融资端困难解决之后 房地产下一个问题应如何化解？

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作者： 孙梦凡 郑娜 张慧敏

[ 此轮融资利好出台前，各地因城施策出台了许多楼市刺激措施，但对市场提振力度有限。对房企来说，通过降价促销的空间也较为有限，许多房企从业者，仍寄希望于政策“工具箱”能继续释放，并着重提及对高能级城市政策的放松。 ]

[ 在过去的10月份，全国房地产销售仍在探底，10月单月商品房销售额再次跌下1万亿元，环比下降30.0%，同比下降23.7%。 ]

近期房地产利好政策接连出台，拂去了行业沉积已久的阴霾。“第二支箭”扩容、金融十六条、优化股权融资……政策针对房企融资难问题，多措并举出台利好，从“保交付”“稳主体”等方面出发稳市场信心。

一时间，从金融机构到房地产企业，都重新拾起信心，有出险企业也决定努力回到正常经营轨道。融资性现金流有望好转，但对房企持续发展更重要的经营性现金流，依然有待提振。反映到楼市上，便是全国商品房销售仍在持续走冷。

多位受访房企人士也表示，核心城市的限购政策可以适度优化，一二线等高能级城市还可以放开落户限制，同时调整“认房又认贷”、高比例的二套房首付等现行政策。“目前房企能做的，依旧是想尽办法、用尽手段促销，保证销售回款。”

楼市需求亟待提振

四季度以来，地产支持政策不断出台，主要聚焦于房企融资端优化。其中最重要的是，监管层支持房企融资的“三支箭”发出，并快速落地，形成了供给端支持政策的基本框架，受益对象也从央国企向优质民企、中小房企等扩散。

在12月3日举行的国际金融论坛（IFF）2022全球年会上，瑞银投资银行亚洲经济研究部主管及首席中国经济学家汪涛表示，政策从去年底开始已有所宽松，但都是救助某些企业的某些保交房项目。从最近出台的“16条”看，政府已开始系统性帮助房地产，涉及贷款、发债、信托、政策性银行等各方面，保障开发商资金流动。

亿翰智库调研显示，企业对近期的政策反应较为积极。如“第一支箭”方面，该项支持以开发贷为主，目前银行放款更积极，放款效率提升，且利率更低。此外多家银行与企业签订战略合作协议，部分健康稳健的房企获得百亿、千亿授信，对市场信心起到一定的提振作用。

不过，后续房企能得到多少实际贷款，还取决于商业银行决策和企业自身经营情况。商业银行主要考虑的仍是安全和回报，若企业及项目风险不可控，很难给予支持；此外，若企业销售情况未有改善、经营承压、未有新项目获取，信贷落实也会受制约。

在前述会议上，多位经济学家也提到了提振楼市需求的重要性。

平安证券首席经济学家钟正生表示，从地产复苏来看，融资端的恢复只是必要条件，充分条件是销售端能够起来，把房地产整个链条带起来。目前销售迟迟没有起来，所以大家对房地产投资还是比较谨慎的。

渣打银行大中华及北亚区首席经济学家丁爽也表示，对房地产行业来说，最终还是要看需求端、房屋销售数据能不能上来。如果看短期，保交楼的问题解决，后面还有楼价问题。如果有潜在购房者看到楼价开始稳定，需求端会出现比较大的改善。

在过去的10月份，全国房地产销售仍在探底，10月单月商品房销售额再次跌下1万亿元，环比下降30.0%，即便有2021年同期的低基数，同比仍然下降23.7%，1～10月累计商品房销售额同比下降26%，提振楼市需求迫在眉睫。

某头部房企员工对第一财经表示，此前融资端的利好消息，除了对房企资金面起到积极作用，对市场信心也有一定提振作用，但面对新出台的政策，购房者需要一些消化和观望的时间。“目前销售还没有明显回温，最多央国企有所复苏。”

上述员工表示，为了促进项目销售，企业会给购房者提供一些折扣优惠。此外，销售人员需要更加积极，企业在打造产品的时候，也需要结合当下购房者的需求做出调整。

上述头部房企营销人士也表示，目前公司主要是从两方面着手，一是对客户需求进行持续研究，提高品质和服务；另一方面，可以在价格上有所让步，给购房者一些适当优惠。“但是价格方面，房企能给的优惠空间也有限。”

