今日视点：商业志 | 银泰郑州“蹉跎”十五年

观点网2006年起，银泰与郑州数次擦肩而过，兜兜转转十多年，故事终于迎来结局。

(资料图片)

7月4日，银泰集团官微发文，《郑州银泰：很高兴豫见你》，宣告正式落户郑州。

此次，银泰商业集团与郑州金融岛建设发展集团达成全面合作协议，负责运营管理金融岛沿湖商业。

换而言之，银泰或将以轻资产入局。

金融岛项目所在的郑东新区龙湖区域，定位为“中部金融机构总部集聚区”，坐拥5.6平方公里水域及周边设置连片的公园、人均绿地占有量为郑州首位；具备持久的增长潜力长期利好商业发展。

沿湖商业所依托的金融岛则定位为“中原经济区金融中心”，总规划面积325万平方米，36幢甲级办公楼、4幢高端公寓、4幢五星级酒店、4个文化场馆、4区沿湖商业。

中小学90所，包括3家重点教育资源以及“全球人才创新创业园?中原科技城”周边住宅规划皆为高端住宅小区，项目数多达95个。周边5公里办公楼面积超过400万平米，规划办公人数近20万人。

据释出消息，郑州银泰将有极大可能打造为银泰“in”，全新的高端商业品牌，也将为郑州商业赋予更多可能性。

中原“陆家嘴(600663)”

金融岛沿湖商业位于郑东新区北龙湖区域，地理位置十分优越，是郑东新区“两圆一带“金融集聚核心功能区的重要组成部分，形成寓意吉祥的“如意”造型。

2010年“郑州引黄灌溉龙湖调蓄工程”启动，沿湖便是号称河南“陆家嘴”的郑州龙湖金融岛。

金融岛由郑州金融岛建设发展集团开发建设，该公司由河南东龙控股集团有限公司、重庆协信远创实业有限公司分别持股40%，河南厚建龙湖股权投资基金中心(有限合伙)持股20%。

2017年12月，协信集团郑州金融岛公司以起拍价摘取全部地块，包括12宗商服及住宿餐饮用地，成交价为20.73亿元。其中商服用地6宗，总使用面积5.77万平方米，住宿餐饮用地6宗，总使用面积5.84万平米；地块容积率在5.8-7.8之间。

地块将打造为示范性地标建筑为目标，而协信的成功摘牌，也标志着金融岛项目的全面落地。

但随着协信出现企业危机，2021年9月，其持有的郑州金融岛建设发展集团有限公司40%的股权（认缴出资额24000万元）上架阿里拍卖，起拍价24272.41万元。但由于被执行人重庆协信远创实业有限公司进入破产重组，该场拍卖也依程序被撤回。

金融岛建设发展集团的另外两资方之一的河南东龙控股集团有限公司由郑州市郑东新区城市开发建设管理公司持股78%；河南厚建龙湖股权投资基金中心(有限合伙)的合伙人之一为建业住宅集团（中国）有限公司，出资比例99.001%。

无论彼时的协信或是“河南王”建业集团，以及如今入局参与运营的银泰集团，随便一个金融岛的参与者都极具看点。

如今，沿湖商业所依托的金融岛定位为“中原经济区金融中心”，总规划面积325万平方米，包含36幢甲级办公楼、4幢高端公寓、4幢五星级酒店、4个文化场馆、4区沿湖商业。

据当地媒体此前报道，所有金融写字楼、城市生态景观、文化建筑设计均通过国际招标确定，单体建筑全部邀请国际、国内知名建筑设计大师按照国际5A级标准设计，达到国内绿色建筑和美国LEED金级建筑标准。

今年3月，郑州龙湖金融岛举行开岛仪式。截至开岛，内环20栋办公楼宇已全部竣工，15家金融机构达成意向入驻；外环9栋楼宇已实现主体封顶，中原银行大厦等9个项目已开工建设，沿湖商业已有3家商户配套入驻。

