天天日报丨如愿加码土瓜湾 招商局置地再联手信置落子港岛

观点网 10月28日，信置集团宣布，其与招商局置地合组的公司—富利恒有限公司，作价23.88亿港元成功竞得了香港市建局旗下土瓜湾荣光街/崇安街发展项目。

据了解，土瓜湾地处香港九龙城南部，近几年的发展以住宅和轻工业为主。此前，土瓜湾在繁华热闹的香港并不算太引人注意，有说法是“历史落下的孩子”。

1998年启德机场关闭以后，不少新私人屋苑陆续在此建成。2016年6月份，香港市建局宣布在土瓜湾推出3个以小区重建发展概念的项目，涉及鸿福街、银汉街、启明街及荣光街合共97个街号，地盘总面积约8840平方米，并预计2025/26年完成。

(相关资料图)

当时，市建局还声称日后不会引入大型商场，将以小店为主，同时将优化该区域内的交通。

“憾负”恒基兆业

虽然曾经没有跟上摩登发展的节奏，但是近几年土瓜湾也变得热闹了起来。

2021年6月25日，香港市建局就土瓜湾庇利街/荣光街发展项目截收意向，彼时至少有18家公司递交意向书，包括鹰君、中海外、招商局置地、英皇国际、佳兆业集团、远东发展、旭辉、华懋、南丰及瓜哇集团。

同年9月10日，恒基兆业以81.89亿港元中标了该项目，参与的招商局置地、中海外、佳兆业集团等未能胜出。

据了解，该项目在2016年展开，地盘面积7.97万平方呎，完成后预计可提供上限约为71.74万平方呎的总楼面面积，是2014年观塘市中心重建计划后，规模最大的项目。最终由香港市建局与恒基兆业的全资附属公司永利星发展有限公司合作开发。

彼时，该区域内部分二手屋苑的成交呎价约1.8万至2.2万港元，估计连同分红因素计算，该项目的每呎楼面地价约1.3万至1.5万港元；以此计算，该地皮估值高达约93亿至107亿港元。

依照当时的规划，包括庇利街项目在内的八个市建局相连项目将整合成一个总占地面积逾30万平方米的土瓜湾小区发展。各发展商须按市建局的总体设计要求作为兴建的蓝本，提供绿化行人道和道路网络等设施，发挥各期数之间的协同效应。整小区发展预计将分成3至4期推出，庇利街项目为首先推出的一期。

作为香港最大的地产发展商之一，恒基兆业在庇利街项目上的胜出展现了足够的实力。

在这之前，2018年2月13日海航以近160亿港元出售香港启德两宗地块予恒基兆业，而启德地铁站距离土瓜湾地铁站也只有两站。

同年10月30日，恒基兆业和九建分别收购香港土瓜湾九龙城道179至183号一列旧楼，其中恒基兆业斥3500万港元购得1伙住宅及地铺。

另外据恒基兆业2022年中报信息，除了庇利街项目项目之外，其在土瓜湾旧楼重建项目还有土瓜湾道68A-76B号、落山道58-76号、下乡道14-20号、丽华街1-7号、美华街1-9号及2-8号，地盘面积约为2万平方呎，预计未来重建后自估楼面面积为17.94万平方呎。

“扳回一城”

此次的土瓜湾荣光街/崇安街发展项目共接获了7份标书，包括鹰君、信置、英皇国际、会德丰、及新地等，恒基兆业也有参与。

最终招商局置地联合信置以近24亿港元“扳回一城”，每尺楼面地价约8571港元。

值得关注的是，今年3月香港市建局批出同区的另一个项目，当时每平方呎楼面地价1.138万港元。如此看来，该区地价在7个月后下跌约25%。

该地皮位于土瓜湾银汉街44－54A号及荣光街72－118号（双数），约300个业权。地盘面积约3.1万平方呎，市场估值约26.5-36.2亿港元。

项目设有分红条款，招标条款列明当卖楼收益超过60亿港元起，中标财团便要向市建局分红。商场部分首5年由发展商和市建局持有，分别占商场权益70%及30%，5年后可出售。

香港市建局预计，于8-10年后完成重建后，可提供最高总楼面面积约27.9万平方呎，以及约560个中小型住宅单位，基座商业与零售平台层则提供约4.6万平平方呎，并在将九龙城土瓜湾以“小区发展”模式，发展涵盖该项目在内合共6个项目。

合作或是“降本增效”的好方法。“‘降本增效’，是2022年重要的管理动作，这一块我们会努力加大力度，在成本端采取合理、有效的措施做好成本的适配，努力稳住公司毛利水平。”招商局置地管理层曾表示。

此次与信置的合作并非没有先例，2020年10月30日，招商局置地与信置、嘉里建设及嘉华国际组成了合营企业，成功投得了香港日出康城13期项目，这次投标也是继前一年招商置地、信置及嘉华国际成功投得同区11期项目后，再次携手合作。

彼时招商置地表示，成功竞得的项目有助于集团立足香港，深耕粤港澳大湾区发展，并提升在香港的影响力和品牌知名度。

数据上来看，招商局置地在香港的项目并不多，近几年也并没有在香港扩充土地储备。

2022年中期业绩显示，招商局置地上半年营业额为人民币137.94亿元，其中，佛山、广州、重庆、南京、西安以及香港的项目应占集团总营业额的比例分别为3.5%、4.1%、28.1%、42.4%、21.6%及0.30%。香港的项目营业额占比不足1%。

除此之外，2022年中期报告还显示其按城市划分的土地储备情况为，重庆占比50%，西安占比23%，南京及句容占比11%，广州占比7%，佛山占比9%，香港则未被提及。

今年上半年，招商局置地实现合同销售面积80.21万平方米，其中南京与句容占比28%，佛山占比12%，广州占比14%，西安占比24%，重庆占比21%，香港占比1%。合同销售金额约206.58亿元，其中南京及句容占比37%，佛山占比7%，广州占比23%，西安占比14%，重庆占比11%，香港占比8%。

但香港对招商局置地一直都有吸引力。2022年中报还提到，其将加快发掘香港及海外优质业务的潜力，积极关注在香港及海外地区的投资机会，加大在香港及海外参与优质物业发展的力度，做强公司已有的在港存量业务。

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