《金融博览?财富》｜美英如何征收房地产税？

作者｜闻之

第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，在部分地区开展房地产税改革试点，备受关注的房地产税靴子即将落地。

其实，世界上大部分国家对房地产税都非常重视。因为征收房地产税，可以保证财政收入，为城市建设积累资金，也是促进房地产经济快速稳定健康发展的重要手段。

美国：以需定收，动态调整房地产税

美国是实行房地产税最早的国家之一，房地产税也是房产永久持有的一个基本保证。

经过长期的运作和调整，目前美国房地产税已形成了较为完善的税收政策体系。它以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体，具备了税率由各州政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要是为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。

美国房地产税税率一般“以需定收”，全美各个州税率在0.2%-2.5%。税基以房地产评估价值为主（乘以一定征税比例），评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等，不同州采取方式不同。同时，不同地区每年征收房地产税的频率也不一样，例如，费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。

对于房地产的估值，主要取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值，主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值；二是土地的价值。

联邦政府的法律将房地产分为主要住宅（Principal Residence）、第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，从而缴纳相对应的税款。在评估中，如果纳税方对税务部门的评估方法或评估价值出现质疑时，可以要求第三方中介机构介入，或者向政府主管部门申诉，重新进行价值评估。美国各个地区征收的房地产税会根据税率、税基的调整而变化，在房价上涨较快时，也会动态调整税负压力。

美国房地产税可抵减所得税。在计算所得税时，美国房地产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。另外，需要关注的是，拥有美国国籍的人才可以享受自住房产税收减免的政策，但是对于投资类用房而言，无论是否拥有美国国籍，都不享受税收减免政策。

在欠税管理上，美国税务局对房地产企业或个人的故意欠税处罚较重，一般都会给予欠税数额的数倍罚款，严重的会被罚得倾家荡产甚至面临牢狱之灾。处罚方式也有很多种，如限制相关人员出境、冻结存款、降低企业或个人信用、强制对房屋进行拍卖等。

英国：分级征税，正在孕育新的房地产税

英国没有传统意义上的房地产税，17世纪中期在英格兰地区用于为贫民提供救济的“炉灶税”，即以一户所拥有的炉灶数量作为征税对象的税种，可以算作是英国房产税的雏形。之后1691年又征收了户税和窗税。目前来说，如果算持有税，可以把市政物业税（Council Tax）算作英国的房地产税。

在英国，所有的房产都要向地方政府上缴市政税，用来支付地方的公共服务设施费用。通常情况下，英国的市政物业税额每年在900-3000英镑。市政物业税的纳税主体是房屋的住户，包括年满18周岁的拥有或租住房屋的人，如果出租则由租客来缴。税收来源不是基于拥有者而是占用使用者，在税法逻辑上是谁占用使用房产，谁就来缴税原则。

市政物业税由各地地方政府根据其每年收支情况进行税额的设定，税额按年计算，通常分10次或12次支付。市政物业税根据房屋在某一特定时间的评估价值进行征收，英格兰和苏格兰地区按1991年的评估价值征收，威尔士地区按2003年的评估价值征收，新建房的价值也会被换算成1991年/2003年的名义价值作为计税基础。

在英格兰，房屋依其评估价值被分为A-H八个等级，每个等级实行定额市政物业税。D级为基准税级，每年各地政府根据其各项收入及支出预算计算出其预算缺口。确定出D级的纳税额，其他等级的税额都可以相应计算出来。税额随房屋评估价值的增加而上升，但其上升速度小于房屋价值上升速度，有效税率随房屋价值上升而下降。

市政物业税也有相应的税收减免措施。如果住房者是全日制学生、每周收入低于195英镑的学徒，或是废弃房屋（domestic properties in disrepair or derelict）可以享受免缴市政物业税。一些特殊情况可以享受市政物业税折扣：空置房产、第二套房或度假屋可享受50%的折扣；首套房或独居的家庭可享受25%的折扣。残疾人、低收入群体、精神障碍者等特殊群体也可以申请相应的减免。

综合来看，政府制定的市政物业税主要是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。然而，由于目前高企的房价，英国正在考虑推出新的全国性的房地产税来取代目前的市政物业税。

2020年，英国政府为了刺激因新冠肺炎疫情而陷于停顿的房地产市场，推出了新的印花税假期（stamp duty holiday）：在2020年7月8日到2021年3月31日期间购买住宅的买家，印花税起征点调高至50万英镑。经过大半年的推行，新政策对英国房地产市场的发展起到了非常强劲的刺激作用，但也导致了房价虚高，许多人仍然买不起房。

这是因为印花税假期政策调高了印花税的起征点。房价也被相应地提高，导致卖家在标价的时候直接抬高价格。英国政府推出印花税假期的初衷，是让原本因疫情失业而买不起房的年轻人能买到房，而现在，事与愿违。虚高的房价让更多普通人陷入更深的困境，买不起房子的人可能会越来越多。

因此，印花税假期到期后，英国政府开始筹划新的房地产税来代替市政税，在一定程度上放缓房价的上升，挤出泡沫，使英国房产市场保持健康的发展。但目前为止，英国相关的征收办法仍未公布。

据《每日邮报》报道，新房地产税将会按照房产总价值和当前市场价格的比例，按年度来征收。具体比例是多少，还是个未知数。不过，唯一可以确定的是，在经历了2020年英国房价一波大涨之后，征税比例下调的可能性不大。

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