观察：从一房难求到降价甩卖，美国楼市“寒潮”来临？

去年年初时，买家加价抢房仍然一房难求，到了年末，卖家屡次降价还是难以出手，这样冰火两重天的景象都发生在2022年的美国房地产市场。

(资料图)

据美国房地产经纪人协会（NAR）的数据，全美房价中位数由2022年1月时的35万美元一路攀升，5月首次轻松突破40万美元，然而在6月达到峰值41.6万美元以后开始走低，至11月已连跌五个月，中位数回落至37万美元。

美国楼市狂热为何戛然而止？

成屋销量连续10个月下滑

根据衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller），3月时美国房价环比涨幅高达2.6%，同比涨幅达到峰值20.6%，当月涨幅最大的城市包括佛罗里达州坦帕市、亚利桑那州凤凰城以及佛罗里达州迈阿密市，房价较2021年同期分别劲升34.8%、32.4%和32.0%。4月起房价同比涨幅开始放缓，7月起开始出现环比下跌，10月，全美房价同比仅上涨9.2%，是自2020年11月以来，即两年来同比涨幅首次回落至个位数。

同样据NAR的统计，约占美国房地产市场销量90%的成屋销量总数，由1月时的665万套骤降至11月的409万套，除去疫情初期的异常值，成屋销售跌至2010年11月以来的最底水平。该指标连续10个月下滑，创有史以来最长连跌纪录，连跌周期已超2008年次贷危机时期。成屋销量同比降幅也由年初时的2%左右扩大至11月的35%，表明买家正加速逃离市场。

不过，房屋供应仍然紧张。截至2022年11月底，全美共有114万户待售房屋，较上年同期仅增长2.7%，按照目前的销售速度，消耗市场上的供应量只需3.3个月，一般认为，6个月供应量反应市场供需平衡。

衰退风险可能成为美国楼市新拖累

“2022年年初时的普遍现象是，卖家可以提出各种条件，买家也不惜加价牺牲一些购房条款。当前情况则是买卖双方博弈，但因库存仍然比较有限，故市场表现分化，有些房子仍然很热，而那些存在硬伤或是卖相不好的房子，屡次降价也卖不出去，许多卖家因达不到预期价格而选择下市。”美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克在接受第一财经记者采访时表示，美国楼市迅速冰封的主要原因还是利率以罕见速度飙升，打压买家购买力，令购房需求锐减。

美国通胀持续时间和顽固程度令美联储措手不及，美联储于2022年年初逆转宽松货币立场，年内合共加息七次，将联邦基金利率由0水平抬升至4.25%～4.5%区间。房贷利率随即飙升，据房地美（Freddie Mac）数据，30年期抵押贷款平均利率2022年1月时仅在3.2%左右，10月底突破7%，为20年来首次，11月上旬时回落至7%下方，目前报6.42%，仍然两倍于年初时水平。

况麦克表示，据估算，利率上升1%，购买力则下降10%，当前的固定利率接近顶部，上行空间非常有限。

野村美国研究团队对第一财经记者表示，利率飙升和房价高企打击买家负担能力，房地产行业继续快速放缓，当前，衰退风险可能成为新的拖累。“房地产行业放缓可能会在短期内继续拖累住宅建造部门的经济产出，楼市衰退正在加剧，将导致更加广泛的经济衰退与制造业衰退。”该机构认为，经济恶化及通胀放缓可能促使美联储于2023年3月之后暂停加息，并于9月启动加息。

建筑商信心迅速下滑

紧缩风暴席卷美国楼市，11月成屋销量环比十连降，续创史上最长连跌纪录，房利美 (Fannie Mae) 和高盛经济学家均预测，至2023年，成屋销售总数将跌至400万以下，甚至不及2006～2011年房地产泡沫破裂时期的水平。

另据房地产经纪公司Redfin发布的报告，今年三季度，美国房地产投资者购房量较去年同期减少30.2%，撇除疫情初期的异常值，该降幅创2008年金融危机以来的最高纪录。

美国全国房屋建筑商协会(National Association of Home Builders, NAHB)和富国银行联合公布的房屋市场指数（Housing Market Index, HMI)2022年连跌12个月，一路由1月时的83滑落至12月的31，除去疫情初期的异常值，该指标已经跌至2012年以来的最低水平。房屋市场指数是衡量美国开发商信心的重要指标之一，主要反映对当前和未来六个月的销售预期。

瑞银美国经济研究团队在发送给第一财经记者的报告中表示，建筑商信心迅速下滑，下降速度甚至快于次贷危机期间，“尽管抵押贷款利率有所回落，抵押贷款申请出现回稳迹象，建筑商继续见到楼市需求疲软，房屋建设进一步放缓，开方商对当前房屋销量的评估和判断是继续恶化”。

楼市回调速度和严峻程度甚至令长期市场参与者都感到震惊。从事抵押贷款行业逾40年的巴恩斯（Lou Barnes）感叹：“这是我见过的最严重的利率冲击。”他称，加息影响可能尚未全部显现。

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