简讯：监管层连发“三道金牌”，房企融资迎来“三道红线”后重大转折

第一财经
2022-11-16 09:59:17

(相关资料图)

历经过去一年半的市场下行、行业出清，开发商终于等来了多部门大力度的稳楼市政策。

这轮让市场兴奋的政策起点，是交易商协会在11月1日召开的民营房企座谈会。随后，交易商协会发文祭出“第二支箭”，支持包括房企在内的民营企业发债融资，在新增“直接购买债券”的同时，提及了央行2500亿元的资金支持规模。

随着“第二支箭”的迅速落地，11日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）的重磅文件，涉及供需两侧贷款支持、房企存量融资合理展期、延长房贷集中度政策过渡期等积极调整，给供需两端都提供了充分的喘息休整空间，在为房企开启新的融资通道之时，有效节制了资金的流出。

监管层的支持马不停蹄。14日，银保监会、住建部、央行三部门联合发文，对房企预售资金监管进行松绑，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

业内认为，“第二支箭”+“金融16条”+保函置换预售监管资金统一规定，提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性压力。有受访房企人士表示，当前融资端的政策让行业看到了希望，“融资端的修复只是时间问题。”

克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营“造血”能力。未来随着房企整体融资环境的改善、企业流动性的恢复，企业“爆雷”或将按下“暂停键”。

新增融资缓缓开闸

细看2022年以来陷入困境的众多房企，巨大的流动性压力、趋近枯竭的现金流是其共同的特点。

归根结底来看，房企的现金流问题取决于现金流流入和现金流支出。监管层近来发布的三大政策，皆是从流动性上对房企予以支持，多方式、多渠道保证房企的融资性现金流入和销售现金流入，从而缓解房企面临信用的危机。

促进融资性现金流入最直接的方式就是给房企提供融资的机会，“第二支箭”、“金融16条”皆着力于此。

11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进公司（以下简称“中债增”），召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增将加大对民营房企发债的支持力度。8日晚间，交易商协会发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，也即“第二支箭”。

这是继5月创设信用保护工具助力优质民企融资破冰、8月以中债增为优质民企新发境内债提供全额担保后，房地产融资支持政策的第三弹。

华泰证券研报指出，与前两轮支持政策不同，“第二支箭”的力度进一步扩大，一方面，支持方式上囊括了直接购买债券，另一方面，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，这在前两轮合计发债规模的基础上再上一个量级。

同时，“第二支箭”落地颇为迅速。在交易商协会上述文章发布的次日，中债增对外表示将进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，有意向的民营房企可申请提出增信需求。

11月10日，交易协会官网发布公告称，已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增同步受理企业增信业务意向。12日，新城控股(601155)也对外披露，拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

河南省房地产协会也在12日发文指出，监管层对民营房企在银行间债券市场融资的支持范围进一步扩大，从全国性大型房企扩大到地方优持民营房企，“这将对我省本土优质民营房企融资提供更多的机会”。

有正在申请增信发债的房企内部人士向记者透露，中债增此次对反担保的要求较第一批有所放松，抵押率也有所提升。

而“金融16条”则将融资支持的范围进一步扩大，在明确要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁的同时，还要求金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，满足房地产项目合理融资需求。

中指院指出，“金融16条”明确指出“财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。同时，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。”

除了提供融资性现金流入，监管层从销售现金流入方面也予以了支持，对预售资金监管进行了一定程度的放松。

根据14日晚间，三部门联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，房企可以通过保函提取预售资金，置换金额最高为监管账户中“保交付”资金额度的30%。平安证券研报指出，此次政策在规范监管的基础上，给予优质企业更多的资金使用灵活性，从销售回款端改善现金流。

减少资金流出

在开放更多渠道向房地产行业输血的同时，此轮政策还从更多层面上保证了流动性能留在企业，允许开发商进行一定程度的“节流”。

“金融16条”指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年。

信达证券房地产首席分析师江宇辉提及，在前几轮融资支持的过程中，曾出现过企业拿到钱后，被包括银行、信托等在内的多方金融机构“瓜分”的情况，这样背景下的发债，“对开发商的现金流是没什么缓解作用的”。

有此前获得发债支持的房企内部人士向记者透露，确实在发债之后曾遭遇金融机构挤兑，“大家都觉得拿到钱了应该去还款，但其实发债的额度不大，企业流动性依然十分紧张。”

