视点！你买的这些房子，未来要卖不出去了！

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【资料图】

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深圳有多少买房人，能够买一套房住到老？

换工作，考虑通勤，从这个区搬到那个区；孩子升学，从这个学区房挪到那个学区房；收入提高，考虑改善居住环境，从小两房换到大三房。

这些情况下，手头没有富余资金或是购房名额的人大多要面对这样一个步骤：把手里的房子卖出去，再买一套。

可买房时只关注了房产价值而忽略了流动性的房东会发现，自己手里的房子卖不出去了！有的只是一个虚无缥缈的价格！

在这个房产过剩的时代，买房人一定要记住：不能再一味的动心于房产的价值和升值空间，流动性才是目前买房最需要考虑的问题！

如果不思考未来谁会接盘，买到了没有流动性的房子，以后只能面临大幅降价求出手，或是直接砸在手里的困境！

流动性，是指把资产变成现金的容易程度，放到房子上来讲，也就是房子的变现能力。

一般来说，越是供不应求的城市、繁华的地段，二手房的流动性越好，变现能力强、出手快。

在过去，人们不用过分关注房子的流动性，因为过去十年，无论买哪房价都涨了，这让无数没有买房知识和经验的人也尝到了甜头！

但需要注意的是，闭眼买房都能赚钱的时代已经结束，房地产已经不是过去简单粗暴的模式了！接下来，就要考验真实水平了！

在房产投资界有这样一句话，能卖出去的房子叫做资产，卖不出去的房子叫做砖头。因为资产是升值的，而没有流动性的房子只是一堆钢筋水泥。

举个例子，一套500万的房子，两年后市场价达到了580万，你想出手，可是挂牌了很久也卖不出去。这时候有一个买家和你说，降一点，500万我就要了。

500万，你会出手吗？我肯定不会！我的房子价值580万啊！

但是这样的涨幅无法变现，也就失去了它的意义。

可能会有人反驳，房子最基础的不是居住属性吗？500万我不卖，我就自己住啊！

如果你永远没有变现的需求，这个方法可行。但如果你有一天着急置换、急需用钱，你会不会向500万低头？

还有更糟的情况，你的房子是特殊时代下的产物，正在被主流市场抛弃，等10年、20年，只会越来越难出手，500万也无人接手，最后只能砸在手里！

简单粗暴的概括，在如今的大环境下，买房第一步要考虑的不再是抄底或是杠杆获利，房子有足够的流通性胜过一切！

未来买房，买的就是房子的流动性，这句话一二线、三四线房子，全都适用。那么，如何判断房子有没有流动性？

放在第一位考虑的，一定是城市。

我们经常说，买房的第一要务是选对城市，判断标准就是人+钱+城市定位。判断一个城市的房价是否上涨，就要看它是否人口流入性城市。

买房，为什么要看人口？

因为一个城市要成为人口涌入之地，产业、配套、就业岗位、城市化水平等等都差不了！

吸引人才流入，就能加大房地产市场的需求，有需求引发交易，那流动性不就来了么！

切记！在选择城市时，一定要避开那些人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市！

比如，下图我也给大家找到了人口流失严重的一些省份和城市。

来源：第一财经资讯

第二，买房是一个由大到小、由面到点的过程，选对了城市，接下来就要看如何选板块。

给你三个核心标准：

1.跟着CBD走

2.跟着城市发展的战略走

3.跟着核心产业走

中国的城市发展是资源导向型的，哪里的资源更好、更集中，人就会往哪里走。选城市是这样，选板块也是。

首选城市的CBD，也就是中央商务区。

CBD区域是城市的功能核心，也是城市经济、科技、文化的密集区，需求一定大于供给，保障房子的流动性！

这个地方的房子基本没有缺点，唯一不好的地方，就是贵，但这个也不是板块的问题，是我们自己的不足。

其次，要看城市的核心产业在哪里，以及接下来的发展战略。

放到深圳来看，深圳的发展战略一路向西，未来资源、产业一定会向西部倾斜，人口也会向西走，西部的房子的流动性会在人口流入后得到大大的提升！

当然，选城市和选板块都是大的方向参考，即使是在深圳选对了区域，也可能掉坑里。

毕竟，不是所有深圳的房子都有好的流动性，选对项目、产品也很重要。

