预算不高，如何矮子里挑高子？！这条买房思路千万要清晰

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以下正文：

前两天在家在深圳的论坛上看到一个帖子，名为《龙岗300多万三房pk福田300多万一房，买哪？》

帖子作者的问题很简单：

手里只有300万，首付也就100多万，能选择的不多，到底是在龙岗的新盘信城缙悦花园买三房，还是去福田的港湾之心买一房。

这不是个例，我相信很多没啥预算但想在深圳买房的朋友，同样会有类似的纠结——

在非中心区比如龙岗、光明这些区域买一套三房，能住的很好，但是升值潜力不大，以后可能不好置换；

如果用这些钱去中心区买一套刚刚能上车的小户型，能涨是能涨，但1房又实在不够住......

在近郊买大三房还是中心区买小户型，这是许多深圳买房人的世纪难题。

但难题总要有解决的时候，对于帖子里这位买房人的问题，我先给一个观点：

买福田一房、不买龙岗三房

为什么会这么选？

今天我们就拿帖子上的这个案例，具体给大家讲讲遇到这一类问题时应该怎么分析、怎么选择？

在这里提醒一下，如果你也遇到类似的买房问题，或者还有其他在深圳买房问题，现在就想直接问，不想听我瞎哔哔，可以扫描下方二维码加置业规划师咨询。

首先，先剖析一下大多数人在这个选择中纠结的地方是什么？

我认为主要有3点。

纠结点1：没啥钱，两边能买到地段都不咋样

一切纠结的根源，其实就是没钱。

但凡资金稍微多一些，能选到福田、南山中心区的核心地段，或者是龙岗、龙华、光明的核心地段，我想很多人都不会那么纠结。

就拿帖子里的这位买家的案例来说，他300万的预算，首先肯定买不到南山、福田最核心的位置；

其次，就算是非中心区的核心，比如龙岗大运、龙华红山、光明中心区这些位置，它也够不着。

所以，我们来看看最后他选的这两个项目。

龙岗的信城缙悦花园在哪里？

打开地图一查，在龙岗中心城！

在龙岗中心城的哪里？最边缘靠近南门山森林公园的位置！

周围没有地铁，未来连地铁规划都没有，离龙岗中心城的中心位置也有4-5公里。

另一个项目港湾之心在哪里？在福田的福保片区。

而福保这个地段在福田根本排不上号，既没有福田中心的核心位置，也没有香蜜湖豪宅地段的地位，更没有百花、圆岭的学区优势。

事实很残酷，当你只有200万、300万的预算的时候，你能买到的地段肯定都不会太好。

纠结点2：既想住又想涨，但只能选其一

如果你问一个深圳的买房人：你买房是想投资还是自住？

他可能给你的是第3个答案：自住兼投资。

说的更直接一点就是——我既想住又想涨，什么都想要！

理想很丰满，但是，当你没什么钱的时候，往往不能二者兼备。

就拿这个帖子的案例来说：

龙岗的信城缙悦花园，正常3房户型，居住完全没问题，但是在这个位置想要升值大涨几乎没有什么可能

信城缙悦花园其中一个三房户型

福田的港湾之心，地段肯定更好，但是户型只有30-50㎡左右，户型的得房率只有80%左右，实用面积更小，居住属性必然大打折扣。

不管有没有钱，人总是贪心的，什么都想要，是人性！

但当我们必须要割舍掉自己的一部分欲望的时候，你当然会纠结。

纠结点3：能买的项目，硬伤都太明显了

没钱，不仅买不到真正的好地段，也买不到好的项目。

近郊区的项目，你能选的要不是离地铁太远，要不就是缺商业、学校质量太差；

核心区的项目，能选的往往只能是一些独栋、没社区的小项目。

还是用本文的案例举例：

龙岗的信城缙悦花园，最大的硬伤就是没地铁，距离最近的地铁站是还未开通的16号线回龙铺站，直线距离超过3公里。

而福田的港湾之心，是典型的中心区小楼盘，最大的硬伤就是没有社区，只有一栋楼，建造外观更像是一个开放式的酒店公寓，没有居住的氛围。

