今日关注：地产“二道贩子”

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文/乐居财经 吕秀伦

如果不是泰禾与兴业信托那笔“以资抵债”的交易，林明池和明昇资本版图或许依然潜藏于水底。

在距离厦门70公里外的漳州龙海，一座总建筑体量达670万平方米的项目——白塘湾国际旅游度假城，静卧在海峡西岸，这也曾是泰禾旗下体量最为庞大项目。

在外界眼中，曾经黄其森是该项目的一号人物，林明池则是隐藏在幕后的二号人物，他旗下的企业占有该项目40%股权。

十多年来，任凭白塘湾项目几经易主，林明池依旧稳坐二股东宝座。而当初，也正是他接连拉伙两位福建老乡——新华都(002264)老板陈发树和泰禾老板黄其森入局这个文旅大盘。

不仅于此，林明池还与另一位闽系地产大佬林腾蛟关系匪浅，于六年前转让了长沙一项目给阳光城(000671)。

但有意思的是，从林明池手中接过资产的接盘侠们，如同中了魔咒，不断走下坡路，甚至发生暴雷。眼下，新华都大好零售江山正在被同行侵占，泰禾"戴帽"面临退市风险，阳光城也忙着给自己“救火”。

炸出三位闽系大佬

6月9日，泰禾公告表示，下属公司厦门泰禾将持有福建泰维置业60%股权转让予兴业信托，交易对价23.53亿元，用以偿还对该信托的部分债务。泰维置业，正是泰禾旗下漳州白塘湾项目的开发主体。

据了解，白塘湾项目以“旅游+大健康+地产项目”模式开发建设，预计总投资126亿元，曾是泰禾目前在建体量最大的项目。但到了2020年，泰禾债务问题爆发，随之白塘湾项目遭遇停工，甚至惊动了当地政府。

眼下，该项目迎来了新主人兴业信托。于泰禾而言，变相解决了一部分债务；于项目而言，迎来了新的转机。最重要的是，该项目的二股东汇明昇集团也燃起了新希望(000876)。

乐居财经《进深》查询获悉，泰维置业成立于2006年8月，注册资本3288万美元。目前，该公司除了兴业信托持股60%外，香港企业汇明昇集团还持有40%股份。

股权穿透可知，汇明昇集团由林明池和黄易红分别持股51%和49%。值得注意的是，泰维置业历经两次易主，汇明昇却依旧稳坐二股东宝座。

该企业最初或是林明池治下企业。工商信息显示，泰维置业最初名称是“明升（福建）置业有限公司”，林明池为该企业董事长，此后更名为“福建新华都置业有限公司”。

另有资料显示，2009年，明昇集团与福建新华都实业集团确立战略合作关系，双方在“湘江名城”“厦门湾国际文旅城”上开展合作。而“股神”陈发树治下的新华都实业曾是泰维置业大股东，持有60%股份。

之后，林明池与陈发树“分手”后，拉来了黄其森入局。

2017年4月，新华都实业全身而退，厦门泰禾从其手中接过60%股权。彼时，泰禾还专门发布公告称，以17.9亿受让福建新华都置业60%股权。伴随着泰禾将福建新华都置业收入麾下，公司名称随之变更为 “福建泰维置业有限公司”，并一直延续至今。

一个项目炸出三个闽系巨富，“攒局者”林明池背后的实力自然不一般。一直以来，他被外界认为是隐形巨富，该人行事颇为低调，鲜少在公开场合露面。外界只知道他是漳州龙海人，1962年出生。

不过，即便是隐形巨富也难以逃脱“踩雷”命数。上面提到由于泰禾暴雷，致使白塘湾项目陷入停滞，随之而来就是因商品房延期交付以及拖欠供应商工程款等引发的维权和司法案件。

截至当前，与泰维置业相关的司法案件高达277起，涉及合同纠纷、商品房预售纠纷、承揽合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等多种案由。

司法案件缠身之下，泰维置业被法院列为被执行人信息高达9起，被执行总金额达6555.62 万元；被列为失信被执行人达4次，限制高消费达90条。

例如，因建设工程施工合同纠纷，中建三局第三建设工程向法院对泰维置业提了诉讼，请求法院判令泰维置业支付工程欠款约840.99万元及相关逾期付款利息，以及同时对案涉工程欠款840.99万元享有优先受偿权等。

今年1月底，中建三局第三建设工程的大部分诉求得到法院的支持。泰维置业支付中建三局第三建设工程约800.87万元工程款及相关逾期付款利息，同时后者对白塘湾国际旅游度假城地产一期A区某些项目折价或拍卖的价款在800.87万元范围内享有优先受偿权等。

旧改迷途

对于隐形巨富林明池而言，汇明昇集团只是他庞大资本版图中的冰山一角。他旗下最重要的棋子当属明昇集团（全称“明昇集团有限公司”）。

乐居财经查询获悉，明昇集团成立于2017年11月，注册资本2.8亿元，公司董事长、法定代表人均为林明池，是一家总部位于深圳的企业。在股权上，林明池持有60%股份，林树辉、黄易红各持股20%。

官网资料显示，明昇集团主营业务涉及产业投资、城市更新、地产开发、商业经营、国际贸易、物业管理等多个领域，目前投资建设和运营的项目价值资产超6000亿元。

其中，产业投资、城市更新等板块业务均属于资金密集型产业，具有资金沉淀量大、周期长、“回血”慢的特点。那么，明昇的资金从何而来？

对于未上市企业来说，往往会通过股权出质的方式来募集资金，明昇自然也不例外。例如，去年9月，长沙明昇恒辉置业将一乡一品（湖南）投资价值7000万元股权数额出质予光大兴陇信托。

