焦点精选！20亿挂牌北京发展大厦 首开股份出售资产过冬

观点网 北京朝阳东三环上，有国贸和燕莎两个核心商圈。

在近期，两个商圈内写字楼交易活跃。远洋退出CBD核心写字楼国寿金融中心，凯德20.4亿元拍下附近的博瑞大厦，而挂牌还在继续，甚至交易价格都一致。

(资料图片)

11月16日，据北京产权交易所，首开股份(600376)拟转让北京发展大厦有限公司100%股权及约1.57亿元债权，挂牌起始价也为20.4亿元。

截至2022年9月30日，标的公司实现营收4924.45万元，净利润2306.05万元，拥有资产共计5.16亿元，所有者权益3.53亿元。

据了解，北京发展大厦是典型的90年代外资合作楼，过去曾经由首开、野村两家公司共同投资，有着中日合作的背景，1990年4月11日正式运营，是北京市最早建成的国际化智能写字楼之一。2018年3月改制，成为首开股份独资子公司。

发展大厦地处“第三使馆区”，也是北京最成熟的综合涉外商务区之一。在那附近，周边还有1991年中信建成的京城大厦、1990年北京旅游公司和新加坡置业管理合作建成的亮马河大厦等楼，过去一度是最先进的写字楼。

中信自身一直将过去建成的京城大厦视作一个重要标志，视作和中国尊一样重要的符号，发展大厦之于首开可想而知。

与外资的合作背景，在后续的设备运营管理也多少受些熏陶。北京发展大厦官微过往发布，经过专业统计，北京发展大厦的高峰期最长候梯时间只有26秒。并拿此跟日本电梯的行业标准比较，远快于日本45秒的一般等候时间。

在首开股份的资产当中，发展大厦是一个独特的存在。2022年中报中显示的首开股份企业集团构成部分，101家子公司中，88家子公司业务性质为房地产开发，在北京仅有1家业务性质为出租经营，也就是北京发展大厦项目公司。

除了北京发展大厦，今年8月首开还挂牌出售北京联宝公寓项目公司。公寓地处北京东直门商圈、燕莎商圈和CBD商圈黄金三角区核心地带，附近医疗教育配套齐全，据称估值10亿元，但转让底价仅6.9亿元。近期11月9日，首开挂牌转让北京天鸿集团烟台天鸿时代100%股权。

从去年开始，首开便提出压降负债，调整债务结构，且一条腿降债，一条腿销售，大手笔在京拿地且相对集中，今年下半年频频挂牌资产或意在回笼资金。

首开大力还债在筹资性现金流上有明显体现，2022年中报显示，该公司偿还债务支付的现金约为332亿元，而去年同期约为241亿元。2022上半年，首开累计归还融资约332亿元，有息负债净减少约67亿元，货币资金约257亿元。

总体债务和短债占比有压降趋势。其长期借款从2020年末约722亿元，降低到今年年中561亿元；现金短债比从0.89提高至1.43。在一年内到期的长期借款中，需要有资信优势的信用借款逐渐增加，2020年末显示无，2021年末为8.0亿元，2022年中为25.8亿元。

数据来源：企业业绩报告

去年北京二批供地中首开斩获3宗地块，尽管是与建工、金隅和华润分别以联合体形式拿地，但总价仍然可观，约123亿元。今年北京的二批、三批供地当中，首开40亿元拿朝阳崔各庄地块、38亿元竞得丰台造甲村地块。

首开在拿地开发时更注重合作和引资，以降低自身资金压力。除了联合体形式，先挂牌或出质地块项目公司股权，后续让合作伙伴以收并购的形式入局，是首开常用的方式。

近期11月9日，招商以7.3亿元成功增资毓锦置业，持股32.5%。原先持50%股份的首开因合作方的增资，权益下降到10%。去年11月30日，也就是拿地后的一个多月，首开就曾向招商登记出质项目公司毓锦置业约3.6亿元股权。

同样，去年10月，首开出质成都首开宜泰置业股权给成都金地尚怡置业，在今年4月，标的公司项目成都鹭鸣北湖成功引资金地，持有40%股权。

今年北京二批供地中，首开拿下崔各庄地块，到9月，项目公司北京志茂房地产49%股权继续挂牌，并募集不少于9.8亿元的增资。

尽管首开一向喜合作，但项目公司中不断上升的少数股东权益占比，可以看出首开的合作力度逐渐加大。数据显示，2019年末至2021年末，其少数股东权益占所有者权益的比重分别为49.06%、50.77%及53.62%。

互动平台投资者针对首开债券被中债估值中心下调隐含评级发问，首开股份11月11日回应，公司融资渠道畅通，融资成本低于行业均值，近期，公司8亿规模公司债完成发行，发行利率3.90%。

首开作为国央企仍具有相对融资优势，据DM查债通显示，首开今年完成发行15笔债，包含两笔私募债，平均票面利率仅为3.65%。

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