【全球热闻】中报观察 | 金地集团量入为出

观点网金地商置发布中期业绩两日后，8月27日，金地集团(600383)也交出了中期成绩单。

【资料图】

受结算节奏影响，金地集团上半年实现营业收入281.12亿元，同比下降18%；实现归属于上市公司股东的净利润19.65亿元，同比上涨8%，止住了净利润继续下跌的趋势。

2022年上半年，房地产行业持续下行的大环境下，金地集团累计实现签约金额1006.1亿元，重回行业前十之列，同比下降38.21%，同比降幅在6月得以收窄。

8月29日下午，金地集团收召开了2022年半年度业绩网上说明会，管理层对于销售、拿地、融资等方面的问题进行了回答。

毛利率回升

作为金地集团总营业收入主力的房地产业务，营业收入同比减少20.93%至232.51亿元，但仍贡献超82%；物业管理营业收入29.63亿元，同比增长31.16%，物业出租及其他17.52亿元，同比增长6.94%。

据观点新媒体了解，金地集团房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点，主要受本期结转结构影响所致；物业出租及其他毛利率增长得更为明显，上升11.75个百分点至59.17%，而物业管理则跌至6.23%，同比降低2.45个百分点。

具体到区域，东南地区依然保持第一大市场的地位，营业收入微跌2.26%至98.17亿元，毛利率上升10.4个百分点至17.7%；毛利率亦是增长的有华南、华北、华东地区，华东地区营业收入增长达2.17倍至66.51亿元，甚至取代华北地区成为第二大市场，华北地区下降超81%掉至第五位。

董事兼总裁黄俊灿在业绩说明会上表示，金地坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局；华东区域是重点布局区域，未来仍不断加强深耕。

华中和东北地区营业收入降幅也比较明显，分别为84.5%和70.59%，毛利率分别同比降低7.84个百分点、14.96个百分点；西部地区毛利率也是呈现下降，但收入增幅达4.77倍，许是想扩大市场占有率或是快速促销后收回成本。

结合新增房地产储备情况来看，华东地区权益地价居首位达52.6亿元，权益可租售面积10.82万平方米位居第三，包括上海首批集中供地中21.45亿元拿下的青浦赵巷镇宅地，溢价率9.09%。

而华中、西部地区分属权益可租售面积第一、第二，分别为17.23万平方米和11.04万平方米。

上半年，金地集团新增了约156万平方米的总土地储备，其中权益储备约56万平方米；总投资额约179亿元，权益投资额约71亿元。

数据来源：企业公告

截至报告期末，金地集团总土地储备约6193万平方米，略低于2021年底总土储面积；权益土地储备约2840万平方米，有所下滑。

董事长凌克表示，金地年初基于对2022年房地产市场审慎的判断，根据市场形势变化，按量入为出的原则，对投资预算进行了压缩，下半年会根据项目收益、项目现金流情况，寻找优质投资机会，合理确定合作项目比例。

财务稳健

从现金流量净额的变化之中，可以感受到金地集团的稳健。

中报显示，金地集团期内经营活动产生的现金流量净额为61.3亿元，打破了从2017年开始的一直维持上半年的负现金流纪录；而筹资活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额分别录得-52.76亿元、-20.05亿元，前者同比减少137.61%。

筹资活动现金流转负与偿还债务支付的现金增加有关，过去这半年，不难看出金地集团在积极地偿还债务，而且投资活动现金流负值减少，说明对联合营公司投资支付的现金减少。

报告期末，金地集团计息负债余额为1293亿元，其中，银行借款占比为55.50%，公开市场融资占比为41.64%，其他融资占比为2.86%。

另外，一年内到期的非流动负债微涨至393.78亿元，长期负债占全部有息负债比重的68.43%，高级副总裁兼财务负责人韦传军对此指出，新增长期借款以银行借款为主，主要融资种类为开发贷款。

截至报告期末，金地集团持有货币资金647.98亿元，其中预售监管资金72.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍；资产负债率为76.0%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，继续保持在“绿档”。

此外，金地集团近期合同负债一直处于波动状态，一季度上升后再出现小幅度下降。

金地集团期末合同负债1175.82亿元，对前一年营业收入覆盖倍数达1.19倍，将为未来营业收入增长提供有效的保障。

融资方面，金地债务融资加权平均成本进一步降至4.54%，相较2021年末降低了2个基点，处于行业的优秀水平。

据观点新媒体此前报道，截止2022年7月，金地集团已完成境内外公开市场合计约98亿元到期债券的偿还，其中包括3月份12.8亿元的公司债、6月份2.5亿美元的境外债券、7月5日15亿元的中期票据、7月13日40亿元的公司债券、7月25日2亿美元境外债券。

境内债券方面，到今年底，金地集团仅有一笔将于10月到期约27亿元的公司债需要偿还；境外债券方面，未来两年仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债。

谈及优质民营房企遭遇“做空”，凌克表示，这与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关；金地的债券遭遇不寻常波动，这与金地的基本面无关。

“市场情绪推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素。”金地管理层如是为债券投资者注入信心。

数据显示，截至7月28日，董事长凌克及部分核心管理人员购买公司债总额已达2000万元，并计划继续购买公司债券；截至8月12日，金地集团累计购买公司债券金额约1.3亿元。

标签： 金地集团 营业收入