全球实时：业主半价卖房，限跌放宽至20%？广州楼市怎么了？

地产财富会

业主半价卖房遭堵门

政策放宽房企说“泛不起水花”

【资料图】

半路杀出的程咬金们还要求必须全款

一个个咋都不按套路出牌呢？

2022-9-23

秋分已至，昼夜均分，阴阳协调。

今天是一年中最平衡的一天。

但广州楼市的某种平衡，却在最近一番又一番的博弈中，迎来新考验。

业主半价卖房

遭邻居堵门讨说法

前不久，位于广州增城区的保利中航城二期项目的业主黄先生决定不等了，在坚持一年后，他狠心将房价一次性降到位，铁了心要出手手上的四套房源。

其96平方米的一套复式三居房子，在二手房平台上挂牌总价是123万，单价1.28万/平方米，远低于其购买价近2万元/平方米，相比于此前该项目的售价2.5万—3万元/平方米，这一价格近乎腰斩。

保利中航城二期在贝壳挂牌的部分房源截图

咱卖房就卖房，这位业主降价是几个意思？

很快，小区的其他多位业主跑来堵门讨要说法：

“黄先生行为严重干扰了小区的成交价格，与业主们投资升值的出发点不符。”

同是“炒房”沦落人，何苦为难自己人？

黄先生也很无奈，手上一摞房本，又赶上环境不好，资金链点吃紧，只得抛掉一些房产来回笼资金。

壁虎在遇到危险的时候知道断尾，人在遇到危险的时候要懂得割肉。

随后，买家按要求付的全款，这套房子以113万成交，折合单价仅有1.17万/平方米。

黄先生也以一己之力刷新了中航城二期二手房成交最低单价。

当天前后，他一共卖掉了四套房。

除了卖掉保利中航城二期的两套房子之外，黄先生还以100万元出头的价格，卖掉了附近小区的两套房子。

有人算了下：

4套房，亏了200多万。

亏钱就够扎心了，但万万没想到——

这年头卖房，业主还要同邻居博弈。

涨不动、卖不动

房企对政策放宽无感

除了业主和邻居的博弈，广州楼市还面临着新一轮政策和市场的博弈。

几天前，有消息传出：

广州或对新楼盘备案价政策进行调整,即“一房一价”由原来按楼栋限价浮动线从上下限6%,调整至上限10%和下限20%,总体价格可控幅度增至30%。

有本地开发商说，已收到相关消息。

此次限价上线微调，下限调整幅度明显更大，直接放宽到20%，如果消息为真，这传递了什么信号呢？

在地产财富会看来至少传递了两个信号：

第一是涨不动，第二是卖不动。

根据国家统计局的《70城房价指数》报告：

广州房价涨价峰值出现在2021年4月到2021年8月，同比涨幅达到10个百分点左右；随后涨幅一路收窄，8月份已经降至0.3个百分点。

对于购房者来说，这早已超过亏损点了，仅前期交易所产生的契税和利息就已远远超过账面涨幅。

重要的是，广州楼市在8月遭遇首次新房房价和二手房房价同时下跌。

8月份广州新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，较上月回落0.5个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.1%，较上月回落0.2个百分点。

虽然跌幅不大，但至少意味着，广州房价已经转为了明跌。

所以，即便这次10%的限价上限看看就好，市场房价很难有这个涨幅了，准确说广州的房价已经涨不动了。

过去涨价去库存，但现在，作为一线城市的广州，不仅涨不动，还陷入卖不动的尴尬处境。

今年前8月，广州一手住宅仅成交49608套，同比大降31.6%。从单月成交同比角度看，除6月份一手成交出现同比“超车”外，今年有7个月份均处在同比下跌的状态。

进入9月这种情况并没有好转。尽管广州楼市今年中秋假期各种促销，甚至在8月还下调落户门槛，本科学历、社保在保即可落户，但现实的成交量仍十分惨淡。

中指研究院数据显示，广州2022年中秋假期（9月10日-9月12日）新建商品住宅共成交4万平，成交面积较上年中秋假期（9月19日-9月21日）下降了56%，是四大一线城市中同比降幅最大的。

现在广州楼市去化有多难，看一看房企今年1-8月在广州的销售数据最为直观。

2022年1-8月，广州房企销售业绩超百亿的仅有越秀、保利、万科、时代中国4家，而2021年1-8月，销售额超百亿房企达9家。

房企在营销策略上的变化也能侧面反应广州楼市的艰难。

过去，广州一般只有非核心板块的非标杆楼盘，因为位置不好，产品不行，去化差，为了能出货回笼资金，才会开渠道。

但现在，那些位置好的，产品好的，不愁卖的网红盘，也纷纷不惜成本下场抢客。

比如保利天汇和天河壹品，虽然产品位置都不差，也开过一段时间的渠道。还有今年的万科城市之光，这个黄埔楼市当之无愧的带头大哥，最近也把渠道给开了。

强如保利、万科这类头部房企、优质项目都顶不住广州楼市暴击，更别说其他房企和一些竞争力本身就差的项目了。

另外，广州楼市的库存和去化也不容乐观。

根据克而瑞统计，截至8月末，广州全市广义库存超5000万平方米，在四个一线城市中同样居首，潜在库存风险依旧较大。

所以政策把限跌下限调整为20%，本质上是政策跟市场博弈的结果：

很大程度上是因为真的卖不动了，政策必须“开口子”，而且在这个节点调整放宽限跌下限，能够给足房企定价权，为接下来的“银十”做铺垫。

一位广州房企负责营销的人士说：

“今年的‘金九银十’，不能说没有，应该说是泛不起水花。”

但最难的事是，明明前戏和铺垫都做好了，但另一半的信心却“萎”了。

归根结底，广州楼市政策和市场的博弈最终会取得什么结果，不仅要看政策空间和力度，还得看匹配度、颗粒度，怎么调动房企和购房人积极性，才是问题的关键。

政策支持还在加码

市场不按套路出牌

大自然的平衡之道是一种经世致用的智慧，拿到楼市来用，这么多年来效果一直很好。

一直以来，广州跟其他城市一样，因城施策，有的放矢，整体追求平稳平衡。

“全款往里走，三成不要堵门口”。去年，在广州楼市曾掀起一波楼市热，当时很多房企还在挑客，甚至要求全款。

去年在不到半年的时间里面，广州的二手房房价平均涨幅都在20%到30%之间，个别的小区房价涨幅更是超50%。

随后，人才限购，一二手限价，信贷收紧等政策接连出击，购房者、投资客的消费积极性减弱，库存去化周期被拉长，开发商回款困难，火热的楼市被死死拿捏住。

所以，广州楼市现在降温，也是因为去年广州市场热度太高了。

这也是为什么，短短一年时间，市场冰火两重天，“黄先生们”加速卖房离场。

2021年，广州二手房挂牌数量不过8-9万套左右，而截至8月初，该数据高达11.5万套。

此外，广州中原研究发展部监测数据显示，今年7月，广州业主报价指数下跌至25%—30%区间，近七成盘源出现降价行为。

9月21日，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》。

核心是进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，让二手房交易环节更快更便捷。

其实，还有一点是——提振具有风向标作用的二手房市场。

但现在不比过去，以前广州楼市的冷热平衡可能很容易用政策来调节；现在市场筑底，信心受挫，政策作用和威力大减，平衡的难度系数直线攀升，要花的代价精力是巨大且持久的。

况且，还有像黄先生这样不仅卖得急，还要求必须全款的卖家来“砸盘”。

同时，需要各单位特别注意的是，您的邻居正在火速赶往您的卖房现场。

哎！一个个咋都不按套路出牌呢？

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