子公司股权被央企挂牌 恒大入深这些年旧改缓行

观点网 近日，中国铁建(601186)股份有限公司子公司中国铁建投资集团有限公司，正挂牌出售恒大置业（深圳）有限公司49%股权。

此次标的让底价26.6亿元，稍高于中国铁建彼时的23.13亿元接手价，溢价率约15%上下，交易信息披露截止日期为7月4日。

根据工商信息，恒大置业（深圳）有限公司注册资本47.21亿元，其51%股份现由恒大地产持有，剩余股份由中国铁建持有。

观点新媒体了解到，2021年度，恒大置业（深圳）有限公司营业收入202.46万元，净利润-2.48亿元，所有者权益44.42亿元。

“成也萧何，败也萧何”，恒大在深圳的旧改项目储备及发展潜力，曾促使中国铁建与其联手合作。到头来，恒大爆雷后，随之而来的项目停滞，也导致双方合作走到了终点。

从合作到“分手”

双方的合作最早可以追溯到2019年，彼时中国铁建与恒大集团迎来合作“甜蜜期”，双方围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务、物资物流等领域开展广泛合作，并在新闻通稿中宣称“开创了央企和民企合作的双赢典范”。

此次合作，中国铁建是冲着深圳旧改项目去的。深圳的土地招拍挂市场并不是恒大获取项目的主要途径，入局旧改才是其主攻方向。彼时恒大对外披露，在深圳已储备的城市更新项目超过40余个。

对于持有恒大置业（深圳）49%股权一事，中国铁建曾于今年3月底回应投资者：“恒大置业是项目公司，这属于项目开发过程中的正常投资。”

恒大集团在爆雷后，深陷债务泥潭无法自拔，而项目公司恒大置业2021年也亏损2.48亿元，最终中国铁建选择了挂牌转让，标志着这对“央企和民企合作的典范”终迎“分手”。

据市场人士向观点新媒体透露，由于债务问题，恒大在深旧改项目进度普遍处于停滞状态。

其中最大的项目为恒大深圳湾超级总部项目，项目总建筑面积34.3万平方米，建筑高度400米，地上71层，地下6层，原计划于2024年竣工，目前仍处于停工状态。

而龙华恒大时代之光项目，目前地下车库建设完毕，但工地进展慢。该项目确认实施主体为深圳市馨乔实业有限公司，为中融国际信托有限公司下属企业，而中融信托与恒大集团一直保持着密切合作关系。

也许正是因为恒大在深旧改项目进展缓慢、甚至停滞，才成为压垮此次合作的最后一根稻草。

为化解债务压力，恒大曾计划出售约1200亿元资产，包括在深圳的旧改项目。包括金茂的股东中化控股，华润置地，以及深圳国资委旗下深圳人才安居集团、深业集团等均曾传出与恒大接洽项目的消息。但恒大与买方最终未谈妥，鲜有后续进展。

恒大在深旧改

前些年楼市景气的情况下，恒大全国性的大规模扩张，给它带来利润的同时也制造了负债压力。而偿还这部分负债需要一个较为漫长的时间周期。

以旧改为例，根据2021年半年报，恒大集团共拥有旧改项目146个，其中大湾区131个，深圳区域62个。其中已立项的项目有21个，主要分布于南山、龙岗、龙华、坪山等区。旧改项目规划总建筑面积达848.89万平方米。

观点新媒体不完全统计，恒大目前已经在深立项的旧改中，5个项目已开盘，7个处于签约收楼阶段，3个项目已拆平无动工，5个项目处于专规计划阶段，1个项目处于停工状态。截至目前，还未有恒大在深旧改项目被转让的公开消息。

根据深圳房地产信息显示，目前已开盘的坪山恒大城项目，已售740套，在售1277套；此外，龙华恒大时尚慧谷项目于2018年06月开盘，福田恒大珺睿大厦项目也于2021年5月开盘，预计2023年下半年交房。而龙岗的龙城爱联旧村改造项目恒大城市之光，已经售罄。

除了上述小部分早期开工、现已开盘的项目，恒大大部分旧改项目仍推进相对迟缓，停留在签约交楼阶段、规划专规阶段及已拆除空地阶段。

此外，恒大准备申报却未立项旧改项目也数量众多，包含例如罗湖建设集团大院项目，东碧波项目、蔡屋围红宝路项目、新桥上寮项目、龙华油松项目，塘前项目、龙岗前进村项目，厦村项目，大坡头项目葵涌三溪项目、大鹏王母项目、大鹏鹤薮项目等等。

旧改本就是风险与利润的博弈。恒大从2011年进军深圳，重点布局深圳、临深、大湾区的旧改项目，再到去年爆雷导致在深圳项目停滞，十多年间从高峰到低谷，陷入了被动局面。深圳以外，今年年初东莞本地媒体披露，恒大在东莞的主要旧改均尚未出现股权变更。

据了解，恒大目前力争“保复工，保交楼”，在深圳的四个入市项目“坪山恒大城”、“恒大都会广场”、“恒大锦苑”、“恒大珺睿大厦”目前均已复工。

按照许家印曾提出的目标，恒大今年要保交楼约7000万平方米、约60万套，相当于所有保交楼项目中近半要在年内实现交付。

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