备案价出来了，均价竟然要7.2万/㎡！这个超级大盘怕是不好卖了......

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昨天大晚上，突然就有中介给我发了消息，说是又有深圳新房拿了预售证！

我定睛一看，发现这拿了预售即将要开卖的新房，是我们前几天刚刚去看过的鸿荣源壹成中心十区。

熟悉深圳市场的朋友或多或少都听说过壹成中心这个楼盘。

壹成中心这个盘有3个特点值得大家留意：

第一，项目地处龙华中心板块，总建面约320万㎡，体量超大；

第二，分区销售，从2015年卖到现在，销售时间跨度拉得很长；

第三，不同区之间比较独立，虽然一共有11个区，但各个区互相之间都是独立的花园社区管理，互相不共用花园！

在深圳，这样体量的百万大城，极其罕见。

这一次壹成中心开盘的十区，是壹成中心整个系列推出的最后一个项目！

而为了卖这最后一期，我在地铁站上已经不止一次看到壹成中心十区的广告了。

前两天，我们专门去了壹成中心的销售中心踩了盘。

当时现场问价格，楼盘销售说的是：备案价还没确定，预估均价大概要7.2万/㎡......

我听到价格的时候心想：这价格有点贵了，应该就只是预估，不会当真吧？

昨天预售证拿下来之后我一看价格，发现均价还真是7.2万/㎡......

我知道，这是整个项目的最后一期，开发商肯定想尽可能地在新房低迷期多赚点钱。

但我隐隐约约地感觉，壹成中心最后一期定这个价格，接下来开卖的时候很可能会滑铁卢。

下面内容开始前先提醒一下大家，前两天我们仔细地考察了龙华的新房，如果你对龙华的新房有兴趣，想获取新房的具体信息和资料，可以扫描下方二维码咨询我们的深圳置业顾问,想了解其他区域的新房，也可以下方扫码咨询。

