A股房企三季报显平淡，万科、保利发展等头部房企第三季度净利收缩

房企三季报披露接近收尾，据同花顺(300033)IFinD统计，截至11月4日，A股申万行业房地产开发类共有106家企业公布三季报。

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盈利能力普遍下探是三季报所呈现出最直观的感受。第三季度出现营业收入同比下滑的企业共47家，归母净利润同比下降的房企则有69家。

今年前三季度业绩下滑的企业数量则更多，共有61家企业营业收入同比下降，78家企业归母净利润负增长。

不论是营业收入还是归母净利润，万科A（000002.SZ）都排在首位。前三季度，万科实现营业收入3376.73亿元，归母净利润170.50亿元。

其中，第三季度万科实现营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。但这样的业绩表现仍然略低于市场预期。

对此，万科给出的原因是“毛利率下滑”，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022年前三季度，该集团开发业务结算毛利率下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率下降至16.5%。

以保利发展（600048.SH）、招商蛇口(001979)（001979.SZ）等为代表的国央企，收入和利润规模依然稳居TOP10，但它们的归母净利润也出现了不同程度的下降。保利发展前三季度累计实现营业收入1563.75亿元，同比增长12.99%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.6%。第三季度单季度，保利发展归母净利润22.68亿元，同比下滑30.96％。

招商蛇口前三季度实现营业收入894.84亿元，同比增加9.45%；归母净利润29.57亿元，同比减少53.44%。对于归母净利润大幅下降，招商蛇口所述原因与万科相似，房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。

从报表来看，重点房企的营收和利润收缩，结算周期和毛利率水平的影响成为重要原因。更为直观的指标是房企们的经营活动产生的现金流量净额，前三季度有44家房企该指标均为负。保利发展所涉金额数目最大，为-298.57亿元；万科也以-41.75亿排在第六位，同比大降442.36%，万科的理由是由于经营活动所流入现金大幅减少所致。

背后的原因则又与房企的销售表现挂钩。

销售方面，房企的压力也不小。中指研究院统计显示，今年1-10月，TOP100房企销售额同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点，降幅连续5个月收窄，但收窄幅度均不超过2个百分点。

根据克尔瑞及中房网统计，在已披露销售目标的房企中，1-9月份17家房企有一半的房企目标完成率低于50%，只有滨江集团(002244)等3家房企销售目标完成率超过70%，仅有包括招商蛇口在内的5家房企销售目标完成率在50%-70%。

不过，近期政策又有积极信号传出，中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，业内对四季度企稳回升仍有信心。

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