从7万捂到6万，捂盘捂了两年的开发商，终于要哭着开盘了......

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最近深圳有很多新盘在吹风入市，好奇的我去查了一下都是哪些新盘，没想到，又让我发现了一个熟悉的身影：

信义君御山居

了解深圳新盘市场的朋友或许都对这个盘有所耳闻。

信义君御山居当年被称作坂田神盘，原本是2年前就应该开卖的盘，但是一直拖一直拖，拖了两年了，直到现在还没开盘。

如果老老实实捂盘就还罢了，最让人无语的是：

这盘老喜欢出来吹风，说着准备要入市，最后却放人鸽子......

疫情后这两周，深圳市场回暖的迹象异常明显，也许是行情回暖给了开发商勇气，信义君御山居又开始出来吹风了，

这一次，会不会又是一次“狼来了”？

信义君御山居最早传出要开盘的时候，还是在2020年4月。

那时候，楼盘建设还没封顶，项目还是期房。

信义君御山居2020年项目工地图

项目的销售向我透露，早在2020年的时候，其实开发商就已经准备开盘了，由于信义拿地比较早，拿地的时候没有指定限价，加上那时候开发商的胃口又很大，所以一开始项目原本准备的备案价是7万/㎡。

在坂田，这个新房价格放到现在只能卖给傻子，但放在当时则不同。

我想大家肯定都记得2020年疫情之后的深圳市场，当时的新盘供应和现在不可同日而语，只要一有新盘入市，基本都能卖完。

当时坂田部分次新二手房价格都冲上10万/㎡了，坂田新盘卖7万/㎡的价格，绝对不愁卖。

但是，当时开发商做出的决定是不卖、继续等。

等到年尾项目接近封顶，开发商还是没有开盘的打算。

这个时候，开发商的想法或许很简单：行情好，捂一捂，等涨价再卖。

但进入2021年之后，深圳的市场行情完全变了。

政策方面，2月份指导价政策出台；

土拍方面，集中土拍政策开始执行，限价价格持续压低

供应方面，新房供应开始增加......

于是，原本想着捂一捂让价格继续涨的信义君御山居，到了2021年才发现，新盘卖不上价了。

坂田去年入市的新盘，加精装的备案单价都只在6万上下：

联发天境雅居加装修单价6.2万/㎡；

华侨城荷棠里单价5.9万/㎡；

信城缙华府加装修单价6.2万/㎡

在这种情况下，信义如果还想着拿7万的备案价，不仅价格上没有优势。现实一点说，住建局也肯定不会批。

去年12月，我曾经去过信义的销售中心踩过这个盘。

当时楼盘的销售就说得很清楚：

现在开发商预估的备案价或许只有6.5万/㎡了。

单价比其他坂田新盘还是略微贵一些，但相比开发商一开始的预期已经下调了。

除了价格之外，我还记得去年我看盘的时候，信义君御山居就已经是准现房了，实体楼和外立面都已经搞好，就只差内部装修，连样板房都放在了实体楼里面。

去年拍下的信义君御山居外立面

我到现在都非常清楚地记得销售当时信誓旦旦说的那一句：“这个月月底项目应该就能拿预售。”