“现在市场上投资投机性需求逐步消失，甚至有些合理的住房需求也在萎缩，房地产市场真正企稳还需要时间。”钟正生认为，如果房企内生现金流迟迟不能恢复，那么目前的纾困政策只是暂时止血，未来需要有更多需求端的政策。

业内期待继续降低购房门槛

此轮融资利好出台前，各地因城施策出台了许多楼市刺激措施，但对市场提振力度有限。对房企来说，通过降价促销的空间也较为有限，许多房企从业者，仍寄希望于政策“工具箱”能继续释放，并着重提及对高能级城市政策的放松。

“深圳过去落户就能买房，所以被称为‘全国人民的深圳’。”某华南房企内部人士告诉记者，如今则须在深圳落户满3年且缴满3年社保，非深圳户口则须缴满5年社保，“放开限购、降低购房门槛，有可能把周边的需求吸引过来”。

某头部房企营销人士也表示，销售端需要信心，除了对企业进行资金的扶持输血，保持二手房价格稳定对消费者来说也至关重要。此外，如果能降低一线城市首付比例，解除或放开部分一二线城市购房资格限制，销售端应该会有显著提升。

贝壳研究首席市场分析师许小乐认为，在我国快速城镇化时期，住房供给速度跟不上需求增长速度，限制购买房屋数量、限制外地炒房，是防止投机需求挤出自住需求的必要手段，对抑制过度投机、延缓房价上涨速度起到了重要作用。

但与过去相比，当下限购环境已发生不可逆的变化，我国房地产市场正在从中高速增长转向中低速增长的平台期，住房已由过去的供不应求转向整体供需平衡，部分区域供过于求，房价上涨并不主要是供给不足导致，限购也失去了必要性。

“目前，大部分城市已经取消限购，部分城市放宽限购条件或区域，还有少数城市因担心价格反弹维持限购。”许小乐称，监测数据显示，今年以来取消或放宽限购的城市，房价并没有出现反弹。放开限购，同时控制好金融杠杆，就不会引发价格大涨。

他建议，全面优化限购政策，除四个供需矛盾较大的一线城市之外，其他城市全面取消居民购房限制。一线城市可缩小限购区域和限购范围，放开非核心区域、放开高端产品限制。同时，优化改善型换房需求的贷款资质认定标准，“卖一买一”按首套标准。

“限购不放松，首付不降低，有资格的人不敢加杠杆，不用杠杆的人没资格进场。”华东某出险房企内部人士表示，限购、限贷等政策对购房门槛和购房能力形成了全方位的严格限制。

除了优化限购，另有某全国性房企内部人士提及，一二线等高能级城市还可以放开落户限制，给市场带来更多购房需求。“认房又认贷”、高比例的二套房首付，也在很大程度上限制了购房能力，影响了改善型需求的释放。

手中已有房产的一地产行业人士向记者表示，自己在西南某二线城市有购房需求，但受制于当地七成首付要求，目前无法入手。

此外，降低房贷利率、优化二手房市场调控，都对提振市场需求至关重要。

据贝壳研究院数据，11月全国首套利率为4.09%；另有近20城将首套房贷利率降至4.0%以下。“但相比美国等其他国家，目前房贷利率还是高的。”有全国性房企内部人士表示，还可降低存量房贷利率，减轻老百姓(603883)的经济负担，在一定程度上拉动消费。

二手房市场方面，上海中原地产资深市场分析师卢文曦向记者分析，上海市场基本上都是卖掉手中的二手房去打新，这也就意味着，若二手房交易量长期低位运行，将会影响置换需求，从而对新房销售造成影响，“所以对‘三价就低’政策适当放松，允许正常杠杆使用，提振交易量，也会给市场带来更多活力。”

值得注意的是，许小乐还建议称，要鼓励购房者“购房出租”增加租赁房源。对新增购房用于出租的房源，可对应放开购房限制；对居民已持有的存量闲置房源，只要用于租房登记出租，就可获得新增购房资格。

他表示，以“购房出租”推进“租购并举”，全面打通新房、二手房、租赁住房市场通道，实现去化增量、盘活存量、增加租赁房源供给，既能更好满足改善群体的需求，又能更好解决好新市民、青年人住房问题。“购房出租”不仅不违背房住不炒精神，而且也是实现租购并举住房体系、落实房地产长效机制的制度创新。

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