降价65万还卖不出！这种房子，谁买谁倒霉！

必须承认，在朋友圈中看到“绝佳捡漏机会，总价140万，上车深圳3房”的描述时，我还是多看了几眼。

尽管我知道，中介正在推的产品，是一套公寓。

其实，这就是很多人愿意购买公寓的首要原因：便宜。

是呀！如此低的价格就能在一线城市买房，谁会不心动呢？

100多万只能买一个卧室的钱，但是换个产品，却能够买三房。

那些中介就是这么渲染情绪的，让你不得不扒开钱包，掏出票子成交。

的确，公寓实在太便宜了，以人类贪便宜的心理，很难克制住便宜的诱惑。

但是，但是，千万别忘了我们中国有句老话：便宜没好货。

你有没有想过，开发商同样是拿地建房子，公寓还带精装修，凭什么卖得比住宅更便宜？

因为公寓有硬伤呀！

我们一条条来仔细看：

1.公寓无法享受和住宅同等的配套权利。

我们都明白，房子的本质其实就是一堆钢筋水泥，最值钱的其实是房子背后所捆绑的资源。

比如学位。

家长都愿意为了下一代的教育买单，住宅小区绑定的优质学校可以抬高房子的价格，这才有了天价学区房。

比如落户。

住宅小区业主都可以落户，优质城市的户口有多抢手就不用多说了吧？

甚至，对于北京和上海这样落户积分落户门槛极高的城市，买一套住宅也可以增加不少积分。

2.住着不舒服。

我们都明白，房子最基本的用途是居住，可是公寓连住着舒服这个基本要求都无法满足。

正常住宅都是2梯4户，2梯5户，而公寓则是1梯对应N户。

比如下面这张图中就是2梯16户，狭长的走道两边是一个个宿舍一般的隔间，采光面只有一面。

内部空间狭小逼仄，外部环境往往也并不乐观。

你的隔壁可能是办公室，也可能是轰趴馆、美甲馆甚至是美容会所。

每天各式各样的人，进进出出，你的邻居也可能每天不同，这样的环境很难说住着安心。

3.产品性质造成的使用不便

其实，公寓这个说法最早从欧美传来，但是在很多欧美国家，公寓和住宅的差别只是在户型和设计上，使用的土地本质上都是住宅用地。

但是在中国，公寓就是一种“畸形”的商品，是开发商在商业用地上强行建住宅。

所以，由土地的性质决定了，公寓的使用产权只有40年。

目前还没有明确的法律规范表明，公寓产权到期后可以续约，但是住宅只需要缴纳很小一部分手续费就可以续约。

而且出于消防规范考虑，公寓基本不通燃气，且只能使用商水商电标准进行接驳和计费。

当然，相信不少人也见过市面上那种70年产权，且通燃气的公寓，看一下价格你就明白了，这种所谓的“公寓”只是叫这个名字，性质还是住宅用地。

所以，看透了吗？

公寓便宜是便宜，但是细细这么一盘算，这笔买卖着实不太划算。

买公寓就是你花了一笔钱，买了一个既不能享受好配套，又住着不舒服，同时还有一系列小问题的房子。

所以，何必呢？

既然公寓有这么多缺点，为什么还那么多人选择购买呢？买完公寓的你是否后悔了？如果你已经买入，或者想转手卖出，可以扫码添加我们的房产顾问帮您支招，让你免受更大的损失。

