促消费与稳增长框架下，“稳楼市”该如何进行？

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

刚刚公布的数据显示，一季度全国房地产开发投资增长0.7%，较1-2月的3.7%明显下行。开发投资增速明显下行，源于土地购置和新开工下行。

开发商拿地和新开工下降，一方面是由于去年下半年以来部分民营房企债务风险显现，房企拿地积极性降低，在建项目出现停工停产、复工较难，储备项目开工困难；另一方面，金融机构对地产的风险偏好下降，叠加去年以来持续去杠杆，导致开发商融资急剧收缩。一季度，房企到位资金下降19.6%。其中，一季度国内贷款对房地产企业下降23.5%，显示银行、信托等传统融资渠道对房地产融资的积极性下降，背后则是由于部分房企信用风险在持续，风险偏好降低。同时，房企自筹资金连续2个月负增长，意味着债券融资、私募等等渠道也开始收缩，新增地产类债券发行主要偏好非民企地产。

外源融资收缩的同时，占大头的内源融资也明显下行。目前，包括定金、预付款、按揭贷款在内的销售回款，占开发商资金来源的53%，已成为开发商最主要的资金来源渠道。今年一季度，销售回款下降25.7%。意味着在疫情多点散发、居民收入下降、预期转弱等冲击下，需求端比较弱势。

一季度，全国商品房销售面积下降13.8%，商品房销售金额下降22.7%。房企销售金额比销售面积降幅大，意味着房价下降。一方面，商品房市场需求比较弱势，供给端开发商加大促销力度，导致房价水平下跌。根据国家统计局数据，截至今年3月份，70城新房价格连续7个月下降。一季度，全国商品住房均价为9552元/平方米，自2021年2月达到11030元/平方米的历史最高水平后，已经连续13个月下降。

另一方面，整体房价较高的东部区域成交跌幅更大，拖累了销售金额。一季度，东部地区销售面积、金额分别下降20.9%和27.7%，降速分别比全国高6.9个百分点和5个百分点。东部地区市场交易下降更明显，主要与该区域去年上半年楼市较热导致高基数，去年下半年以来调控收紧，市场明显下行等有关，疫情也是重要原因。

近期，自上而下积极纾困疫情影响，并出台了促进消费、稳定就业、降低融资成本等一揽子政策部署。房地产方面，100多个城市持续降低按揭利率，各地房贷额度也比较充分，70多城市因城施策促进房地产良性循环，包括上海、苏州、厦门、东莞等重点城市，对限购、限售、限价等政策，做了区域上或力度上的纠偏。疫情得到控制后，预计销售面将会好转。

但2020年以来，疫情断断续续，居民收入及预期有所变化。央行城镇储户问卷调查显示，一季度倾向“更多消费”的居民占23.7%，较上季度减少1.0个百分点；倾向更多储蓄的居民占54.7%，较上季增加2.9个百分点。因此，需求端能在多大程度修复，必须要考虑购买力的变化。

2016-2021年，我国商品房交易规模一直在峰值左右，年度销售面积在15亿-18亿平方米徘徊，销售金额则从11.7万亿元直线上升至18.2万亿元。根据社科院国家金融与发展实验室的数据，中国居民部门杠杆率攀升速度较快，从2000 年不到5%增至2021年的62.2%。再考虑到，我们要打造消费主导的内需增长模式，而2021年城镇居民人均住房面积已经达到40平方米。总之，继续激活需求端购买力，边际效应或减弱，也要考虑高房价对内需的挤出效应。

不过，目前商品房市场的新现象，就是人口向都市圈和大城市集中，东部三大都市圈及中西部武汉、郑州、成渝等都市圈，商品房销售占全国的65%左右。这些区域楼市是影响“稳地价、稳房价、稳预期”的重点区域，甚至关乎“稳增长”大局。就房地产而言，若需求端不稳，商品房市场销售和预期持续恶化，则会导致供给端冲击继续存在。只有商品房市场稳定和好转，供给端风险处置的问题才能有效解决。

也即，只有商品房销售端趋于稳定，重点区域需求面开始好转，出问题企业的“自救能力”才能提振。进一步，稳健经营的企业才会有积极性收并购出险项目，增量资金才有动力去盘活存量市场，防风险才能兜住底线。而且，需求端适度纾困，并激活供给端问题的解决思路，有望斩断供给端对市场预期和需求端的无谓冲击，从而从源头上夯实行业和市场的稳定性。

近日，央行出台23条纾困疫情的举措中，提出“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付比例，最低贷款利率要求”。本质上，这是顺应都市圈和热点城市改善型需求快速增长，在国家差别化住房信贷政策的框架下，适度调整贷款首付比例、下调贷款利率，降低购房门槛、购房成本，促进合理住房需求释放。同时，这也有利于存量房流转和新市民置业。

近期，热点城市政策调整就是上述思路的体现，比如苏州将限售从5年降至2年，上海缩短临港片区人才购房的社保门槛，南京外围两区县松绑外地人购房等。这些措施既有利于稳定商品房市场，也满足居民合理购房需求。但同时，有的城市推出接力贷、限购区域降低首付等都被叫停。这说明，楼市纾困和促进消费可以因城施策，但“房住不炒”是底线。

在这个框架下，合理需求释放并带动存量房源流转利用，鼓励新市民低成本安居，将带动重点区域房地产稳定。这些区域是楼市的基本盘，新市民是住房需求的主体。这些区域的房地产稳定了、新市民的住房需求实现了，房地产“人-地-房”匹配也就达到了，全国楼市也就稳定了。

标签：