今日观点!五批次14宗地国企全包 南京1308亿土拍这一年

观点网12月20日上午，随着第五批集中供地最终以49.03亿元成交额收尾，南京2022年土拍也正式宣告落幕。

据观点新媒体了解，南京本次土拍共出让15宗地块，14宗底价成交，1宗流拍，总成交面积44.45万平方米，成交规划面积87.3万平方米。拿地企业多为地方政府平台和其他城投公司，并没有民企的身影。

【资料图】

其中，溧水城建以6.86亿竞得溧水区3宗地块，六合新城建设、六合市政公用各自在六合区拿下3宗地块，总成交额为19.85亿。

从全年来看，南京一共成功出让105宗地块（含溧水拆迁安置房用地），其中84宗地块底价成交，占比80%，21宗溢价成交，10宗流拍，总成交金额约为1308亿元。

五批落幕

本次土拍中，出让的宗地涉及马群、仙林湖、六合、溧水、高淳等区域，用地面积约48.6公顷，起拍总价约56亿元。

相比前几次土拍，南京本次出让的地块并没有太多优势，首先规模不大，且主城区仅有2宗地块，这或许也暗示了该次土拍的结局。

主城区的2宗地块分别位于城东马群和仙林湖板块，其中马群G105地块因无人报名惨遭流拍。该地块用地性质为Rab老年公寓用地，出让面积41088.99平方米（含仅出让地下空间2102.43平方米），综合容积率1.1，建筑高度≤12米。挂牌起始价7.32亿元，最高限价8.32亿元。

而仙林湖G106地块则以最高价12.8亿元成交，竞得人为南京高科(600064)仙林湖置业有限公司，楼面价5212元/平方米。规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积35136.76平方米，容积率1.0＜Far≤1.9，建筑高度≤60米。挂牌起始价12.8亿元，最高限价14.60亿元。

值得一提的是，该地块曾于南京首批土拍中流拍，当时的编号为仙林湖G09地块。重新挂牌后，G106地块出让面积增大到约3.5万平方米，起拍价从10.5亿提高到12.8亿元，同时容积率也从2.6降至1.9，未来将打造低密住宅区。

除此之外，溧水城建分别竞得溧水区洪蓝街道G14地块、永阳街道G15地块、永阳街道G16地块，总成交额6.86亿元。

六合新城建设以总价8.2亿竞得雄州街道G107、G108、G109地块，六合市政公用以总价11.65亿竞得龙袍街道G110、G111、G112地块。

总的来说，南京第五批供地仍然延续着不温不火的趋势。回顾2022年的历届土拍，除了四批次4宗地块全部成交外，其余批次均有地块流拍。

具体的情况为：第一批供地出让20宗地流拍6宗，第二批供地出让44宗地流拍2宗，第三批供地出让32宗地流拍1宗，第三批供地出让4宗地块流拍，第五批供地出让15宗地块流拍1宗。

针对土地市场的行情，有市场消息猜测，南京或将取消集中供地，这样的依据在于本次土拍公告并没有出现“集中供地”的字眼，而第四批次供地实际为江北新区专场。

另外，长沙此前已公开宣称取消集中供地，南京紧随其后也未可知。

全年收金1308亿

较去年相比，1308亿元是有些差距的。

2021年，南京通过三次集中供地成功出让137宗地块，总成交价约1825亿元。其中，67宗底价成交、18宗溢价成交但未封顶、52宗摇号成交，全年溢价率为12%。

就其中的拿地企业来看，2021年三次供地呈现出民企拿地为主到国央企拿地为主，再到城投公司拿地为主的趋势。

而就今年土拍而言，五批供地几乎由国央企包场，民企方面拿地的仅有万科、金基、伟星等少数几家。

其中，在南京首批拍地中，万科通过摇号拿下赛虹桥G04地块，成交价20.7亿元，楼面价27790元/平方米，溢价率14.36%。

在第三批集中供地中，伟星以底价23.8亿元竞得秦淮区南部新城神机营路以东、佳营路以南地块，楼面价30994元/平方米。不仅如此，伟星还报名了河西南、南部新城等多幅热门地块，显示其进军南京土地市场的决心。

然而，南京全年土拍仍旧以“国家队”拿地为主。

拿地最多的便数颐居建设，其分别在首批供地以底价22.7亿元拿下江北核心区G03地块，之后又于二批供地57.55亿元拿下3宗地块，在三批供地中又以68亿元拿下2地。

而最瞩目的企业当属保利，在南京第二批供地中，保利78.4亿元一口气拿下江核新金融中心G09地块、燕子矶G32地块、大校场G26地块等3宗地块。

在前不久结束的广州四批拍地中，保利同样以95.81亿元拿下该次土拍中最贵的地块——中铁物流园地块，成交楼面价45915元/平方米。

据观点指数最新发布的“1-11月房地产企业新增土地储备报告”显示，保利发展新增全口径土地储备963.7万平方米，位居房地产企业榜首，排在之后的为中海地产755.3万平方米、招商蛇口(001979)693.1万平方米。

就整个土地市场而言，报告期内，前50房企新增土地建筑面积9431万平方米，同比减少76.2%。从单月拿地数据来看，年末土地市场供应减少，房企拿地规模下降。11月前50房企新增土地建筑面积593万平方米，环比下降29.4%，同比下降50.6%。

本年度南京土拍另一变化在于，于第二批供地中，首次有13宗地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，即出让时不设定毛坯限价，这使得房企拥有更多空间来打造地块。而在之后的土拍里，一直延续着这样的规定。

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