爆雷的房企集体“躁动”

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沉寂许久的出险房企，一夜之间集体苏醒。

12月以来，中国奥园宣布，为旗下物业公司“定向”寻找国资买家，以推动债务重组；紧随其后，停牌了大半年融创披露了2021年年报和债务重组计划；正荣则官宣计划在2023年一季度推出初步债务重组方案；A股各大上市房企则争相发布定增计划、资产重组计划，包括金科、世茂股份(600823)等出现债务展期的房企，也加入了找钱的队伍中……

灰头土脸了一整年，地产圈在年底变得热闹起来。“在过去的一年里，整个行业的形势和预期都是越来越差。”某出险房企高管向记者表示，“一直熬到现在（才有所动作），是因为现在的行情总体已经算是平稳了，能看到曙光和希望了。”

同策研究院资深分析师肖云祥认为，“三支箭”的落地消除了房企向金融机构贷款、债券融资、股权融资三个融资渠道的政策阻力，这对于当前房地产企业普遍紧张的流动性需求犹如雪中送炭，“对市场信心重塑提供了很大的动力”。

债务重组

自恒大起，包括花样年、佳兆业、中国奥园、世茂集团、融信、正荣、龙光等在内的诸多房企都踏上了境外债务重组的道路。但在2022年过去的时间里，各大房企在这方面几无进展，鲜少有成型的重组方案发布。

直至“三支箭”在11月相继落地，政策出现了“保主体”的明显转向，房企也重新开始转动。

近来动作最大的莫过于融创。股票停牌近250天后，12月9日，融创中国发布年报的同时，还拿出了一套境外债务重组方案。据该初步重组方案显示，融创拟将债务中的30-40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，并将剩余现有债务转化为新的以美元计价的公开票据，期限为自重组生效日起的2-8年。

业内对融创这一重组方案表示了认可。国泰君安(601211)房地产行业分析师谢皓宇在近日的一份研报中指出，融创提出的债转股是当前化解民营房企危机最有效的方式之一，“对有一定品牌力的房企来说，这能够最大限度的保障未来销售的可持续性，预计其他有品牌力的出险房企也均会效仿，带动行业加速解决供给端矛盾。”

正荣则主动给出了重组方案的时间表。12月12日，该公司公告称，已启动境外整体债务管理方案的筹备工作，正在与顾问团队推进尽职调查，计划于2023年一季度出具初步建议方案。

对于境内债务方面，融创也在11月中旬时提出了初步重组方案。

而龙光在境内的动作则更快，11月初向机构投资者提交的重组方案，12月初便获得了通过，展期规模为223.6亿元，历时一月有余。此前，首家完成境内债务展期的富力则费时近3个月，8笔境内债、展期规模合计约135亿元。

有业内分析认为，龙光境内债务打包展期得以快速通过，在一定程度上受到“金融16条”的正面影响。

央行、银保监会在11月中旬发布的上述文件中提及，“按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险”。彼时有接受采访的房企人士向记者提及，由于手中资金极其有限，对信托、银行贷款等融资，房企一直都在进行展期谈判，但以前“都是硬谈”，而有了政策支持后，“从房企的角度说，谈判的难度会有所降低。”

某出险房企内部人士向记者透露，此前看到富力成功实现境外债务整体展期时，“我们老板也很急，希望能尽快推进债务重组。”目前，该公司境内债务重组方案已基本成型。

更多可能性

债务的展期、重组是房企以时间换空间的举措，而“三支箭”提供的信贷、债券、股权融资渠道，则是为房企输血、推动出险房企回到经营正轨的有力措施。近来，诸多房企获得了支持。

11月上旬中债增表示将加大对民营房地产企业增信服务力度后，境外债已违约的中南建设(000961)表示已按要求提交了增信申请；正荣地产也在上述12日的公告中提及，已在申请中债增担保债券不超过人民币30亿元的额度。

但根据此前中债增提供增信支持发债的案例来看，房企需要以通过实物资产或第三方进行反担保，以作为风险缓释措施。而这对房企来说并非易事。华东某出险房企内部人士向记者表示，“我们这些做纯住宅的开发商手中没有太多好牌，都是卖掉的货，或者已经抵押的，资产不够好，较难被普照。”

让房企的主动性发挥得更充分的则是“第三支箭”。关闭逾十年的房企股权融资渠道再开闸后，更多出险房企、有债务展期的房企迅速搭上了这一趟快速列车。

据不完全统计，自11月29日起，至今已近20家上市房企拟进行定增或资产重组，其中还有出险房企华夏幸福(600340)，有多笔境内债务已展期的世茂股份、金科股份(000656)等。

有最早一批发布定增公告的房企人士向记者透露，定增方案正在研究中，投资人还未明确，“未来可能会在债权人中寻找投资者，毕竟地产股处于低位，后续经济复苏、地产政策推出，股票会先涨，投资者说不定还能早点退出。”

“股权最后退出的主动权在投资人手中，债权能否退出则在于企业是否偿债。若推进‘债转股’，投资人既可消债也可获取收益。”有市场人士评论称。

另外值得关注的是，相对于今年前三季度，出险房企处置资产的积极性亦在提高。例如旭辉、奥园同时宣布将出售旗下物业板块。其中旭辉将其持有的全部旭辉永升服务股份售出；而奥园则在招标出售奥园健康29.9%的股权后，仍将持股约25%。两家公司都是为了推进债务重组工作。

对于出险房企近期的一系列动作，有观点指出，房企未来能否获救的影响因素之一就在于是否有积极的态度。西政资本认为，在出险的民营房企中，可以被救起的房企满足几个条件。一则是是手上还有优质资产，可供盘活并实现现金回流；二则仍在积极自救，拒绝躺平、摆烂，对投资人负责任，善待员工和供应商。“同时有以上表现的房企大概率是能被救起来的。”

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