12月，我跑步进入了深圳楼市

最近我身边后端市场的同事小Q很忙，连轴转了几个周末，每天都见不到人。

问他在忙什么呢，他只留下了一个孤独的背影和简单的几个字。

(资料图片)

忙着买房呢。

我一听这事不简单啊，怎么回事？

他说，抓住了2022年最后一个小尾巴，我买房了！

听到小Q说这个话，我很好奇，在这个节点，你怎么想的现在买房呢？

小Q羞涩一笑，和我解释了了两个问题，我为什么会现在买房，我为什么会买前海。

（以下为小Q视角）

因为自己也在这个行业操盘，关注市场很久了，之前价格不是一直跌吗，跌得人心惶惶，谁也不知道啥时候是个底。

有时候我觉得价格可能也就到这了，结果还是有业主为了快点卖房套现，每次去谈价格，最后感觉还是可以再低一点。

就这么说吧，我们在试探他的底线这件事上就花了很多时间，最后帮我们很多客户都选到了非常满意的价格。

当时跌到12月份初，我发现成交好像慢慢起来了。

因为当时政策出的也很多，比如开会之后宣布房地产要重回支柱行业。

说真的，深圳的业主对政策的敏感度很够的，有些政策出来几天，业主谈价的口气就不一样了。

我为什么会感觉成交起来了呢，还是因为我们在前面和业主谈价谈的太多了。

比如前海神盘诺德假日48平和66平的两房，当时指导价放盘，一周就卖掉了。

我和别的客户说起这件事，甚至有客户主动问我还有没有这样的房源。

三房一直都很少有挂牌的，当时有一套三房接近指导价的出来第二天就卖掉了。

不仅如此，另一个前海热盘中海阳光玫瑰园最近的成交也非常火热，基本出价到近指导价，很快就卖了。

54平指导价570万，出价到600万就卖了，48平的成交价指导价510万，出到530万就卖了，最新成交一套80平3房，850万指导价870万成交。

大新地铁口的天朗风清小户型也连卖了三套。

三年一轮回，我当时就已经感受到前海已经不止是近指导价成交，卖得还非常快。

当时我就感觉到，跌了这么久，价格已经相当到位了，现在应该是可以入手了。

看着小Q若有所思的样子，我有点理解了小Q的想法。

（以下为小Q视角）

当时我还是有点纠结的，都知道买房没有十全十美的，但毕竟我也是个凡人，买房当然也是会纠结的啦。

虽然打定了可以入手的想法，但是结合我自己可以承受月供范围和首付负担。

买哪我也有自己的考虑。

比如刚刚说的前海诺德，依然值得入手的原因，是还不错的地段＋还不错的学区＋还不错的物业管理＋顶级的流动性。

比如宝中，城市规划地位高，靠近前海之外，还有个重要的原因是：宝中的配套，放到全深圳来看都是顶级。

商业、交通、文体设施一应俱全，而且居住氛围也非常舒适。

但我当时怎么框定的前海的呢

还是因为之前发现前海除了现在已经近指导价出售，成交周期开始加快。

最近市面上笋盘消化速度极快，基本1-2周就可以收到卖出去的消息。

成交周期加快说明了什么？

说明这个价格说明市场是相对接受的。

这个价格大家是认可的才会有交易，这样的小区才有流动性呀。

毕竟量在价先，挂牌量，成交量往往都跑得比价格快。

而前海跟其他网红盘不同，前海最大的尚方宝剑是流动性。

无论是过去的暴涨、还是现在的价格回落，成交火热，都是充足的交易量支撑起来的。

流动性，就是现在熊市唯一真理。

毕竟，牛市看涨幅，熊市看成交。

所以怎么判断板块价值的真实底线，主要看成交就好了。

市场是最好的试金石。

前海成交周期明显加快，说明市场是接纳这个价格的，现在入场不说这是最低价，至少这个价格在现在安全垫很高。

如今的南山，遍地都是10万+，而且还可能是老破小、独栋，周边环境很差、一眼望到头很难改变的城市界面。

宝安很多地方次新二手也要8-9万+，相形之下，前海的前景、环境、价差所带来的安全垫还是香的。

所以我当时觉得，比前海靠近指导价卖更重要的是，现在前海成交周期明显加快了。

当时就锚定了前海这个坐标轴，开启了我的淘笋之路。

当然这里是要提醒一句，最近虽然不少网红楼盘成交周期开始缩短，后台关于深圳买房的咨询也开始变多。

但是我发现，有不少人咨询的楼盘都不具备上涨的潜力；

楼市逐渐复苏是事实，盲目进场的人也开始变多，越是这个时候，越容易选错标的，因为有大量劣质房源混入市场销货；

所以还是建议你多和专业人士聊一聊，我们深耕深圳市场多年，有一支扎实的市场调研团队，每天获取最新的市场调研一手资料。

还是那句话，一切都得结合我自己可以承受月供范围和首付负担来谈。

要是三年前买前海，前海有多热，已经不必我多说了。

黄袍加身，附带着圣旨，热钱一波波涌向这片深港融合的热土。

坊间街巷，买房买前海。

2019年到现在，整整三年，基本上是深圳楼市完整的一个牛熊周期。

前海那是骡子是马，也要拉出来遛遛了。

以上面我们提到的诺德假日为例，毕竟他算是深圳这轮完整周期市场里的经典缩影。

直到现在：

现在的诺德已经全面按照指导价出售，48-50平的指导价500-530万，66平指导价700万，80平三房857万。

48平的小两房从最高峰820万到现在的500万，66平两房也是从1075万跌到700万，跌了300万。

三年时间经历了一场牛市暴涨，熊市暴跌，把整个周期演绎的淋漓尽致。

回归到前海的价值来看，无论2014年-2022年两轮周期（前海第一个商品房前海时代一期入市算起），

还是2019-2022最近这一波行情，前海的表现均处于中上等，无论全市、南山、还是中高总价段都是。

但是这样，才跌出来了我入手的机会。

我也是很纠结，可能一季度来了之后价格可能还是会下探，又怕亏又怕错过机会。

当然，最后我选择前海还是因为我们有自己的渠道找到笋盘，价格都合适，我最后还是果断的冲了，落袋为安。

最后，小Q也给我仔细的算了算他的月供和首付，因为是二手房也用了一些操作手段，的确是一个很不错的选择。

最近深圳包括前海，还有一些其他不错的板块出现了不少高性价比的笋盘。

如果你也想和小Q一样辨别判断真笋盘，找到适合自己的高质量笋盘，

听完了小Q的经历，想起很多朋友经常问，现在房子还能买吗？

我是一个乐观主义者，一直相信一句话，悲观者正确，而乐观者前行。

在中国，无论楼市还是股市，赢面最大、最赚钱的策略——

还是必须在市场最悲观、最恐慌时，冷静的以合适的价格买入优质资产，然后交给时间，静静等待估值恢复。

其他的追涨杀跌，看起来热闹，只是被人利用，被人收割的韭菜而已。

-end-

我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。

好文分享

城市分析：珠海|佛山|惠州|东莞|中山|深圳|广州

区域分析：光明|龙华|罗湖|盐田|大运|布吉|沙井|西丽|前海|坂田|百花|福永

干货：地铁盘|土拍|房产税|学区房|保障房

不同预算买房推荐：700万|600万|500万|400万|300万|200万

看完文章点个赞和“在看”哟

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

标签：