环球速看：房子可以老旧 但服务不应掉队

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每经评论员 薛晖

近日，北京德云社原艺人陈某擅闯女子卧室事件上了热搜，涉事小区“中弘·北京像素”也被热议。受害者向媒体表示，希望此事能推动小区设置监控。令人唏嘘的是，这个小区曾经是同名电视剧里面“新北京人”的梦想出发之地，如今却已沦为“治安洼地”。

北京像素衰落得有点快。随着开发商中弘股份于2018年底黯然退市，旗下物业公司维持着北京像素的服务，但因缺少资金，电梯维修、监控、安保等服务有点力不从心。如今的北京像素，施设和服务都有些陈旧，于是有网民感慨“北京像素老了”！

诚然，房龄当然会越来越长，硬件必然也会老旧，那么接下来，服务是否也必然衰老？笔者认为，未必如此！

首先，物业服务是可重复交易。由于物业管理费是每年收取的，还可以随行就市涨价。因而，物业公司的现金流是可持续的，获得可持续收入的物业公司除了做好基本服务，还可以提供升级服务。例如用视频监控排除安保死角，提升住户的安全感；用数智化检修系统，排查各类管线事故，减少维修频度；用可升降智能泊车技术，提高车位数量和使用效率，满足住户停车需求。凡此种种，都可以提升住户的居住体验。

也正是由于物业收入较之房地产开发具有可持续性和可增长性，因而更获得资本青睐，近两年物业公司迎来“上市潮”，头部物业企业市值上千亿，甚至超过母公司。

其次，物业服务的软硬件均可升级换代。和房地产上市公司的利润率持续下滑相反，物业上市公司的利润率近年来稳中有升。原因在于，物业公司引入了大量的“增值服务”。如智能泊车以及楼宇电梯、车库、外墙的液晶屏广告也是增值服务，广告收入即便与业主委员会分成，剩余部分也是一笔可观收入。此外，入户家政、家装、社区商业、短租，也正在成为物业公司增值服务的新项目。

有了这些增值服务的收入，物业公司就可以有更多资金投入物业硬件和软件的升级迭代。房龄可以老，但物业的硬件和软件可以常新。老与新之间并不矛盾，只看物业如何处理两者间的关系。做好了，就可以实现居住感的良性循环。

其三，物业公司是可“换新”的。虽然商品房的初始物业公司多是开发商指定的，但在业主入住以后，可以根据其服务水平和业主满意度决定是否留用。随着物业市场化程度的提升，越来越多的品牌物业公司开始扩张，尤其是从其他开发商或业主手中接管物业。市场竞争可以优胜劣汰，对业主而言，选择余地更大。“老物业”离开，“新物业”接手，服务水平自然可以焕然一新。

总之，类似北京像素这样的负面案例可以少一点。在当下物业公司“跑马圈地”加速竞争的大环境下，商品房社区实际上有更多机会提升居住服务品质。房子也许必将老去，但居住服务仍然可以升级迭代，甚至常换常新。

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