迷信打新倒挂，结果从8万跌到5万，接盘侠已哭死！

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今天是我们光明考察的第二篇文章。

上周我们去了光明中心区考察了当地的新盘和市场，本来想着一回来马上就写出考察文给大家分享，不曾想最近热点实在太多，又是东莞出新政，又是深圳封控，搞得我这篇封控前的考察文章一直要排到今天才出来。

其实上周五，我们的第一篇光明文章就已经发出来了。主要说的是光明这个区域的发展情况。

文章时间有点久了，忘记了内容或者还没看过的朋友记得点击原文查看上一篇文章。

今天这一篇，我们来关注具体的细节，看看光明中心区的市场和新盘情况。

我在跑了一轮光明中心区之后发现,光明中心区的新盘市场有2个现象值得大家留意。

第一，光明中心区新房的户型面积段基本都在80-110㎡以内。

看了光明中心区的楼盘之后，发现楼盘的户型基本都是以刚需和刚改户型为主，面积基本在80-110㎡以内.

像宏发万悦山和特发公园里有78㎡的户型，在中心区内是比较稀有的。

第二，中心区最核心地段的楼盘不多，在卖和即将入市的新盘只有两个。

光明真正核心的位置是光明中心区，而光明中心区最核心的地段就是在6号线周边、配套扎堆的两侧，也就是下图中圈圈内的范围。

当下光明二手房的天花板龙光玖龙台就处在这一片，均价在8万/㎡左右，和新盘倒挂价差达到3万/㎡。

而这一片位置，很多地块的新盘都已经卖完了，现在在卖的新盘就2个，一个是星河天地、一个是宏发万悦山。

产品相似、但地段差异明显。意味着未来光明中心区这一批新盘必然会出现分化。

我在文章开头提到：光明中心区因为是新区建设，新楼盘很多，而且多数是在这2-3年交房，未来这些新盘一定是一起扎堆进入二手房市场。

因此，未来中心区二手楼盘的竞争会很激烈，二手价格真正能卖到8-9万/㎡甚至上10万/㎡的是少数。

也就是说，所谓的3万/㎡的倒挂，并不是所有新盘都会兑现。

因此选盘就变得很重要

那在光明中心区该如何选盘呢？

下面我总结了几个在光明中心区的选盘逻辑：

1.尽可能选择中心区核心位置内的新盘，也就是凤凰城站和光明大街站之间，靠近6号线地铁线的位置。

2.优选6号线和2024年开通的13号线沿线的新盘

南山的购房群体是光明买房的主力。

13号线是快线而且通向南山，价值比6号线会大一点，但是6号线和13号线在凤凰城站能换乘，所以这两条周边其实都可以选。

3.选择大开发商的楼盘

光明中心区入驻的开发商很多，但还是建议还是买大开发商的楼盘，在细节上，比如交付标准、比如销售的服务、比如后续房屋建设避免烂尾这些方面都会做得更好。

4，中心区内优先考虑靠近深圳实验光明学校的新盘

光明原有的教育资源并不强，真正有实力的学校都是引入的名校，其中现在最当红的是深圳实验光明学校。

中心区现在的学校很多，学位也很充足，但是未来入住人群增加之后，优质学位的争夺会很激烈，因此，虽然以后光明也是大学区+积分入学，但是靠近深圳实验光明学校的楼盘在积分同等条件下，入读的可能性会更大。