5月，有消息称，郑州金融岛内环商业运营公司确定为银泰商业集团，全部内环商业后期将由银泰商业集团整体负责招商及运营工作。而按照计划，将于2022年10月完成首开区开业，2023年底完成内环商业项目整体开业。

首开区品牌业态则以满足岛内入驻人群生活刚需为主，包括餐饮、超时、健身美容场所等。

“意难平”强势回归

再说回此次银泰落户郑州，倒也称得上好事多磨。

过往十多年，由于各种原因，银泰集团数次错失商都。

2006年3月，因连年亏损、新型购物中心开业等影响，地处郑州市黄金商圈的金博大购物中心面临闭店。经营方退出后，由于优越的地理位置，吸引来不少“接盘侠”，银泰自然也是十分属意，然而最终不敌大商新玛特。该购物中心于当年5月最后一天夜里更换了新的招牌：大商新玛特购物中心金博大店。

2009年下半年开始，银泰加速扩张步伐。2010年1月，当地媒体称，银泰百货(集团)有限公司将落户河南郑州，项目用地已经得到确认，并已办理该土地的“国有土地使用证”和“建设规划用地规划许可证”。

规划中的郑州银泰购物中心位于金水路南、人民路西北(老省博物馆地块)，总建设面积14万平方米，容积率4.5，建筑密度40%，总投资10亿元。后来却因“地下商城遗址”、规划等问题，最终无缘郑州。

约莫六年后，郑州市商务局公开的2015年工作要点中，明确指出培育大型商贸流通企业，推进重点商业项目建设，其中“及时跟踪丹尼斯大卫城、中央商务区一期、奥特莱斯商业综合体、银泰云谷商业综合体、二七时代广场、金博大二期等重点商业项目，促进其加快建设进度，尽早开业运营。”之后，却也“不了了之”。

至此，银泰郑州落户之路可谓一波三折。

2021年6月郑州市首次集中供地，位于郑东新区金水东路以南、东风南路以西、七里河北路以北的190余亩商住混合土地拍卖，各路消息都称此次非银泰莫属。

“量身定制”的地块将引入“in系列”银泰购物中心、华尔道夫酒店，同时还配套有250米超高住宅、5A甲级写字楼、公寓等。

却没成想，“BE文学”戏码再次上演。经过三个小时的激烈争夺，该地块最终由华润以56%的高溢价摘得，成交价67.8亿元。“银泰再次败走”成为当日土拍最大看点，再次擦肩而过也成为银泰的“意难平”。

当时曾有市场人士分析称，银泰商业进入郑州之所以引起业内广泛热议，一方面是由于出色的项目位置；另一方面郑州高端商业项目短缺，希望能以一个新的高端商业项目，吸纳更多高端品牌入驻郑州。

经历过此前种种，7月4日银泰集团这则官宣，可以称得上是“众望所归”了。

银泰集团方面表示，银泰商业集团与郑州金融岛建设发展集团达成全面合作协议，负责运营管理金融岛沿湖商业。

在《郑州银泰：很高兴豫见你》文中，银泰列举“北京+银泰=in01”、“杭州+银泰=in77”、“成都+银泰=in99”，至于“郑州+银泰=？”，结果是显而易见的。

据悉，金融岛项目所在的郑州市郑东新区龙湖片区，定位为“中部金融机构总部集聚区”，坐拥5.6平方公里水域及周边设置连片的公园、人均绿地占有量为郑州首位。

而“in”是银泰集团旗下全新高端商业品牌，旗下有4个商业项目，即北京银泰中心in01、杭州湖滨银泰in77、北京王府井(600859)银泰in88及成都银泰中心in99。

根据相关人士分析，郑州银泰负责运营管理的金融岛沿湖区域，更类似于是开放街区，而有着湖泊式“中庭”的商业中心，或将使郑州银泰与杭州湖滨银泰颇具相似度，成为又一座湖滨in项目。

鉴于金融岛板块具备持久的增长潜力，长期利好商业发展，但在为郑州商业赋予更多可能性的同时，郑州市场是否将为银泰带来足够丰厚的经营回报？尚需观察。

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