楼市下行压力倒逼刺激加速，8大省会城市接连放出“大招”

2022年行至当下，楼市调控的基调已然明确，从纠偏过渡至当前的支持，放松政策也从三四线城市扩大至二线，支持力度不断增强，不少城市突破了限购、限售等政策，其中不乏省会城市的身影。

根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至4月20日，全国已有超85个城市出台了松绑政策内容，调控次数超百次。4月前20天，合计出台政策31次，明显超过前三个月，月均25次左右的频次，变得更为频繁。

这其中，据第一财经不完全统计显示，2022年至今，已有包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川等在内的8个省会城市出台了楼市放松政策。

松绑政策主要聚焦于需求端，包括放宽落户、公积金贷款额度增加或条件放宽、降低首付比例、降房贷利率等，公积金贷款放宽是地方政府最常用的手段。其中，自郑州起，放松限购限贷、放松限售等政策开始更频繁地出现。

不过，从数据表现来看，市场销售仍保持在低位徘徊。据国家统计局，今年一季度，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

基于此现实状况，业内普遍认为，各地稳楼市的政策还将继续出台。东吴证券(601555)研报指出，经济不稳，放松不止，“房住不炒”前提下，政策仍存在较高改善预期。

首破“认房又认贷”

省会城市中较早有松绑政策出台的，当属广西南宁。2月下旬，南宁市发布了住房公积金新政策，将第二套房的公积金贷款首付款比例从此前的40%降低至30%；同时，公积金贷款额度亦均有不同程度的提升。

这一放松政策本身，从放松力度到涉及的政策面，仍局限于公积金，尽管引发了部分关注但并无明显突破。这一状态被郑州一举打破。

3月初，历经了洪灾和疫情冲击的郑州发布了楼市调控“十九条”，包括部分放松限购、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。

其中颇具有代表意义的政策为，对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，执行首套房贷款政策，首付比例将由此前的60%降至30%，也即“认贷不认房”。这是2016年调控收紧以来，首个松绑“认房又认贷”的重点城市，有利于缓解改善需求的置业压力。

天风证券地产行业分析师杨侃指出，郑州作为重要的省会城市，包括“认贷不认房”等政策利于为楼市注入信心，在全国具备一定示范效应。当前楼市下行压力仍大、部分房企资金困局仍未得到解决，后续不排除压力较大区域或城市跟进微调，因城施策将持续演绎。

这之后的3月份，仅有福州、哈尔滨发布放松政策。其中，福州在房贷利率连续下降的基础上，再度推出楼市支持政策，降低长乐户口和外地户口在五城区内购房门槛；而哈尔滨则宣布废止2018年出台的限售政策。

此后，4月初，兰州跟进郑州的政策。在限购放松方面，孝老和多胎家庭，皆可在限购区域内新购一套房产；在限贷方面，除了在首套房的认定上，推行“认贷不认房”之外，大幅下调首付比例，其中首套房为20%，二套房为30%。

亿翰智库认为，尽管对于缺乏良好人口和发展基础的兰州来说，此番新政本身的效果可能有限，但以郑州、兰州为开端，期待更多二线城市逐步打开政策工具箱，出台实质性宽松政策，“我们认为，这一轮二线城市市场企稳回升将会对整体市场起到至关重要的作用。”

兰州的政策确如开启了省会城市松绑的大门一般，4月至今，多个省会城市披露了放松政策。

4月中旬，南京远郊市场六合区、溧水区，对限购政策予以放松。同期，昆明也印发了发布相关文件，提出25条政策，涉及调高住房公积金贷款额度、降低购买二套住房首付款比例、允许房企缓缴土地款、加大货币化安置力度等内容，保障合理住房需求的同时提振改善型需求。

4月20日，又一西部省会城市加入松绑行列，银川对住房公积金政策进行调整，对已使用过住房公积金个人住房贷款并已结清的，为改善居住条件再次申请住房公积金购房的，最低首付款比例调整为30%；购买存量商品住房（二手房）的，最低首付款比例调整为40%。

行业改善仍待时日

不少大力度释放积极信号的省会城市，多逃不过销售市场低迷的情节。

以昆明为例，东吴证券研报披露的数据显示，2022 年一季度，昆明主城五区商品住宅供应量同比下跌21.9%，成交量同比降幅达42.4%；商品住宅销售价格为14750元/平方米，环比略有上升，但同比下跌近6%。

其中，昆明3月份的库存去化周期达到30个月之久，超过了大部分省会城市。当前昆明首套房商贷利率最低已降至4.6%，各大银行也已把首套房首付比例降至20%。

郑州此前推出“十九条”时，也处于相似的市场条件下。据克而瑞数据，2021年末时，郑州新房狭义库存规模就已接近1500万平方米，消化周期超过20个月，2022年2月，由于成交持续低位徘徊，新房库存消化周期已是跃升至31个月。

在新政实施一月之后，郑州市场出现了回暖的迹象。克而瑞数据显示，今年3月份，郑州新房平均去化率为17%，单项目最高去化率为34%，较2022年2月有所回升；同时，项目来访量和销售流速稳步提升，3月单项目月均到访量和月均流速分别达到了325组和20套，较1月低点增长1倍有余；二手房带看量达到了5万余组，环比增长140%。

但从全国市场来看，当前政策的支持力度对市场修复来说，仍显不足。首创证券研报数据现实，3月份，商品房销售面积和金额的单月同比增速分别为- 17.7%和-26.2%，分别较前两月下降8.1个百分点、6.9个百分点，单月销售已连续8个月负增长。

“尽管在因城施策框架下部分城市相继放松调控，但疫情的扩散以及居民加杠杆意愿受到挤压，市场预期尚未出现扭转迹象。”首创证券指出，从当前的政策反馈效果来看，宽松范围及力度均有待升级，才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。

未来更广泛的放松也值得期待。继4月15日宣布降准后，央行于18日提出，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，进一步明确了继续加大需求端支持力度的态度。

中信证券认为，当前政策仍有许多可操作空间，如按揭贷款利率下调的空间仍然很大，贝壳研究院数据显示，如果按揭贷款利率再下行50个BP，也不会落到LPR之下；同时，绝大多数低线城市还没有达到两成的首付比例，大多数高线城市的首套房首付也在三成以上；公积金使用亦有加码鼓励的空间。“二季度仍将是政策集中发力期。”该机构预计。

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