世界简讯:中报观察 | 合景泰富保卫流动性

观点网回顾合景泰富的上半年，似乎离不开“偿债”这个主题。

【资料图】

在宏观经济下行压力加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素驱动下，“活下去”成了全行业的共识。早在2020年，合景泰富就将降负债视为重点任务。

尽管如此，在这个“哀鸿遍野”的上半年，合景泰富依旧处处被动。不断被下调的评级、震荡的资本市场、步步紧逼的临期债务，叠加萧条的销售业绩，合景泰富顶着重重压力在迷雾中小心航行。

难怪乎，在这次中报里，合景泰富再度表明：“当前，确保流动性是民营房企的重中之重。”

8月30日晚间，合景泰富公布了中期业绩，各个下行的指标难以释放积极信号。于2022年上半年收入约84.7亿元，同比减少34.7%；按权益合并收入约140.76亿元，同比减少36.7%。公司拥有人应占利润为4.35亿元，同比减少84.2%。

毛利方面，截至2022年6月30日止六个月，毛利约14.69亿元，同比减少62.3%，据称毛利减少主要由于上半年总销售减少所致。

上半年，合景泰富预售额合计262亿，同比减少53.4%；预售面积为135万平方米，预售均价为19400元/平方米。

按预售金额贡献划分，合景泰富在售122个项目中，54%来自粤港澳大湾区，23%来自长三角区域；按城市等级划分，则有90%来自一二线城市。

合景泰富也面临毛利率走低问题，2017-2018年时毛利率维持在34%左右，2019年则为31.1%，录得上市之后最低点；2020年及2021年上半年则分别录得31.5%、30.1%。

进入2021下半年，合景泰富毛利率开始失守，导致2021全年毛利率下滑至21.2%。截至2022上半年，毛利率进一步下降至17.3%。

下滑的毛利率与低迷的销售业绩，给合景泰富的流动性带来进一步压力。7月21日，惠誉将合景泰富长期外币发行人违约评级(IDR)从“B-”下调至“CCC+”，将高级无抵押评级从“B-”下调至“CCC+”。

惠誉认为，合景泰富合同销售额在2022年上半年下降了53%，在实现2022年900亿元人民币的销售目标方面面临困难。销售疲软将继续对运营现金流构成压力，并导致流动性收紧。

不过，该等评级在8月9日被撤销。惠誉称，因为合景泰富集团选择停止参与评级过程。因此，惠誉将不再有足够的信息来维持评级。

差不多在同一时期，应合景泰富集团要求，标普撤销了对该公司的发行人信用评级和债务发行评级，评级撤销前展望为“负面”。

合景泰富在中报指出，在行业波动、资本市场再融资极为困难的前提下，集团多渠道、齐努力，持续坚持兑付境内外债务。今年初至报告日，累计共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计59.39亿元，连同境外美元债券2.5亿美元。

中报显示，截至2022年6月30日，合景泰富现金及银行结余的账面金额约221.97亿元。于报告期末，该集团银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约449.54亿元、270.99亿元及48.13亿元，其中，共约226.06亿元将于一年内偿还。

截至2022年6月30日止，合景泰富旗下共拥有177个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1494万平方米，总建筑面积约2062万平方米，权益比约为72%。

合景泰富表示，当前，确保流动性是民营房企的重中之重。未来在土地投拓上，集团将继续综合运用招拍挂、合作开发、收并购、产业引入、城市更新等多种模式获取新项目，多元化拿地夯实土储。

在区域布局上，将深耕粤港澳大湾区和长三角区域，并会以重点城市点状分布，布局以北京、天津为中心的环渤海区域，及以成都、重庆、南宁为主的中西部核心城市。

目前，合景泰富在大湾区和长三角两个区域的土地储备占总土地储备、可售资源占总可售资源的比例分别为65%及81%。

城市更新方面，合景泰富深耕大湾区旧改，目前已成功中标四个旧村改造项目的合作主体资格，分别是广州市天河区吉山村、广州市增城区石下村、广州市黄埔区双沙村及广州市黄埔区南岗村。

商业版图上，合景泰富在一二线城市已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个。其指，未来，将有更多的新商场和写字楼陆续开业，自营品牌酒店将通过重轻并举的模式持续发展。

目前合景泰富已开业运营10座写字楼，2022年上半年写字楼按权益口径租金收入同比增长16%。

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