环球快资讯丨这4个城市，房价压根没降！

来源 ：地产八卦女伍艾

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最近新冠管控放开，充满了“迷”之操作。

(资料图片)

例如，我们是世界上放开最晚的国家，按理说在这么长的时间里，我们有足够的时间去修医院、建病房，去加强药物储备和医疗设备储备。

然而，一直在放开前，管控的思路是封闭再封闭，发烧药不让买，理由是药店出售发烧药可能会引起新冠私下传染，让感染者只能走医院+方舱/隔离酒店等官方途径。而这也导致药店的发烧药根本没库存——过去两年，药店压根没想到备药。

而短短一周之内，管控的思路从彻底封闭到彻底放开——虽然我是支持放开的，但当我们放开的时候，我们居然什么准备都没有！

甚至于，我的一个同学就是北京一家三甲医院的耳鼻喉科医生，在政策选择放开前，他们连一个准备会议都没有，连放开的消息都是从新闻里听来的。

而现在，一个偌大北京，街道上居然没什么人。为什么没人，阳了的在家养病，没阳的不敢上街，几乎所有的退烧药和抗原都要抢——这样的场景，让人不禁怀疑，这还是大北京吗？

▲清华大学的讣告，如此集中，真让人感到惶恐不安。是因为新冠病毒吗？

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回到地产。我觉得房地产的管控，就比新冠管控就要好很多。

例如从2017年起，虽然也开始宣扬房住不炒，但是大部分城市还是慢慢限购、层层加码，像燕郊那样一刀封喉的调控，毕竟是少数。

此外，限购政策，也多是因城施策。例如杭州、西安，火了四五年后，才慢慢断绝了外地人买房。眼看行情不对，又马上放开了。

房价行情，事实上也并没有停止轮动。直到2020年下半年，很多城市的房价，甚至还来了一波小高潮。

当然，也有人问，现在的房地产行业几近崩溃，这难道不是调控的锅？

首先，我们要理清一个思路，地产行业下行，跟调控没有太大关系。

地产下行的本质，是生育率的下行。这就跟北欧神话里的“诸神黄昏”一样，是早就注定的命运。

▲越是阻止诸神黄昏，黄昏越会到来。但黄昏之后，新世界也会诞生。

事实上，地产行业的命运，从上个世纪七八十年代的计划生育开启就注定了。

▲建国之后我国共经历了三次婴儿潮，出现了三次人口出生高峰，分别是“建国后”婴儿潮、“三年自然灾害后”婴儿潮、八十年代婴儿潮；前两次婴儿潮均属于事件刺激型婴儿潮，但七八十年代的第三次婴儿潮是典型的回声婴儿潮，主要是由于第二轮婴儿潮中出生的人口逐渐进入生育年龄带来的人口出生高峰。

目前，我们正处在第四次婴儿潮末期，即第三次婴儿潮的回声婴儿潮（由于第三次婴儿潮中出生的人口逐渐进入生育年龄带来的人口出生高峰，即85-95后生育高峰）。叠加计划生育政策的后续影响力，现在放开二胎三胎也很难挽回人口颓势。

▲值得注意的是，计生政策虽然对于人口趋势不利，但却在打击政治门阀和利益阶级上效用很大。因为计划生育政策执行的最彻底的就是国企员工和公务员阶层，老一辈的公务员和国企员工基本都是独生子女。如今放开二胎三胎，最愿意生孩子的，也多是国企、公务员或富豪群体，门阀政治、利益报团或将卷土重来。

至此，地产调控水平优于疫情管控的逻辑，也就理清了。也许，这毕竟直接涉及到地方利益，所以相关部门有动力去做房地产调控。

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不过，即使是叠加了人口、新冠疫情、经济下降、地产暴雷等诸多不利因素，我观察到的是，有几个城市的房价并没有跌，反而还在不断上涨。

例如北京，除了顺义、平谷、密云、怀柔、延庆等远郊区县价格同比下跌外，其余核心区以及南城涨幅还不小。如东城同比去年涨了5.2%，大兴涨了4.8%。

▲北京二手房挂牌均价及同比涨幅。数据来源：中指数据CREIS

再比如上海，过去一年上海房价可谓全面上涨。涨幅最高的杨浦，均价同比涨幅达到6.3%。

▲上海二手房挂牌均价及同比涨幅。数据来源：中指数据CREIS

再比如广州和杭州。虽然各种网文传言广州南沙新区房价大跌，杭州未来科技城房价大跌，但跌得最多的还是成交量，成交均价同比去年，其实并不多，甚至部分区域二手房价涨幅还很可观。

▲广州二手房挂牌均价及同比涨幅。据我观察，南沙新房房价确实跌了，二手房房价没跌，更重要的原因是当地以新房市场占主导，二手房本来就不被投资客看好。而南沙新房也正处在一个挤泡沫的过程。至于天河区海珠区，房价不跌反涨，充分体现了核心区的巨大抗压优势。数据来源：中指数据CREIS

▲随着滨江、余杭、萧山等地的新房交付，拥有巨大倒挂价差的新房化身为二手房上市，逐渐拉高了杭州楼市二手房均价。数据来源：中指数据CREIS

当然，除了这4个城市，过去一年，其他的城市难言向好，尤其是武汉、深圳、南京、天津等，可谓跌幅巨大。

▲制图：城市财经；数据：国家统计局

整体而言，北方城市除北京外，如天津、济南、青岛、石家庄，在2018年-2019年就已见顶。新冠疫情、房企暴雷等因素，只是这些城市房价下跌的加速剂。

目前，经过四五年的调整，这些城市可以说阶段性见底，但未来是不可能全面普涨回2018年水平的。未来这些城市仅有少数地段楼盘有投资价值。

而南方诸多中心城市，如佛山、东莞乃至深圳，去年下半年才开始见顶调整，房价泡沫仍比较大。对于这些城市来说，调整的步伐仍未停止。

至于北京、上海、广州和杭州，作为头部城市，过去一年里，在强有力的疫情管控下，承担了全国资金抱团取暖的角色。

而在疫情管控放开之后，一线城市人口密集的城市职能将会在一定程度上削弱，明年虽然不敢说房价一定跌，但涨幅肯定比今年要低很多。

本文作者：伍艾 97后地产小作者，欢迎关注

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