一笔关联交易 建发国际“低价”购入上海闵行两宗地

观点网 继南京江阴地块后，建发国际再度从母公司建发房产手中购入两宗上海闵行地块。

【资料图】

12月6日，建发国际投资集团发布一则与建发房产之间的关联交易公告。

根据公告披露，建发国际的两家间接全资附属公司益悦、厦门兆翊蓉拟出资现金955.97万元、50.31万元，从建发房产、厦门利源（建发房产子公司）手中收购福建兆润100%股权。

此外，益悦及厦门兆翊蓉还须偿还建发房产及厦门利源先前垫付予福建兆润及项目公司的股东贷款（本金及利息），金额为人民币15.52亿元（经参考公告日期计算且可予调整）。

交易完成后，益悦及厦门兆翊蓉将分别持有福建兆润的95%及5%股权。未来，福建兆润将成为建发国际的间接全资附属公司，而其财务业绩将综合计入该公司的财务报表。

观点新媒体查阅获悉，作为此次交易的标的，福建兆润拥有的主要资产是由建发房产联手华发在今年第一、第二批次上海集中供地中竞得上海闵行浦锦街道的两宗住宅地块。

其中，闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块，占地面积约为61,300平方米，规划计容建筑面积不超过约73,600平方米。地块将分一期住宅发展，建筑工程已开展并已开始预售，预期建筑工程将于2024年12月或之前竣工。

另一宗名为闵行区浦锦街道MHP0-1302单元15-01地块，占地面积约为19,700平方米，规划计容建筑面积不超过约23,600平方米。地块将分一期住宅发展，建筑工程已开展，并预计于2023年1月或之前开始预售，预期建筑工程将于2024年9月或之前竣工。

据悉，福建兆润各持有上述两宗地块49%的权益，出资金额分别为14.63亿元、4.73亿元。

值得注意的是，相比于福建兆润支付的19.36亿元土地价，此次建发国际的收购价仅为15.62亿元（即现金+偿还垫付贷款），折价了约3.7亿元。

不过，建发国际在公告中补充，益悦及厦门兆翊蓉须偿还的15.52亿元垫付贷款是“可予调整”，最终代价暂未确定。

据了解，近年来，类似的土地注入操作在建发国际与建发房产中间不断上演。

今年4月，建发国际发布公告称，益悦、厦门兆翊蓉拟以现金2048.71万元+偿还垫付垫款18.28亿元向建发房产与厦门利源收购建发南京100%股权。据悉，建发南京拥有无锡江阴市澄地2020-C-38地块51%的权益。

而2021年更是建发房产向建发国际输送土地的高峰期。当年5月，建发国际以现金0元+偿还21.14亿元向建发房产收购株洲悦发100%的股权，获取株洲悦手中湖南株洲天元区的两宗地块。

同年8月13日，建发国际全资子公司厦门兆澄垚拟与厦门国际信托以80%：20%的股权比例组成合资公司，以收购建发房产的全资子公司福建兆丰，获得福建漳州的一块土地。

2021年9月，建发国际再次向建发房产收购了长沙兆祥90%的股权以及厦门兆鼎珑100%的股权，拿下位于长沙、上海的各一宗地块。

此外，据不完全统计，在更早的2016年至2018年间，建发国际累计从建发房产获得19个项目，总建筑面积超300万平方米。

除了注入大量土地，建发房产在资金端也是频频输血。2020年12月，建发国际与建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额，初始年利率低至4.65%（低于建发国际2020年4.98%的平均融资成本）。

2021年6月，建发国际再度与建发房产订立可续期借款合同，将此前负债端的50亿元股东贷款，转化为了永续债。截至2021年底，建发国际的永续债数额增加至145亿元。

随着母公司屡屡输血，今年上半年即使建发国际在拿地方面颇为激进，逆市将33宗地块收入囊中，也依然维持三道红线“绿档”。

截至2022年上半年，建发国际剔除预收款后的资产负债率、净负债率分别为66.7%、68.6%，现金短债比3.6倍。

负债方面，截至2022年6月30日，该公司一年内要偿还的有息负债为92.3亿元，一年后至五年内要偿还的有息负债为740.9亿元，对应357.8亿元货币资金。

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