过去研究投资，保证投入可兑现。当然退出时间根据项目情况长短不一，长的需要5-8年，短的话也要1-2年左右。

02

核心能力：大数据支撑精准决策

提问：以退为投，实现投融管退全链条环节打通，旭辉瓴寓的运营模式有何优势？

张爱华：首先，资本运作能力要强，拥有许多信任的投资伙伴。其次是投资能力，能不能拿到优质资产，经过有效运营后，其回报率能不能达到投资预期。以及，公司有没有足以支撑资产运作的核心经营能力。

经过五年发展，旭辉瓴寓已形成了四大核心竞争能力，产品研发能力，运营服务能力，全链条资管能力以及技术驱动业务能力。其中，最底层的是数据技术能力。行业发展至今，管理仅靠人是无法实现精准决策了。

例如，靠人来判断租金是否合理本身就很局限。瓴寓通过数据化平台，广义范围获取市场判断所需的信息，并对信息做人工智能分析，从而了解什么样的价格最为合理，保证决策精准性。

同时，运营效能的提升也离不开大数据支持。项目的人群定位，人群画像，以及人群需求，可接受的价格区间，这些都需要依靠数据归纳、判断。通过详尽数据的分析、建模，充分获取场景与空间之间的合理搭配及相互影响，才能确保落地产品与市场的贴合度足够高，才能化解未来可能面临的风险。

瓴寓的数据系统驱动投资决策、客户研究、产品研发，运营销售等各个环节的精准预测。与实际偏差小了，投资回报率符合预期，自然可实现退出。但同等条件下，若没有提前预判能力，等哪个环节出了问题再做改正，就晚了，届时想要提升就很困难了。

租赁的投融建管退必须基于前期判断，决策落地，不出现大的偏差。预测越精准，承诺越能兑现，那样才能为投资人提供一款低风险，稳定回报的产品。

03

租赁社区：8大维度提升品质

提问：您之前提到租赁社区是未来的一个发展方向，旭辉瓴寓也是租赁社区的前驱者，目前取得了哪些成果？

张爱华：传统的租赁物业只有一两个维度，瓴寓的租赁社区从8个不同维度打造，充分体现其差异化。

从生活场景到居住空间、公共空间、社区配套，再到自助平台、社区物联、运营服务及社区文化，多维度并行，相较传统模式，整个居住舒适度更高，配套更完整，服务更便捷，居住成本也更低。

同时，瓴寓借由租赁社区文化的打造，重建人与人之间的友好关系，引导大家互相关怀，传递正能量共同成长，从而营造积极和谐的社区氛围。

04

资本新篇：行业爆发或为REITs发行的节点

提问：公募REITs开闸，覆盖面越来越广，您如何看待租赁行业的REITs前景？

张爱华：随着基础设施公募REITs的推出，关系民生工程的租赁住房公募REITs也被排上议程，今年保障性租赁住房已纳入到这个范围内。REITs通道的打开，可以有效帮助企业形成项目开发和退出的闭环，形成可持续的开发、运营、盘活的新模式。可以说对整个行业发展都起到非常有力的促进作用。不动产行业，能实现资产流动才能持续的投入和产出，从而达成行业良性的发展循环。

对标海外市场，当前租赁行业已迎来一个爆发点，或许也正是REITs发行的关键节点。