母公司注资 顺丰房托启动上市后首次收购

观点网除了位于香港青衣、内地佛山及芜湖的三处现代物流物业，如今顺丰房托旗下的底层资产又将再多一个。

6月6日，顺丰控股(002352)发布公告披露，公司下属子公司顺丰丰泰与顺丰房托下属子公司金紫荆物流订立买卖契约。

具体来看，顺丰丰泰拟通过向金紫荆物流出售其持有的长沙产业园100%股权及特定应付款项从而将长沙物业注入顺丰房托。本次交易总金额约为人民币4.932亿元（合约港币6.036亿元）。交易完成后，长沙产业园将成为顺丰房托的下属全资子公司。

熟悉顺丰房托的人士向观点新媒体表示，此次交易是顺丰房托自2021年5月赴港上市后的首次收购。

首笔收购

其实，早在顺丰房托上市之初，行政总裁兼执行董事翟廸强就曾透露，公司未来其中一个发展的动力便是从母公司收购新的物流资产项目。而顺丰控股则在上市安排中为顺丰房托提供了5年的物流资产优先购买权。

随后，在今年3月下旬举办的2021年度全年业绩发布会上，翟廸强也对收购一事进行了预告。

彼时，他称，“目前我们已有几个项目的收购与顺丰集团在谈，手头上的现金和未动用贷款大概有7亿港元，希望可以用这个资金去做收购项目。”

所以，此次收购早已在市场的意料之中，显得颇为顺理成章。

据观点新媒体了解，顺丰房托此次收购的长沙产业园于2021年竣工，位于湖南省长沙市黄兴镇合心路102号。该物业包含一座两层斜坡式配送中心、一座地面三层地下两层的仓库、两座单层仓库、一座九层办公楼以及三座附属建筑。

该物业建筑面积为11.35万平方米，可出租面积为12.01万平方米，每出租平方米的月租金为人民币30元（合36.7港元），租户数目21，租约数目43，出租率为98.90%。该出租率在顺丰房托的三处物业中，仅次于佛山物业的100%，并高于公司95.8%的平均出租率。

在收购价格方面，顺丰控股则给予了一定的折价。

根据仲量联行出具的《资产评估报告》（CON100494102RE-3号）显示，截至2022年3月31日，长沙物业的账面价值约为人民币5.122亿元（合约港币6.268亿元），长沙物业的评估价值为人民币5.504亿元（合约港币6.736亿元）。

而最终双方协定的交易总金额4.932亿元，主要包含协定物业价值人民币5.400亿元、标的公司及子公司经调整资产净值（长沙物业除外）-5.469亿元、标的公司及子公司的应付款项5.001亿元三者总和。其中，双方协定的物业价值较仲量联行给予的估值折让约1.9%。

据悉，此次收购后，顺丰控股下属子公司将按照市场价格继续租用长沙物业用于日常经营。顺丰控股下属全资子公司长沙市宏捷产业园区运营管理有限公司作为运营管理人，对长沙物业提供运营及物业管理服务。

两年资产翻倍目标

此前，翟廸强在不同的场合多次讲述过顺丰房托的目标，即"上市两年内将总资产扩大到120亿港元。"

据了解，目前顺丰房托底层资产主要是香港青衣亚洲物流中心顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园共计3项现代物流物业。可出租面积约30.77万平方米。截至2020年12月31日，3项物业评估价值为60.94亿港元。

对于顺丰房托来说，总资产想要在两年翻一倍并不是件容易的事情，借助母公司顺丰控股的资产注入无疑是一种快速且有效的方式。

以此次收购长沙产业园为例，短时间内便为公司带来了逾6亿港元的资产。数据显示，截至2022年5月31日，长沙产业园总资产为6.33亿港元，总负债为6.67亿港元，净负债为港币3363万港元。

而翟廸强在接受观点新媒体专访时曾透露，目前顺丰控股在内地的物流仓开发，已落成或在短期内会落成的总土地储备差不多900万平方米，已落成的有500万平方米，当中比较成熟的物业有十几个。

为了完成上市两年总资产翻番的目标，他提出，希望可以在2022年内做到20亿至30亿港元的收购，大约5至6个项目。

收购资产主要考虑的顺丰集团旗下那些已落成且开始营运的物业，出租率要达7成或以上的稳定水平，且顺丰控股为主要租客。

不过，他也指出，若只是5-6亿的收购，依靠公司现有资金便做到。但要做十几亿的收购，就需要靠资本市场发新股票去融资。而这就需要市场情况好转、稳定了才可以。

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