74层！超高住宅来了，地段绝了！

万众瞩目的白石洲旧改传出新消息了！

近日，南山区城市更新和土地整备局公布绿景白石洲璟庭《建设工程规划许可证》及总平面图。

这是白石洲旧改项目的一期工程，本次发证的为1栋5座塔楼，其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，均为74层。

抓重点：

我去！74层的住宅，太高了吧！

这么高的住宅也能获批？

因为这是白石洲啊！

如果你了解白石洲旧改的复杂性，就能接受这74层高了！

白石洲，有什么？

——人，大量的外来人口！

人是财富，但大量人口背后就是天量的出租房，再背后就是：

拆迁太难了！

白石洲是深圳人口最密集的城中村之一，整个白石洲片区内农民房就有2340栋、出租屋3.5万套(间)。

这个总面积7.4平方公里的空间内，在册村民只有1878人，但居住总人口却达到12万余人，如此庞大的外来租住人口，使白石洲成了名副其实的“深漂第一站”。

如此多人，如此多农民房，就意味着拆迁难上加难，所以白石洲的旧改并不顺利。

2004年起白石洲就传出过旧改计划，2014年白石洲旧改才被正式列入深圳城市更新名单。

2018年到2020年才正式进入拆赔谈判与签约阶段，前后拉扯了14年之久才终于破土动工。

终于，终于，在2018年12月28日，深圳市规划国土委正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。

艰难的第一步终于迈出了，而这第一步就是这个74层高的住宅。

仅当前获取批复的项目一期，就需要拆除96栋建筑物，总建筑面积169918.38㎡，涉及54位权利人（1份拆迁补偿协议为1位权利人）。

拆迁推进难，核心就是因为赔偿款众口难调。

据说白石洲旧改诞生了1878个亿万富翁。

根据网上一个白石洲拆迁“大户”的案例，他家拆迁面积1200㎡，按照1:1.03的赔付标准，拆迁后将得到15套回迁房，其中7套公寓、5套住宅。

从市场价来看，白石洲目前二手房按楼梯房、电梯房区分，每平方米单价在6.5w~7.5w之间，而周边华侨城的房价则在10w左右。

每一次大规模拆迁，就要付出巨大的成本。

而开发商也不是慈善家，所有的成本最终都会反馈在房价上，以及，建筑高度上。

目前深圳住宅的“最高纪录”是加福华尔登府邸，建筑高度239米，67层高。

而京基的罗湖水围村旧改项目拟建5栋77层住宅，但尚未批复。

也就是说等这个项目入市的时候，会刷新当前深圳最高住宅的记录！

很多人会觉得74层太高，这个项目真的卖得动吗？

首先，地段是白石洲旧改项目最炸的底牌！

与华侨城豪宅片区一路之隔，纵横于深圳“主动脉”深南大道，东联欢乐谷、世界之窗，西接沙河东路与科技园。

白石洲的前后左右，不仅有深圳标志性建筑的“面子”，还藏着产业崛起的“里子”。

距离白石洲项目2公里范围内的深圳湾超级总部基地，目前已成功引进12家超级总部，目光所及尽是中兴通讯(000063)、神州数码(000034)、中国电子、中国恒大、万科等知名企业，规划就业人口将达到30万人。

这类高收入人群的居住，你还担心购买力？

其次，稀缺。

不管是深圳湾超级总部周边还是科技园周边，又或者是整个南山，可开发的土地用地，都太少了！

深圳2021年度三轮集中土拍共成交39块地，南山仅占有3块，其中西丽街道两块，招商街道1块。

根据深圳壹地产统计，本月底以及明年1月入市的大概有24个新盘、11000多套的货量，但是位于南山的新盘只有玖裕铭苑和开云府两个，其中玖裕铭苑还是宿舍性质。

可见，南山住宅太干旱了，何况还是这样一个地段如此优质的地块？

拆迁成本+盈利成本，就注定了74层高的结局。

而核心区的地段+高购买力，也注定了这个项目的去化。

先来预测一下入市的价格吧，临近的华侨城豪宅片区均价已经11万/㎡以上；高新园大冲的楼盘均价也在12-13万/㎡；拆迁之前，白石洲二手房每平方米单价在6.5w-7.5w之间。

南山区新房备案价地图详情 图源：深圳楼市情报

考虑到深圳严格调控，新房限价等因素。我预计白石洲璟庭会在10万上下。

因为这次推出的主要都是90㎡以下的户型，主流户型总价应该在1000万上下，如果推出70平左右的两房户型，700万上下也可上车。

如果价格比10万更高，估计去化效果就有待商榷了，但如果低于10万，我预测去化会很快。

回归说回74层高，说实话，高是真高，但这可能是个趋势。

尤其是在土地稀缺的核心区域和旧改项目中。

前段时间开盘的润玺二期四栋住宅都超60层；

加福华尔登府邸，建筑高度239米，67层高；

京基的罗湖水围村旧改项目拟建5栋77层住宅；

都是好地段，都是超高层，但都是没办法。

在核心区想建33层的标准住宅，除非是土拍拍出的平整地块，如果是旧改拆迁，就必须要结合拆迁成本，再空出利润空间，因此高层就是必然的选择。

我们之所以觉得吃惊，是因为之前没有，但之后这可能成为一种城市核心区或旧改项目的“标配”。

未来我们可能会面临的情况是：

1、想要在优质地段上买新房，就必须接受超高层

2、不想接受超高层，但想买新房，就必须接受地段稍偏远

3、既不想接受超高层，也不接受地段偏远，就必须接受二手房的高首付

最后，我想说：买房本来就是一件选择题，不可能什么都想要，根本没有100分的房子，能找到一套80分的房子，就非常完美了。

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