利好频出，一些房企可以过个好年了

寒冬已至尾声，春风正在吹来。

2022年春节将至，很多公司也快放假了，朋友圈内，各个房企也都在开年终会议，为明年加油打气。

岁末这个时候，回头看波澜起伏的一年，相信大家都会感慨万千。

但不论寒冬多么刺骨，能坚持到今天的企业，应该都可以稍稍松一口气，踏实过一个年了。

最近两周，地产圈内大事频出，从央行喊话政策发力，到房贷基准利率下调，再到近期国企密集收购出险房企资产。

一切都在告诉从业者，上方已经高度重视房地产风险，支持力度不断加码，并且进入实质性落地。

正如央行副行长刘国强所言：

“当前重点目标是稳，政策的要求是发力，避免信贷塌方。”

而房企也纷纷通过自己的方式稳定局面，共同度过这场危机，迎接春天。

1

多家房企债务交换通过

从2021下半年开始，伴随着房企暴雷，地产行业经历了一场“财务知识”的升级与洗礼。

过去大家关注度并不高的商票、美元债，一下子成了人人紧张的头条新闻，而我们对于债务危机的认识也在快速进化。

从最初的美元债一跌，行业就恐慌，到后来各家房企主动出击，积极与投资者协调，房企的危机应对更加成熟。

从现状看，由于融资困难、预售资金监管、销售下滑等因素叠加，形势变化太快，导致民营房企普遍面临阶段性的资金流动性问题。

在这种情况下，一部分公司最终“躺平”暴雷，而更多房企则在用积极的态度与投资者沟通，保障债务的平稳过渡。

例如1月18日，大发地产公告，其2022年1月到期票据交换要约及同意征求已完成，约1.44亿美元现有票据已被注销。

1月24日，禹洲集团宣布，2022年1月到期美元票据交换要约及征求同意已成功完成，发行本金总额为约4.53亿美元的新票据。

而祥生控股也在日前宣布，其一笔将于1月23日到期的3亿美元优先票据已部分完成交换要约。

事实上，美元债通过交换要约的方式进行续期，本来是一个正常操作，过去也都曾出现过。

但是在如今行业整体恐慌的背景下，大家反而形成了一种债务到期就必须结束而不应该延续的观念，使得一些原本合理的动作，也往往会变成负面解读。

从积极的方面看，债务成功完成交换要约，说明投资者对企业依然抱有信心，而企业也获得了流动性去挺过这个寒冬。

涛哥跟不少金融机构做过交流，实际上现在这个环境下，跟投资者协商债务交换要约，其难度是比往年要大的，而最终能够达成一致，也体现出房企本身的诚意和较好的基础。

2

保障交房兑现社会责任

除了债务管理方面取得积极进展外，为应对资金监管导致的流动性困难，各家房企也在重点推动项目交付，用实际成果来巩固社会的信任。

近期我们也看到，多家公司披露了去年的交付情况，尽管行业变化良多，但多数企业还是兑现了给业主的承诺。

例如，正荣地产、绿都地产等企业去年各交付5万余套房子，为让业主拥有更好的交付体验，房企们还不断提升交付归家体系，不断增强交付仪式感。

深耕浙江的祥生控股，去年完成六十余个项目的顺利交付，为超过四万户家庭兑现了幸福新家。

同时，祥生还于各地项目落地56个标准化房修服务中心，未来将持续服务超60000业主，充分解决交付项目的维保问题，让业主住得满意。

大规模交付顺利完成的背后，体现出相关房企在行业波动下的稳健性和定力，而过往项目的平稳收官，也为他们后续的销售去化打好了基础。

例如祥生业绩数据显示，其2021年权益销售额超800亿，同比实现了小幅正向增长，这在多数房企都面临负增长的2021年，已经属于非常难得的成绩。

3

资产交易获实质性进展

如果说债务交换帮助房企获得了宝贵的时间，项目交付释放了部分监管资金，那么资产交易的破冰，则为行业流动性困局提供了解决途径。

今年1月以来，我们明显能够感觉到，僵持许久的收并购交易市场，终于重新焕发出活力。

要知道，房企出现的资金问题，大多是由于预售资金监管导致的流动性困难，并非资不抵债。

而去年四季度严重的悲观和观望情绪，使得很多公司寻求项目出售却无人敢于接盘，导致行业整体性的流动性僵局。

开年后，华润、中海、五矿等央企及各地城投，都在收购资产、提供流动性方面表现出更加积极的动作。

华润万象生活先后收购了禹洲、中南旗下的物业公司，总投资逾33亿。

中海则耗资36亿从雅居乐、世茂手中收购了广州亚运城优质资产。

而融创1月内已经完成了数个项目股权的转让，以快速回流资金。

祥生控股在资产处置方面同样取得不错的成果。

先是3.37亿出售旗下主营养老及健康业务的浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8%的股权。

后来又以4.87亿转让杭州西湖区一幅住宅用地的股权，两宗交易合计获得资金8.24亿，显著优化流动性，增厚了安全垫。

从当前现状看，预售资金监管恐难放松，而销售回暖可能还需时日，因此很多民营房企都在寻求变现。

目前，能够率先成交的，都已经属于相对优质的资产，而在年初能够尽早获得资金的回流，也有助于相关企业提升风险应对能力。

4

守得云开见月明

《水浒传》里面有一句话：谁无暴风劲雨时，守得云开见月明。

涛哥最近跟同行聚会，回顾历史，会发现行业每10年就会有一次大调整，上次是在2008年。

听朋友说，08年时房企同样非常难，也裁了很多人，他作为后台职能员工都被要求去街上发传单卖房子。

所以，作为一个周期行业，地产阶段性调整已经出现过好几轮，暴风雨的来临并非是灭顶之灾，地产人还是要对未来保持信心。

回望过去几个月，不难发现一轮危机已经渐渐走到尾声，积极的消息可能会越来越多。

从最初关于救市的小道消息，到央妈、各部门公开表态，再到现在有实质性的流动性注入出现，行业最难的时候已经过去。

还有几天，新年的钟声就将敲响，就像我们之前盘点看到滨江、金地、邦泰、祥生等房企春节放十几天假，地产人也终于到了可以好好休息一下的时候。

随着2022年政策回归平稳，地产行业也终将进入良性发展。

希望的春节喜气冲散阴霾，也祝依旧拼搏的地产人虎年笃行致远。

本文首发于微信公众号：涛哥杂谈。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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