但接近5个月过去了，现在都公元2022年4月份了，项目还没有拿预售，放鸽子放出了一种境界。

和2020年不同，开发商现在的想法已经变成了：

等一等，等到行情好些再卖吧！反正都捂了两年了，也不在乎多这几个月。

从期房捂成现房，从7万捂到了6万，购房者也从期盼捂成了麻木。

你现在认认真真说你要入市？

得了吧！

不官宣拿预售证，一个字都不能信！

在开发商争着去化的市场下，开发商为什么愿意一直捂盘呢？

最核心的原因其实只有一个：开发商不差钱。

在这里就不得不提一下信义这个深圳本土开发商。

信义地产虽然算不上传统的大房企，但和很多城市的本地开发商一样，信义在深圳本土的影响力，尤其是在龙岗，并不比那些有国企央企背书的房企低。

而这种影响力主要体现在产品上。

在龙岗，信义是以打造标杆产品而闻名。

在布吉，信义打造了信义金御半山，这个盘可以说是整个布吉的标杆产品，现在也是二手市场的价格天花板，挂牌价曾经上到10万/㎡；

信义金御半山

而在坂田，信义的另一个楼盘同样是片区标杆，这个盘就是信义嘉御山。

2020年信义嘉御山7期开卖的备案价是7.7万/㎡，在当时属于龙岗新盘备案价的天花板。

每做一个产品都是冲着片区标杆去的开发商，肯定不会轻易地砸了自己的招牌。

当然，这背后也少不了开发商的经济能力支撑。

值得一提的是，信义本身是做玻璃起家的企业，而信义玻璃在2021年的营业收入为304.59亿港元（折合人民币247.6亿元），这个收入数额超过了我们熟知的玻璃大王曹德旺手下的福耀玻璃(600660)，成为国内业界第一。

信义公司公告

母公司能吃肉，那么地产部门自然也能跟着喝汤。

有这么一条大腿能抱，信义地产的生存处境比多数开发商好多了，捂盘也捂得更加肆无忌惮。

另一方面，既然资金上没有压力，那开发商肯定会从利益最大化的角度去思考问题。

当下，信义手上的住宅用地其实并不多，去年三次集中土拍，信义都没参加。

这些本地开发商，如果以正规的途径拿地，往往很难和大开发商竞争，要拿地只能用一些非常规手段。

而问题就在于，现在土拍拿地的程序越来越正规，也越来越公开，信义这一类地产商，拿地确实越来越难了。

资源越有限，就越是要将有限的资源实现价值最大化。

因此，手里仅剩的这块住宅地，信义肯定不会“贱卖”。

回顾过去几年信义卖的新房，无论是信义嘉御山，还是信义金御半山，都出现过推迟开盘的情况，

可以这么说，信义捂盘，已经成了例行公事、养成习惯了。

没办法，谁叫人家开发商不缺钱又不着急呢。

其他新盘都在低声下气降价求售，这位却可以永远淡定。

对于购房者而言，比起楼盘什么时候开盘，更需要解决的问题是：

信义君御山居能不能买？

坂田现在在卖的新盘有联发天境雅居和信城缙华府，而坂田准备在今年开盘的新盘，加上信义君御山居就有3个（信义君御山居、佳兆业云望府、和成金竹家园）

坂田新盘之间的竞争，当下是最为激烈的时候。

信义楼盘和其他同地段新盘对比，它的优缺点非常明显，

优点在于其项目品质很好、缺点在于配套太差

品质好体现在3点：

1.低容积率

项目的容积率只有3.17，市场上很少见，一共只有7栋楼，纯住宅没有保障房、人才房等其他产品，2梯4户，住宅密度很低。

2.高得房率

项目得房率在77-80%之间，在市场中属于名列前茅的得房率数据。

3.精装修，交标的标准高

装修交付标准中不仅带电器，而且带的电器都是国外进口品牌，玻璃也是自家信义的产品，品质整体会比其他盘更有优势。

信义的交标宣传海报

信义的交标宣传海报

除了之外，我前面也提到过，项目是准现房交付，实体楼已经建好，不用担心后期烂尾。

上面讲的是品质好，下面来讲讲配套差。

配套差体现在三无，所谓三无，就是：

无地铁、无商业、无好学位

看地铁，项目直线距离最近的地铁站是1公里之外的贝尔路站，步行需要接近25分钟；周边还有两个地铁站，去杨美站步行大概要23分钟，坂田北站大概是24分钟。

看商业，周边一个像样的大型商业都没有，只有项目的底商

看学校，项目最近的学校是杨美实验学校，在坂田只能是第二梯队。

坂田现在排名第一的深圳实验坂田学校，虽然距离信义的新盘不远，但是在最新的学区划分中，深实坂田的学区并不囊括信义君御山居。

这样的盘，你说它好，一提配套就露馅；

说它不好，但它的品质在当下新盘质量问题频出的深圳市场，又很有优势。

这种优缺点过于明显的新盘，确实有点尴尬。

我个人认为，这个盘更适合那些重视品质的改善客，而不是首次置业的刚需。

因为刚需选盘逃不开配套，而且也一定要重视配套，

相对而言，改善的需求更多样，如果想在坂田买一个有品质保障的新房，推荐信义君御山居，项目有112㎡的4房，如果想买小一点，也可以选87-89㎡的3房。

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