【全球聚看点】内房首个成功案例 富力地产完成境内外债券全部展期

观点网富力地产持续将近3年的债务危机，在11月10日这一天迎来戏剧性转变。

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在此之前，很少有人预料到这家出险房企会采取如此大胆激进的处理方式，并最终能够成功——富力地产成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业。

在摩根大通的帮助下，富力首先于不久前将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据，合并置换为三笔票利均为6.5%的新票据，再全部展期3-4年。

外界视这次债务重组为是“亚洲房企最大债务重组案例”，以及“出险房企境外债务处理特例”，但谁料到富力地产在仅仅数月后又故伎重演。

富力是在7月份获得境外债权人展期首肯后，随即将精力倾注到在岸市场。有消息称，它聘请了中国国际金融公司担任财务顾问。

8月23日，富力毫无征兆地宣布旗下所有存续公司债券因重大事项存在不确定性，将从8月24日起停牌，这被认为是其开启境内债务谈判的信号。

最新公告显示，富力地产于9月8日就停牌债券整体展期事项召开债券持有人会议。两个星期后，展期议案均获得债券持有人会议表决通过。

随后，作为协议的一部分，富力在10月31日向每个持有本公司停牌债券的证券账户，兑付不超过2000张（含2000张）债券的本息。此次债券兑付工作后，富力存续债券中的“19富力01”，余额清零并完成摘牌。

因此，最终获得展期的公司债券包括：“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”、“16富力11”、“18富力08”、“18富力10”以及“19富力02”七只，本金余额为约135.19亿元（不准确，为10月31日兑付前数据）。

其中，2022年内到期的有“16富力11”、“18富力08”两只，债券余额合计约51.2亿元；2023年到期的有“H16富力4”、“16富力05”和“18富力10”、“19富力02”、“16富力06”，

债券余额合计约83.99亿元。

至此，该公司在半年内合共对旗下最多493.73亿元人民币有息债务完成应急处理。而富力地产获得的阶段性胜利，为其他陷入危机的开发商提供了债务化解思路。

据了解，在富力成功完成10只美元债展期的新闻释出后，合景泰富成为成为第一家学习“先进经验”的同行。

同样在摩根大通的帮助下，合景泰富完成了针对16亿美元高级债券的交换要约。

另外，此前已有消息透露，不止一家开发商在讨论，一旦富力地产获得境内债务整体展期成功，他们将考虑仿效。

如今好消息传来，事实看来，在这场看似毫无头绪的债务泥沼中，富力地产的方法至少是条可行的路径。其境内外债权人作出的让步，或多或少能体现目前市场上的情绪，证明在危机爆发近一年后，权责双方已愿意坐在桌旁更加理性的考虑问题。

摩根大通中国房地产投资银行部负责人郗方朔早前在接受观点新媒体采访时就曾表示，展期交易的初衷是希望在短时间内有一个解决方案，让行业可以稳定，让企业也可以稳定地经营。

不过，这并不代表每一家企业都能如此进行复制，富力地产的成功建立在过去十数年积累的优质资产之上。

为富力10只美元债展期作增信措施的，就包括在英国的One Nine Elms项目和马来西亚的公主湾项目。而同一时期，富力地产通过将伦敦Vauxhall Square项目进行反复“明股实债”式的出让，已筹集超过1亿英镑资金。

境内方面，截至2021年末，富力拥有土地储备总建筑面积约6471.9万平方米，其中总可售面积达4996.7万平方米。另截至2021年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。

这些资产为富力提供了非常重要的未来偿债的能见度。

“企业本身的运营能力以及资产质量是获得投资者信心的基石，投资者对富力这方面还是比较认可的。”郗方朔在采访中亦认为，债权人的同意很大一部分是基于对富力的信心。

但就目前而言，国内房地产市场仍笼罩在悲观情绪中。富力地产过去三年放弃拿地，以开发存量城市更新项目为主的经营模式，某种程度上令它在销售上处于一个更劣势的地位，况且这些项目的开发、建设将形成特别刚性的支出。

截至今年前9个月数据，富力地产年内合共实现总销售收入约932亿元，同比降幅达66.41%。而等待基本面的反转，可能还需要很长一段日子。

另一方面，富力地产要面临的债务还有：截至2022年上半年末，有息债务余额1262.45亿元，除公司信用类债券余额469.3亿元（目前部分展期），占有息债务余额的37.17%。

其余还有银行贷款余额579.77亿元，占有息债务余额的45.92%，非银行金融机构贷款123.93亿元，占有息债务余额的9.82%，其他有息债务余额89.45亿元，占有息债务余额的7.09%。

与之对应的是，富力地产现金余额仅有20余亿元。

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