了解清楚选筹逻辑之后如果还不知道如何选择新房，或者是想要了解现在光明新房的具体价格、户型和所剩房源的情况，都可以扫描下方二维码加置业规划师咨询。

说完几点选筹逻辑，我们接下来具体看看每个新盘的特点。

宏发万悦山二期

万悦山的二期，绝对是所有关注光明的人今年最期待的新盘，万悦山的一期2020年开盘的时候日光，预估开盘之后可能需要积分才能买。

二期就在一期的旁边，项目是综合体设计，还会有一栋写字楼和一栋保障房。

地段上万悦山可以说是中心区几个新盘中最好的，我们去现场之后看到项目已经基本建设好了。

二期现在只是开放了销售中心，因为还没有开盘，所以没什么人，销售透露项目开盘的时间大概在5月。

距离开盘时间还很久，但是项目已经出了户型图和面积段，分别是79、88、90三房和118㎡四房，精装价格预计在5.2万/㎡，楼盘将在2024年交房。

项目亮点：

1.78㎡可以做三房，小面积三房满足那些钱不够但又想买三房的购房者

2. 地段好，6号线光明大街站和凤凰站双地铁物业，距离大概7800米，处在光明区的核心地段，区政府就在附近。

3.靠近现在光明最好的深圳实验光明学校，距离大概600米左右

缺点：

二期10栋1、2单元靠近6号线和光明大道，6号线是地上地铁线，迎向马路边的楼栋会有噪音。

星河天地五期

因为靠近地铁，加上星河本身打造项目的品质，星河前面的1-4期在光明都非常受欢迎，全都卖完了。

而5期是星河项目的最后一期住宅，户型面积有86㎡、104㎡108㎡，年初开盘之后，项目的风评差了不少，到现在都还没卖完。

我们到了星河项目周边，第一感觉是杂乱。

星河一期已经有业主入住，但后面几期的楼栋又在施工，所以泥头车、建筑工人和住户全都交杂在一起，观感上确实不好。

去了销售中心之后，人流不多，销售自己也没有什么兴致讲解，全程感觉就是在应付，我们快速看完104㎡的样板间之后简单问了几句之后就走了。

星河天地现场沙盘

项目亮点：

1.项目自带大型商业coco park

2.靠近地铁，500米左右就能到6号线的光明大街站

3.明年就可以交楼，基本是准现楼的状态

缺点：

1.产品混杂

5期产品中，1栋1单元是商务公寓、2单元是保障房，只有2栋是住宅。

星河天地5期平面图

2. 产品设计太差

86㎡只能做2房户型，3房价格买2房，实在是太浪费，如果想买3房只能买104㎡以上，而且104㎡的样板房我看了，和其他盘80多平的面积感觉差别不大。

86㎡的两房户型

3.楼层太高，层高达到46层，其他可选楼盘都是30多层。

4.得房率比较低，只有71%。

电建洺悦鹏著

2020年的时候，电建在光明的另一个新盘电建洺悦府备案价达到6万/㎡，而洺悦府一开盘当时就卖完了，一时风头无两。

但电建在光明的第二个新盘洺悦鹏著，却遭遇了滑铁卢，从去年卖到现在都还卖完。

我们周中去看的时候，发现这个盘的热度不是很高，项目虽然卖了好几个月，剩下的房源还是不少。

洺悦鹏著这个项目不大，一共只有4栋住宅。户型面积段在88-108㎡之间，其中88㎡有3种户型、108㎡有一个户型，都是2+1或者3+1户型，户型里有一个阳台送一半面积。

项目亮点：

1.6号线延长线华夏站地铁上盖，是中心区几个新盘中最靠近地铁的楼盘。

2.项目靠近在建的光侨公园和光明体育中心，1、2、3栋有部分朝向的楼层能直接面向光侨公园的山景，环境比较好。

3.因为楼盘户型里有赠送，户型得房率高，能做到80%以上

缺点：

1.均价比其他盘高，其他盘带装修均价都是5.2万/㎡，洺悦鹏著单价5.3万/㎡，同样面积段下，总价大概会多个8-10万左右。

2.项目周边只有底商，没有大型商业。

3.项目位置处于华夏路和光侨路交叉处，光侨路属于主干道，部分南向的户型会有噪音。

金茂公园里

公园里和洺悦鹏著一样都是去年开的盘。

但和洺悦鹏著不同的是，金茂公园里的营销中心非常热闹，在5个楼盘中它们的营销中心看房的人是最多的。

公园里营销中心现场

而且金茂的品质感确实做得很好，在能看样板房的楼盘里，公园里的装修以及销售带看时一些小细节的处理给人的感觉是最好的。

项目亮点：

1.项目户型中有一个89㎡的南北通户型，户型结构很好，在光明的新盘里很罕见，但是这个户型也卖得最好，现在该户型所剩楼层不多，咨询的时候还有一个21楼，其余都是天地楼层。

南北通户型图

2.项目有两大公园环绕，人家名字叫公园里还是有来由的，前后分别有在建的东周文化公园和光明科学公园。

缺点：

1.距离现有地铁很远，最近的是光明大街站，大概在1.4公里左右。

2.离中心区核心配套有一段距离，不能近距离享受中心区配套。

3.住宅只有一栋，另外一栋是人才房，花园也比较小。

公园里沙盘图

特发观月台

观月台暂时没有营销中心，现在的展示区在新地中央大厦的一楼，虽然离开盘时间还很远，但我已经看到有一组客户在咨询。

观月台展示区现场

项目销售告诉我，营销中心开放时间应该要到5月，开盘时间也在5月份左右。

值得一提的是，观月台项目一共就只有两栋，楼盘体量很小，我们去看项目现场的时候发现项目只大概建了3-4层左右，项目建设还要时间。

项目亮点：

1.纯粹住宅，没有保障房人才房这些其他产品混杂，5个新盘中独一份。

2.靠近13号线市中心医院站，距离大概1公里。

3.户型中有两个78㎡2+1房户型，可改3房，和宏发万悦山一样，2房价格能买到3房，性价比高。

2+1房户型

缺点：

1.处在靠近光明城站高铁站的位置，离光明中心区的核心比较远，地段上没有优势。

2.附近没有大型商业配套，只有底商。

3.项目很小，只有两栋住宅，导致花园也很小。

看完光明的新盘介绍之后，如果还想我们去考察其他区的新盘，可以直接在评论区留言新盘的名称！接下来，我们还会都会持续考察深圳的新房和二手房，想了解最新的市场资讯，记得关注我们的最新文章

介绍完新盘，我想是时候给出光明中心区具体的选盘建议了。

比较了一番之后，我从地段、地铁、商业、公园环境、学校和产品这6个维度给中心区这5个新盘进行了打分，同时制作了下面这张表，图中每个单项最高5分，一星代表一分。

除了宏发万悦山之外，其他盘得分差的不多，其中星河天地和金茂公园里得分相同，这时候就要回到文章开头的选筹逻辑：

在光明选新盘，地段放在第一位。

而地段层面，星河天地略胜一筹，

所以，光明中心区这5个楼盘我给出的选筹建议是：

宏发万悦山＞星河天地＞金茂公园里＞电建洺悦鹏著＞特发观月台

看完以上选盘建议之后，如果你对这几个新盘有什么问题，或者想要了解更多深圳各个区域新盘的项目资料，可以直接扫码加我们的深圳置业规划师咨询。

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