“三支箭”助力房企化解流动性危机

证券时报记者 陈丽湘

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12月9日，资本市场房地产板块继续狂欢。A股深物业A涨停，大悦城(000031)、新城控股(601155)、万科A、深深房A等个股跟涨；港股融信中国大涨超70%，龙光集团、天誉置业、合景泰富集团、汇景控股、佳源国际控股、正荣地产等个股均涨超25%。11月份以来，港股房地产管理与开发板块已累计涨约48%，A股地产ETF累计涨超28%，板块内翻倍个股比比皆是。

板块持续高歌猛进的背后，是房地产暖风频吹，房企积极迎接“三支箭”，多举措化解资金流动性危机。尽管房地产销售端还未出现明显拐点，但房企的资金压力已明显缓解，多家公司美债获得展期，部分房企酝酿定增融资，另外还有多家港股上市房企完成配股融资。临近年底，政策持续发力，房地产行业正在发生变化。

多家房企债务成功展期

短期内陆续到期的中债、美债是压在房地产企业头上的一座大山。不过，自政策宣布支持房企存量融资合理展期、避免债务风险蔓延后，房企纷纷与债权人展开谈判，力求获得展期通过。近几天，已有多家房企发布了成功展期的好消息。

12月6日，龙光集团境内债整体展期事项获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月，总展期规模为223.6亿元。超200亿元的到期债务获得展期，这将有效改善龙光集团的现金流压力。也正因为此，12月9日，龙光集团大涨41%，11月份以来已累计涨超4倍。

龙光集团的短期流动性压力是从今年3月份开始的。为缓解流动性困境，龙光集团寻求多笔境内债展期，并加快了资产处置步伐。目前，包括“19龙控01”、“18龙控02”、“20龙控02”等境内债，已获得展期。

境内债的问题暂时得到缓解，龙光集团的境外债展期还在谈判中。据统计，除部分离岸银团贷款，龙光集团未来6年内有13笔境外债到期，债务总规模约56亿美元，到期时间主要集中在2025年、2026年。

11月初，龙光集团曾公告表示，“自2022年8月下旬以来，公司和财务顾问开始就框架性整体债务管理方案与多个组别的债权人沟通协商，目前已取得了多位债权人发出的意向性支持函。”

再往前，成功获得债务展期的房企是富力地产。11月10日，富力地产公告宣布，包括“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”等在内的合计8笔债券获得展期，展期金额为135亿元。

龙光集团、富力地产债务成功展期的消息，明显增强了其他房企成功拿下债务谈判的信心。据证券时报记者了解，随着银行对房企流动性支持力度加大，目前已有融创中国、中国奥园、佳源国际、德信中国等多家房企在推进债务展期工作。

12月9日晚间，融创中国的债务展期进展也带来了好消息，公司表示已与境外债权人及境内公开市场债券投资人积极磋商债务展期事宜，达成展期约49.7亿元；另外，公司与境内其他贷款人积极磋商借款展期事宜，并已达成展期约259.6亿元。至此，融创中国已达成债务展期约309亿元。

逾300亿债务获得展期，将明显减缓融创中国的资金压力。按照融创中国的预计，未来7年左右，集团连同其合营及联营公司的开发项目预计产生现金流总额约为3200亿元；在未来7年或更长时间内，集团将视市场情况及资产运营情况可能考虑逐步出售部分资产(如有)， 预计将使集团的整体流动性增加约600亿元。

纷纷筹划再融资

稳定房地产行业的“第三支箭”政策落地，允许房企股权融资、允许符合条件的房企重组上市，恢复房企非公开方式再融资，并限制募集资金用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目。时隔多年，证监会优化调整房地产股权融资的消息“一呼百应”，直接引爆了行业燃点。

12月8日晚间，大名城(600094)同时抛出了定增和公司债发行预案。定增预案显示，大名城拟非公开发行A股股票的数量不超过6亿股，募集资金总额不超过30亿元，其中9亿元将用于补充流动性资金。

除此之外，大名城还拟发行公司债，总规模不超过20亿元（含20亿元），扣除发行费用后，募集资金全部用于偿还公司各类债务、项目建设、补充流动资金或其他符合法律、法规规定、监管机构认可的用途。

如果此次定增和公司债成功发行，大名城将获得不超过50亿元的资金，大大缓解资金压力。因为大名城实际上总体保持债务水平安全可控，截至今年9月底，公司的货币资金还有32.7亿元，现金短债比为2.07，扣除预收账款后资产负债率为31.74%，净负债率为30.44%。

除了大名城，在“第三支箭”落地不到两周的时间里，已有包括福星股份(000926)、世茂股份(600823)、北新路桥(002307)、万科A、华夏幸福(600340)、大名城、新湖中宝(600208)、天地源(600665)等近10家房企筹划再融资方案。

已发布的定增预案显示，大部分房企的控股股东都将用真金白银带头参与认购。例如，华发股份(600325)计划定增融资不超过60亿元，公司控股股东华发集团表示参与认购金额不超过30亿元；上述的大名城定增方案里，控股股东名城控股集团、实际控制人俞培俤以及实际控制人之一致行动人俞凯将参与认购不超过3亿股。

此次股权融资调整优化主要体现在放开并购重组及配套融资、非公开方式再融资、H股再融资方面。据中信建投(601066)分析师测算，发行股份购买资产及配套融资、定增这两种再融资方式流程大致相同，但不同上市主体增发耗时不同；历史上看，从发布预案到完成上市耗时平均约为12个月。

除了定增外，部分房企快速进行配股融资。目前房地产政策支持定增融资的具体细则还未出台，但是房企的资金流动性窘境亟需快速破局，在此背景下，配股成为了房企快速融资的渠道。

碧桂园已经二度进行配股。12月7日，碧桂园在港交所公告称，公司拟以每股2.7港元的价格配售17.8亿股，所得款项总额约为48.06亿港元。加上上一次配股，碧桂园已融资超过87亿港元。

除了碧桂园，还有雅居乐集团、建发国际等房企足额完成了配股融资。其中，雅居乐集团以每股2.68港元的价格配售了2.95亿股；建发国际以每股17.98港元的价格配售了4500万股。业内预计，接下来将会出现房企配股潮。

房地产“三支箭”正在加速落地，且已快速显效。广发证券(000776)研究报告指出，房地产行业估值进入系统性抬升阶段。2022年行业受制，政策力度较弱与基本面下行，估值修复持续性弱于历史大周期底部；年底开始，有效政策持续落地，将会持续修复市场预期。

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