当然，这时候会有人站出来说：你不懂，公寓再小再烂都是家！

反正我租房都要花钱，倒不如买一套公寓就当一次性付了个长租金。

而且，我手上的钱，放在银行会贬值，买套公寓又不占用购房名额和贷款记录，以后有需要就再买住宅呗，凭什么说我选择错误？

要我说，按照“一次性长租”标准来看，这笔买卖更不划算。

因为，按月租房的成本和压力都要更小。

就拿开头的那套深圳公寓来说，买公寓时，“一次性长租”的代价是：140万总价，首付70万，商贷10年，月供7000+元。

而同等月供的租金，完全可以租到更好的房子。

7000+每月的租金标准，在深圳完全可以在福田和南山这样的核心区域，整租两房甚至是三房住宅。

住着更舒服不说，还省下一笔大几十万的首付资金。

而很多人口中所谓买公寓的“拥有感”，根本经不起计算和对比。

如果你仅仅是为了让手头的钱不贬值，就先买了套公寓，就更加不必。

买公寓的这笔首付款，完全可以作为自己生活的备用金。

毕竟，未来的情况谁都说不准，假设你要买婚房，恰好就差了几十万首付，想想当初不那么冲动买公寓不就轻松上车了？

另外，有其他特殊情况，比如家里老人生活或者其他的紧急情况，而你手头本就不多的资金都用来买了公寓，难道不会懊悔吗？

细细想一想，又何必呢？

最后，还有一种人，觉得只要房价还在涨，公寓怎么也能涨一点，买公寓不至于亏本。

呵呵，天真了。

谁说房价涨，公寓就一定会上涨？

这两个性质差异巨大的产品，又凭什么会互相影响？

这年头就连房价的涨幅都是剧烈分化的，只有少数有价值的城市还在上涨。

公寓就更别想着能有上涨了，大部分城市甚至还在下跌。

市场真实情况是：一线城市不涨反降，新公寓卖不出，二线省会更是直接腰斩。

就拿深圳罗湖的兆鑫汇金广场来说，项目2020年12月份预售，截至目前也只卖出去几十套，项目佣金已经破天荒给到15%，但是一年多时间的去化率仅为7%。

再比如今年1月份，网传深圳龙华某公寓爆出打折消息：总价180-200万的房子，现在最低降到135万，相当于直接75折起。

而去年，郑州、昆明和长沙等省会城市的公寓市场就都频繁出现“腰斩价”。

特别是昆明，自2019年开始，公寓的价格就一路下跌，到2021年时，成交均价甚至跌到2016年的水平。

这样的情况，你和我说公寓怎么都能涨一点？

Are you sure？

看了市场数据后，还敢说这样话的人，要么是中介，要么就活该当韭菜。

另外，就算有些位置不错的公寓就算有了一些涨幅，也要能够卖出才能有真实的投资回报。

而这样的回报几乎很难兑现，因为二手公寓的转手实在太难了。

一方面是全国范围内，新公寓的库存太大，另一方面，公寓的交易税费实在太高。

先来看公寓的库存，单说数据可能不够直观，就用昆明、长沙和郑州这三个省会的去化周期来说明：

长沙公寓库存大概470万㎡，按照当下的购买实力，全部卖完需要35个月；

昆明需要40多个月；

郑州最夸张，卖完全部公寓产品需要90多个月。

新公寓都卖不出，你手上的二手公寓，还指望能有人接盘？

另外，拦住二手公寓交易的另一个障碍是高昂的税费。

按照目前市场上的平均水平来看，公寓买卖产生的税费高达15%-20%，其中，卖方税费大概是占了房子总价的7%-10%。

也就是说，假设你的公寓原价100万，现在120万卖出，光税费你就要付8-12万，持有了好几年，相当于没有什么赚头。

一番折腾，又何必呢？

所以看完之后，你真的觉得公寓还要买吗？

反正我还是坚定地建议：别买公寓！

除非你买的是像深圳湾壹号或者广州天銮那种。

——富豪，您请上座！

而真实情况是：市面上90%的公寓不能买，5%的公寓买不起，只有剩下的那5%的公寓有价值，但是你敢确保一定买对吗？

最保险的方式就是与其掉坑，不如不碰。

毕竟，越是普通人，钱越少，这个巨坑的产品，千万要躲开！

总的来说，公寓类产品弊病太多，还是踏踏实实买住宅。各位老铁们有过买公寓的经历吗？点击下方名片，关注大胡子说房，评论区说出你的故事和对于公寓的看法。

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