港湾之心效果图

要不就是没地铁，要不就是没社区，预算低，就只能买到些“歪瓜裂枣”，选谁好像看起来都有点不太合适。

问题都找到了，接下来我们来一一解决。

针对这3个大家纠结的点，我们有对应的3个方法，一一帮助大家做出选择。

第一， 地段要矮子里拔高个。

即便地段都不好，也要分出高低。

一般而言，一个在中心区的地段，即便再边缘，也会比大多数非中心区的地段会更好，何况，只有200-300万的预算，在深圳现在你也买不了龙华、龙岗、光明、宝安这些区域的核心位置。

在文章开头的案例中，福保这个地段即便在福田不出众，拉出来比较可能也比不上龙岗的坂田、大运，但无论如何也比龙岗中心城的边缘位置要好，

所以在地段上：

福田港湾之心＞龙岗信城缙悦花园

第二，明确买房是居住优先还是升值优先。

我知道，有不少人人很难在居住和升值之间选择。

但有钱有有钱的玩法，预算吃紧的时候，没办法，必须得有一个取舍，

如果你已经组建家庭，接下来可能还会有孩子，自然就要优先考虑居住，一个30-40㎡的一房户型，是不可能满足你的需求的，

有些深圳家庭为了上车中心区地段，买个小户型之后还出去租一个小三房住，月供加租房，每个月的开支压力可不是一般的大。

与其那么辛苦，倒不如买一个三房，给自己的家庭更舒适的居住生活

当然，如果你的居住需求很简单，也可以选择价值优先，先上车后置换，看看过个几年能不能在核心区换个大房。

不管你最后选择升值还是居住，最重要的是做出先后排序。

第三，优先考虑核心配套。

当两个项目都有硬伤的时候，就看哪一个项目的核心配套问题更少。

因为买房是在预算下买最适合自己条件的房子，而不是最完美的房子。

不同区域的楼盘，要看的配套不一样。

一个在深圳中心区的楼盘，各项外部配套，比如商业、地铁交通、学校、医院、公园这些相对而言都会更成熟，主要问题会在内部配套上，比如社区大小、绿化、停车位等等。

但因为在这些区域买小户型，本身就不能奢求居住感，所以主要优先考虑的是外部配套，内部配套是次要。

一个深圳非中心区的楼盘，关键配套我认为只有一个——地铁。

在深圳的外围区域，只有靠近地铁的楼盘，才能跟得上核心区的楼盘涨幅，这是我看了深圳大量二手房之后得出的一个结论。

从这个角度看，如果拿文章开头的案例分析：

港湾之心虽然楼盘的内部配套不行，但它外部的各种配套起码没有什么硬伤；

而龙岗信城缙悦花园，离地铁特别远，光这一点就足够把它排除。

因此，在3个步骤走完之后，会发现除了方法二比较看个人需求之外，方法一和方法三得出的结论都是福田的港湾之心更优。

这也是为什么我在文章开头第一部分就建议买福田的港湾之心一房的原因。

无论你如何选择是什么？我认为现在在深圳买房，有两个观念必须要理清！

首先，一定要学会“削足适履”，懂得看菜下饭。

直白说，就是有多少钱做多少事，选择困难的本质，其实是因为你什么都想要。

你只要搞清楚你自己的预算能做的是什么、能选什么，像前面的3个方法一样做好优先级排序，那你买房就不会那么纠结。

其次，要向专业人士请教。

因为现在深圳已经过了买哪都能涨、买哪都不亏的时代！

买深圳亏钱的案例越来越多，买错房的机会成本也越来越高。

与此同时，这个市场因为指导价等等政策，信息变得越来越不透明，信息差越来越大。

这个时候，向真正掌握信息、足够专业的人提问、请教，就显得很有必要。

最后，希望大家在深圳房价低位的这个阶段，都能买对房、买好房，我们接下来也会持续跟踪深圳楼市的市场信息，大家记得点下方名片关注，了解最新的市场资讯。

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