说实话，这个项目其他都不是最重要的，最重要的就是价格。

7.2万/㎡的价格，如果和周边新房、二手房和壹成中心过往的价格比较，你会发现性价比真的不高。

首先对比一下前几期的价格，

壹成中心除了一区是保障房，其他都是商品住宅：

比较早之前的比如2015年开盘的九区，均价只要4.3万/㎡，但那个时候离现在时间太远，没有参考价值。我直接拿去年的价格比较会更合适，

去年壹成中心开了两次盘。

一次卖的是十一区楼王璞誉府，卖得都是大户型，价格7.36万/㎡，和十区不是一个定位，不好拿来比较；

另一次开盘是2021年4月二区开盘，这一期的产品定位和十区相似，当时的均价6.8万，推售1210套，1870批入围，开盘首日卖到只剩下50多套，销售热度很高。

去年4月的时候深圳新房还有很大的热度，当时指导价刚出1-2个月，信心还没完全被打击，购买力被释放到新房市场，这才撑起了6.8万/㎡的价格。

一年过去之后，市场已经冷却还没完全回暖，远不如去年同期，这时涨价卖，其实有点赌，而且之前除了楼王单位，壹城中心新房从来没有超过7万/㎡。

其次，对比一下二手房。

就拿壹成中心已经进入二手市场的房子来比较。

壹成中心5区和6区实际的成交均价在7.6-7.9万/㎡之间，这两个区的红本都是满五年的。

9区和7区因为红本不满五年，成交非常少，成交价也只在8万-8.2万/㎡出头。

也就是说，十区的价格和同区域的二手价格倒挂基本不到1万/㎡。

本来龙华的新盘和二手房的倒挂就已经不大了，这再涨一涨价，连原本就狭小的倒挂空间都要被进一步压缩。

最后，再看看周边的新房。

卓越和奕府还没开盘，预估均价大概为7万/㎡；

华盛珑悦，户型都是190㎡的大户型，均价6.8万/㎡

价格都比十区的定价要低。

最最离谱的是龙华红山的新盘、另一个鸿荣源的项目博誉府。

这个项目和壹成中心一样，都有93-94㎡的户型，不过博誉府的定价比较明确：

它是户型越大价格单价越贵，143㎡以上单价很贵，要8-8.5万/㎡，但94-96㎡单价在6.7-7.2万之间，这个价格性价比很高，和壹成中心形成鲜明的对比。

这导致的结果就是：

近红山的博誉府94㎡户型的总价其实和壹成中心的94㎡差不多。

十区部分户型的价格都已经和靠近红山的新盘价格平齐了，如果选90多平的户型，为什么不选靠近红山、地段更好的博誉府呢？

所以啊，不比不知道，一比较才发现7.2万/㎡这个价格买龙华中心，性价比确实太低了。

既然知道价格偏高，那为什么开发商还愿意定这个价格？

看了盘之后，我猜测主要的原因有4个：

第一，之前确实卖的很好，给了开发商信心。

最早2015年第一次开盘的时候，6小时把1637套卖完；

2016年卖五区，3小时卖完1046套；

再有就是前面提到的去年，二区开盘首日基本卖完，只剩下大概50套；

就连7.5万/㎡单价的楼王单位，去年也能当日卖完，开发商能没有信心吗？

第二，拥有超强商业体——壹方城+壹方天地

龙华壹方城和壹方天地加起来的体量，在全深圳的商业中仅次于宝安的壹方城，是龙华最大的商业体。

不只是壹成中心，现阶段整个龙华中心的板块价值，都是龙华壹方城+壹方天地这一片商业支撑起来的。

第三，近地铁。

之前壹成中心卖了这么多期，只有壹成中心八区到地铁站的距离比十区更近，

从十区项目步行到龙华站大概就只要10分钟左右；

而去年卖6.8万/㎡的二区，步行到龙华站至少要24分钟。

第四，带精装修

这次，十区是带了精装修开卖的，而之前壹成中心的楼盘都是毛坯交付。

首次带装修，开发商自然而然地就想着加点装修价格，但客观地说，我看了好几个龙华的楼盘之后，并不觉得壹成中心的装修交配有什么亮眼的地方，只能说是无功无过、中规中矩。

同区域其他新盘的开发商，比如卓越和中海，精装的品质都是出了名的好，壹成中心开发商鸿荣源的精装修，在3者比较中稍显逊色。

总结来看，支撑开发商定价的因素，主要还是过去的成功以及配套优势。但现在的问题在于：

龙华在售和即将入市开卖的新盘非常多，新房库存位居全深第一，达到6000-7000套!

而这还是没算上即将入市新盘的数字，如果算上可能要超过9000套，像壹成中心十区，自己准备入市的就有1051套，别说和其他盘竞争，自己内部首先都要内卷起来。

在龙华新房市场这样惨烈的竞争中，壹成中心最后的一期新房，值得买(300785)吗？

选筹先看地段。

整个龙华比较而言，壹成中心所在的龙华中心板块，价值上还是要让位于上塘、红山板块。

龙华中心的优势，第一个是商业。

但是红山的商业有红山6979、上塘有AT mall和在建的星河Costco，体量虽然不如壹方城，但是也不小，基本够用了，没有什么大的影响。

龙华中心另外一个优势是旧改概念，龙华几个最大规模的旧改都在龙华中心板块附近。

比如鸿荣源旧改、德业基旧改、华润旧改、龙华商业中心旧改、海岸城旧改，都在这个区域内。

这些扎堆的旧改虽然现在绝大多数都已经动工，但时间再快也要10年才能集中兑现，兑现周期太长了。

不仅如此，龙华中心在城市发展的概念、学区、前往核心区福田的通勤时间这几个方面，都不如红山、上塘片区。

所以，如果你能买上塘、红山的新盘，我觉得可以不用考虑壹成中心。

当然，如果你看中了龙华中心，就是要买，那也要比较壹成中心同地段的新房。

同一地段内，壹成中心的最大竞争对手是卓越和奕府。

两个盘距离很近

两个新盘要比较的话，壹成中心十区相比和奕府的优势是更靠近壹方城、更靠近龙华站；

劣势在于产品，这一点我前面讲到装修的时候也提到过，卓越和奕府的装修标准、产品细节包括户型设计上都比壹成中心做得更好，

最直观的一点就是户型。

和奕府的是户型都是比较方正的户型，没有什么硬伤

而壹成中心十区有一个85㎡的户型，原本开发商为了偷面积，设计图上是两个阳台、两个房间.

卖的时候改成了三房+一个阳台，具体做法如下图：

就是把大阳台向后推，原本的一个卧室中间隔开，小阳台改成其中次卧的一部分，这样改了之后，有一个次卧的门口将会面向客厅，一出门就是阳台......

这样的设计不仅影响房间的私密性，而且动线也被打乱，动静就相当于没分区。

此类问题比较明显的户型在深圳的新房中其实不多见，对标市场上的产品，壹成中心这个户型是没有什么竞争力的。

综上，我的观点是；

追求产品品质，可以选卓越和奕府；

如果更看重配套，选壹成中心十区。

当然，这里限于篇幅，对于两个楼盘的对比会比较简单，想要仔细比较两个盘，获取这两个盘的户型和资料，又或者想拿龙华其他新盘的资料，都可以扫描文末二维码加深圳的置业顾问咨询。

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以上为正文，来自湾区区长

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