另一方面，与其他企业合作也是明昇扩张的途径之一。比如，深圳市明昇发展就由厦门明昇集团、华建国际实业(000159)（深圳）有限公司（信达（中国）投资全资企业）各持股95%、5%。

不过，这笔合作或存在“明股实债”的嫌疑。今年1月25日，厦门明昇集团曾将深圳市明昇发展股权进行出质，质权人正是华建国际实业。同日，华建国际实业成为深圳市明昇发展的股东。

眼下，林明池似乎有意将城市更新业务从明昇集团剥离出去。

去年2月，明昇集团悉数退出全资子公司深圳闽商城市更新集团有限公司股权，接盘者为明昇二股东林树辉与明昇总经理蔡忠文，二者各持股95%、5%。

据乐居财经获悉，深圳闽商城市更新成立于2019年8月，注册资本1.8亿元，经营范围涉及城市更新策划咨询、旧城改造咨询等业务。

在退出后几天内，明昇集团接连退出7家全资控股的子公司，包括深圳明昇盛新投资、深圳明昇鸿瑞投资、深圳明昇卓誉投资、深圳闽商世新投资、深圳闽商启新投资、深圳闽商恒新投资和深圳闽商领新投资。

有意思的是，这7家公司注册资本均为5188万元，多在2019年-2020年成立，其中有三家公司更是同日成立。并且这部分公司名称中均含有“投资”二字，但他们旗下均未出现对外投资企业。

同时，这7家企业被注入到剥离出去的深圳闽商城市更新集团中。业内人士表示，集团分拆企业，并将一些公司装入该企业有两种可能，一方面，集团或在整合优势资源；相反另一方面，集团将劣势企业剔除，构建一道“防火墙”，防止引火烧身。

其实早在2016年，明昇集团挥师南下，向粤港澳大湾区扩张，并迅速占领了深圳城市更新市场，先后拓展了罗湖、南山、龙岗、龙华等多个区域的城市更新项目。

但眼下，其旧改却被质疑存在违规行为。去年6月，有网友举报有开发商违规在园岭新村开展签约工作，并且相关单位已针对涉事企业深圳明昇众胜投资有限公司（明昇全资子公司）做了处罚。

时隔6个月后，有群众举报，该单位不但没有停止城市更新意愿征集工作，反而故技重施，再次开展违规签约活动。

地产朋友圈

明昇集团的壮大与掌舵者林明池密不可分。1998年，林明池在福建创立明昇集团的前身“漳州佳苑房地产开发有限公司”。

但他的野心，并不仅局限于八闽大地。2006年，明昇挺进湖南，并将其作为战略发展重地，从此开启了跨区域、多元化发展的道路。十年后，它又涉足珠三角区域，总部迁深行动陆续展开。

截至目前，明昇集团目前对外投资了11家子公司，其中有两家企业出现了经营异常。3月，深圳明昇天辰投资因未按规定期限公示2020年年度报告，被深圳相关部门列入经营异常名单；同样原因，深圳明昇恒辉投资也被列入经营异常名单。

此外，一路走来，信奉“爱拼才会赢”的闽系地产大亨林明池，其周围聚集一批知名的闽系企业，例如，新华都、泰禾、阳光城等。

除了上文提到的漳州白塘湾项目，新华都与明昇的合作还体现在长沙项目中。2009年11月，新华都斥资20多亿，收购明昇控制的长沙武夷置业75%的股权，受让1600余亩土地。

据乐居财经获悉，该项目即万家城项目，位于长沙市中心城区武广新城，总建筑面积300万平方米，总投资约100亿，彼时号称是未来居住逾10万人的长沙首席超大规模高品质人居社区。

紧接着2013年，新华都分别以5.71亿元、6700万元收购控股股东新华都集团持有的长沙中泛置业、长沙武夷置业各19.5%股权。而这两家企业也与明昇存在莫大的关联。

可以说，明昇是新华都在进军房地产领域路途中“启蒙人”。算上白塘湾项目，林明池更像是“搭台者”身份，获得项目，引来投资者，二者互为需求、互为成就。

又如，2016年5月，阳光城以34.7亿元收购新华都、新华都购物广场股份、漳州市龙祥投资、厦门明昇集团、陈发树、陈志勇等合计持有的长沙中泛置业100%股权。不难看出，阳光城作为接盘人，明昇等股东拿钱退出。

乐居财经了解到，长沙中泛置业旗下开发“阳光城·长沙尚东湾”项目。去年11月，长沙中泛置业接受五矿信托提供的不超过16.1亿元融资，阳光城为子公司这笔追加抵押资产。

当下，无论朋友圈强大与否，明昇的项目都要经得过市场和业主的考验，才是好产品。不过，在这一点上，这家开发商却遭到了不少业主非议。

例如，去年7月，有明昇壹城业主投诉称，项目涉虚假宣传，不兑现开盘时小区建设规划；紧接着去年9月，业主爆料称，明昇壹城公寓交房不到一年，高级防盗门变成“发黑门”。

眼下，房地产行情骤冷，泰禾、阳光城等闽系房企接连暴雷，林明池的老乡们也自顾不暇，未来难再有闽系大佬为其接盘或撑腰。

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