胡润榜单里的地产“危与机”

1月19日，胡润研究院发布《2021胡润中国500强》（以下简称为“榜单”），列出了中国500强非国有企业，榜单按照市值或估值进行排名，结果显示，中国500强上榜门槛提高90亿元，达到320亿元，创历史新高。

榜单在一定程度上反映了经济走势，统计局数据显示，2021年全年国内生产总值约114.37万亿元，比上年增长8.1%。胡润百富董事长兼首席调研官胡润表示：“榜单是中国经济影响力最强的企业群体，它们的年营收达24万亿，相当于中国一年GDP的五分之一。

具体来看，医疗健康和能源行业增长显著，成为500强企业最多的前两大行业，34家企业价值涨了一倍以上，3家企业价值涨了上千亿美金，以字节跳动为首，其次是宁德时代(300750)和美团。

新旧更迭是历史规律，房地产行业正在失去昔日的风采，新的机遇也在酝酿当中。胡润认为：“从新上榜企业和落榜企业可以看出中国经济走向的新变化，上升较快的是能源、化工和医疗健康行业，落榜企业最多的行业是传统医药和医药零售、房地产和教育。”

上榜房企数量连续三年下降

榜单显示，今年上榜房企数量仅为31家。据和讯房产统计，2019年和2020年上榜房企数量分别为73家和51家，也就是说，上榜房企数量正在大幅减少。

从房企角度来看，2021年出现债务违约的恒大落榜，这基本符合人们的预期，深陷债务危机的华夏幸福(600340)、富力地产、荣盛、泛海控股(000046)等房企也都落榜。此外诸如金地、世茂、新城控股(601155)等大型房企也跌出民企500强。

对大部分持续上榜房企来说，虽然还在榜单，但排名大多直线下降，比如，龙湖集团排名下降20名，位列500强民企第58位，碧桂园排名下降56位，位列第100位。

疫情爆发叠加行业进入调整期，近两年房企的市值表现普遍不佳，以市值降幅最大的房企融创中国和碧桂园为例，融创市值较2019年减少了900亿元，碧桂园市值则减少了790亿元。

数据来源：胡润研究院

不过，与市值下降不同，房地产近三年始终处于增长状态，统计局数据显示，我国商品房销售额分别为15.9万亿元、17.3万亿元、18.1万亿，也就是说，行业增长没有带来估值的提升。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，资本市场对于房地产股的估值是基于当下的业绩与成长性的，在长期调控之下行业未来不明朗，企业的成长性消失、风险明显加大，就会造成企业规模提升而估值并未提升的相对分裂的现象。

多家香港房企逆势上榜

在上榜房企数量下降的过程中，也呈现一些新的特点，最引人注目的就是多家香港上市房企三年来首次上榜。

根据榜单，新鸿基地产、恒基地产、九龙仓置业、九龙仓集团、新世界发展、恒隆地产、尖沙咀置业等房企成为新上榜房企，尤其是新鸿基地产，首次上榜就直接跃升至42名，市值2390亿元，成为市值最高的房企。

从经营角度看，香港房企的业绩变化并不显著，以新鸿基地产为例，财报显示，2017年以来，公司收入始终在800亿元左右，处于轻微上涨状态，公司的毛利率也基本稳定在50%以上，而公司的资产负债率基本在23%左右，盈利能力非常稳定且强劲。

在业内看来，在房地产行业遭遇流动性危机的背景下，香港房企凭借其稳定的收入成为安全房企，符合投资者的偏好。

“这种变化符合市场逻辑。”柏文喜认为，国内房企的股价是由业绩与高周转所推动的成长性共同支撑，行业调控导致房企周转速度下降，在业绩不彰与增速下降乃至流动性承压，甚至频频暴雷的情况下，股价大跌和普跌成为必然。

柏文喜进一步表示，香港房企普遍负债率很低，且收入结构中租金收入占比较高，具有较强的抗周期性和抗跌性，在行业整体不景气之下，更显优势并受投资者追捧，股价可能会不跌反升，因此在胡润排行榜上纷纷上榜。

数据来源：胡润研究院

未来的增长在哪里？

榜单还透露出一些行业发展的新趋势。

根据榜单，有两家企业非常值得关注，一家是碧桂园服务，凭借1420亿市值，位居中国民企500强的第93位，排位高于其母公司碧桂园，另一家是自如，凭借400亿元的估值，位列第382位，排位高于旭辉、正荣等房企。

在柏文喜看来，这代表了轻资产企业和具有抗周期性的商业模式在行业不景气期间的优势，这是一种必然的趋势。

以碧桂园服务为例，过去三年的市值分别为620亿元、1250亿元、1420亿元，一直呈现快速增长的态势，物业行业未来发展潜力较大已是公认的事实，由于榜单只统计民企，实际上，诸如华润万象生活、保利物业市值超过榜单的门槛。

近期，万达商管、龙湖智创生活也相继递交招股书，外界认为，即使保守计算，按照物业板块平均35倍的市盈率计算，万达商管的市值将超过5000亿，这意味着，如果两家公司顺利上市，明年大概率会上榜。

不过，值得注意的是，由于物业公司的市场集中度在快速提升，而且市场在快速分化，柏文喜认为，能够上榜的头部企业还是数量相对有限。

再来看租赁行业，随着租赁行业政策的不断落实，租赁将迎来快速发展。乐乎公寓集团创始人CEO罗意日前表示，租赁机遇来自两方面，一是各地政府规划了保障性租赁住房的供应计划，二是各类存量资产获准进入租赁领域。不过，租赁行业属于微利行业，而且集中化程度比较低，短时间内能否出现自如这样规模的企业还需要时间验证。

“行业的机会点在于存量市场的发掘整合以及传统市场与传统模式的创新提升。”柏文喜认为，未来房地产开发业务式微，而涉及房地产开发服务与交易服务、物业管理及其技术服务等业务还有可能上榜。

目前，房地产市场的主要矛盾，并不是居住空间不足，而是存量居住空间平均质量过低，中信证券(600030)分析师陈聪认为，在政策大力支持下，城市更新将从拆建为主走向改造为主，一批企业可能在蓝海崛起，一些有志于转型的传统企业也可能获得新生。

备注：《2021胡润中国500强》上市公司市值按照2021年11月19日的收盘价计算，非上市公司估值参考同行业上市公司或根据最新一轮融资情况进行估算。

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