上干货，先来个避坑小指南，以下这几类房子在未来出手时大概率会面临流动性差的问题，房东快来自我对照，是不是需要尽快置换：

1.富人区的刚需盘，远郊区的别墅

这两类房子看似产品、受众、地段都完全不一样，但他们都有同一个问题：高低配，产品定位就错了！

简单来说，也就是这两类房子富人看不上、穷人买不起，买了，住了一段时间发现了问题，再脱手可就难了！

2.没有学区的老破小

老破小凭什么卖高价？直接原因就是它背后的附加值，大部分时候是为了学区溢价。

而今年，深圳拟推行的大学区政策让学区房大地震，买了也不一定上名校，上了名校心仪的老师轮岗去了，不确定性太大了，你还敢赌吗？

普通的学区房哪怕失去了学区的属性还有居住属性，如果老破小失去学区，它还剩什么？花几百万买一个不能住、没有用、难置换的房子，这个坑，你可千万别踩！

3.物业服务水平差的房子

现在人买房，物业最多算一个加分项，但我今天要说，要是物业水平差，你可就要被坑惨了！

随着人们生活水平的提高，对生活体验的追求也越来越高，那些物业服务不好的房子，短期会出现物业不作为、吞没小区广告收益，居住体验感很糟心！

就像我一位朋友，和物业“干仗”已经好几个月了，朋友圈吐槽发了一条又一条，遍寻解决渠道而不得，最后无奈报警！

另一些朋友，会在官方平台投诉、举报，小区一“出名”，二手房的意向客户终归是多了一层顾虑。

另外，物业水平的高低关乎小区保养的好坏，物业用心，十年的小区也可以崭新亮堂，物业不用心，整体环境越来越差，变得越来越不受欢迎，最终可能会变得“无人接盘”。

（换物业前）

（换物业后）

4.小区里的边角楼栋、非主力户型

这一点，应该关注的朋友更少。

小区设计时会考虑景观、不利因素等，但一些边角楼栋隐藏的噪声、空气污染等问题可能会被一笔带过，未来要通高架、要建垃圾焚烧厂，这些只有建成了、住进去了才有体会。

另外就是小区的非主力户型，改善盘里的超小户型，刚需盘的大平层，都可能存在设计上的缺陷。

专业的人做专业的事，目标客户是富豪的，他不能理解你对于实用性的需求，面积浪费才是他的主旋律。而做惯了小户型的，即使给他200㎡，他也想把所有地方都利用起来，布局不大气。

为了满足主力客户的体验感，非主力户型的需求就会被淡化，很可能存在利用率不高、不方正、缺少功能区等各种问题。

5.没有独立排水的二楼、没有花园的一楼、没有阁楼的顶楼，还有腰线层

另外，还有一些比较常见的坑。

没有独立排水的二楼、没有花园的一楼、没有阁楼的顶楼、腰线层，新房入手时都比较忌讳的几个楼层，住的时间久了、问题显现了，二手房出手就更难了。

看完以上内容，可能有些朋友还是很迷茫：

我知道了买核心、买发展方向、买产业集聚地，可是我没钱啊！

我知道这个坑那个坑，但避开这些，就没有其他坑了吗？我还是不会买啊！

甚至有朋友被扎到了心：我精准踩坑了，怎么办啊！

别急，接下来教你几个实用的选房技巧：

1.买住宅产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼！毕竟，未来可能会面临贴钱都卖不出去的情况，懂的都懂。

2.关注近几年深圳二手房的成交走势，在热门区域和板块购房，也就是大多数人可以接受的地方。

3.关注近年来二手房成交主力户型变化，找到未来的热门面积段、户型，让自己手里的房子更吃香~

3.房子的总价相对低一些，太高的总价不利于流动。如果别人买不起，房子只会烂在你手里。

当然，有一种情况可以除外，那就是真正的有钱人，他们依然有非常强的购买力。

5.考虑房子能否贷款、贷款年限的长短，要求全款的房子，成交周期相对会长一些。

在这种大环境下，房东应该开始思考自己手里的房子是不是好流动，需不需要尽快置换；买房人也应该关注，现在买入什么样的房子，未来才更容易出手。

房产过剩的时代，谨慎入手不考虑流动性的房产，小心被套牢！接下来的买房逻辑，流动性要比房产价值和升值空间更重要！

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以上为正文，来自粤海街道周主任

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