上述房企人士同时表示，此前对信托、银行贷款等融资都在进行展期谈判，毕竟企业手里的资金非常有限。“以前谈展期都是硬谈，大环境如此，信托也没办法，现在则相当于有了政策支持，从企业的角度来说，谈判的难度应该会降低。”

中指院认为，支持贷款、信托等存量融资展期一年，将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，会是极大支持，有助于房企融资能展尽展。

值得一提的是，“金融16条”还明确表示，要稳定建筑企业信贷投放，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

江宇辉认为，对建筑企业的融资支持，实际上还有利于缓解开发商面临供应链还款压力。“目前这些政策执行下来，在对房企融资现金流入提供了保证的同时，还让企业在现金流出方面有一定的缓解。”他认为，尤其是对于目前尚未出险的企业，这些政策会使其流动性得到较大的好转。

事实上，业内普遍认为，此番大力度政策的优先获益者仍将是优质房企。例如预售资金监管放松的相关通知中指出，允许商业银行进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

国泰君安房地产行业分析师谢皓宇在近日的研报中分析，根据近期房企在监管层支持下的发债形式来看，均需要提供抵押担保物，预计后续房企的新增注册发行，采用抵押担保形式的概率也较高。

“民企可能已经进入到无信用时代，融资需要通过担保才能够完成（资产担保或者信用担保）。”谢皓宇认为，对于大部分民营房企来说，由于项目储备几乎都为住宅，而在已有开发贷、信托等背景下，无法再次充当担保品来做融资，因此，政策对这类企业并没有根本性的改变，反而随着其他优质民企担保发行的增加，会让无法提供担保品的房企加速出清。

此外，令市场颇为兴奋的“金融16条”中在提及受困房企风险处置时表示，鼓励资管公司参与处置风险项目，同时鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目等。

转向“保房企”

复盘2022年以来的房地产市场，楼市放松和支持政策实际上未曾停歇。

今年年初开始，各地便频繁出台楼市放松政策，从2月菏泽打响放松限购“第一枪”，到3月郑州发布房地产“一揽子”政策，引起了一轮积极的市场反应。彼时有开发商向记者表示，2021年底各地掀起的降价潮已阶段性结束，成交有向好的趋势。

6月的房企销售出现了回暖的迹象，克而瑞数据显示，百强房企操盘金额单月环比大幅增长61.2%，远超5月份5.6%的涨幅，连续两个月为正。

市场修复的步伐随着7月停贷风波的冲击而中止，行业基本面再趋悲观。此后政策频出，但政策的主基调定为“保交楼”、“保项目”，于开发商主体方面的举措较为有限。8 月中旬，监管层出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付。

在9月最末两天，针对需求端，监管层再出台高能级政策，央行和银保监会通知下调或取消部分城市首套房贷利率下限，财政部通知减免换购住房个人所得税，同时，央行更是时隔七年首次对公积金贷款利率进行下调，对刚需、改善型需求予以相应的支持。

但力度不断加大的稳楼市政策，实际见效较为缓慢。作为房企销售业绩实现传统旺季的“金九银十”，2022年全部失守，楼市低迷依旧，百强房企在这两个月内的销售同比降幅超25%。

业内认为，当前行业面临的关键问题之一是信心的缺失，而稳主体是稳楼市、稳信心的重要支点。中邮证券在11月初发布的一份研报中指出，民营企业在房地产行业中占比较高，民营主体若丧失信用支撑，从供给端就会导致有效供应不足，进而影响需求释放。

“此前，稳楼市重点放在稳需求、保交付方面，稳主体政策相对较为滞后，但随着民企债券融资支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推进，稳楼市政策短板逐步补齐。”上述机构认为。

有此前在中债增增信支持下完成发债的房企内部人士向记者表示，监管层之前很多动作已经意在对房企主体予以支持，例如中债增支持第一批房企发债等，只是当时的效果和规模等，相对而言未达到预期，“所以这次中债增的支持模式和规模都发生了变化。”

西政资本也认为，“金融16条”对房企融资的支持，从先前单纯的“救项目”转到“救项目+救房企”的方向，资金端的水龙头终于打开，房地产行业有望更快地实现平稳健康发展。