全球观察：华润置地48.8亿港元认购香港14.7万平商住项目45%股权

1月31日，华润置地发布股份认购协议公告。根据公告，华润集团、华润置地海外与合营企业Dragon Rider Development Limited订立协议，华润集团、华润置地海外将分别出资约48.81亿港元及59.66亿港元认购其股份，认购完成后华润集团及华润置地海外将分别持股55%及45%。

于完成日期及紧接完成前，华润集团应垫付一笔无担保及免息贷款予合营企业，本金金额为19.85亿港元，而华润置地海外应垫付一笔无担保及免息贷款予合营企业，本金金额为48.82亿港元，仅用于由合营企业支付补地价。

合营企业Dragon Rider Developmen tLimited为香港一地块的注册拥有人。完成于签订股份认购协议及股东协议同日落实。完成后，合营企业将不会成为华润置地的附属公司，其财务业绩将不会在华润置地的财务业绩合并入账。

(相关资料图)

根据公告披露，该地块位于新九龙内地段第6003号余下部分，称为九龙长沙湾发祥街1号润发仓库，于1985年以私人协约方式批予华润集团。

2001年，经香港政府机关批准及支付相关行政费用后，该地块由华润集团以代价5.4亿港元转让予合营企业（于完成前一直由华润集团全资拥有）。于换地完成前，根据批地文件，该地块的准许用途为工业/仓库。

2022年11月，政府机关授出具有约束力的换地要约基本条款（包括补地价金额），合营企业于2022年12月接纳有关条款。于签订新批地契后，该物业项目涉及将该地块重建为一个主要由私人住宅物业及商业物业组成的综合开发项目。

根据新批地契及合营企业当前的开发计划，住宅用途总建筑面积估计为137,610平方米，商业用途总建筑面积估计为9,174平方米。

华润置地在公告中表示，该地块位于九龙长沙湾的一个完善的市区住宅区，拥有良好的社区设施及成熟的社区。地块将重建打造成私人住宅物业及商业物业组成的综合项目，其中住宅涉约2500间，并提供社区福利设施及公众停车场。华润置地海外将负责项目的建设、推广、销售及物业管理工作。

其认为，重建完成后，市场对该区住宅物业的需求应足够。

此外，参与该地块的重建符合中国华润系及其立足于香港物业开发业务的战略，其长远对此持乐观态度。

有媒体报道称，该次换地所涉及的补地价金额逾137.3亿港元。

项目将会重建成私人住宅及商业物业组成的综合项目，当中住宅楼面面积148.1万平方呎，及商业楼面9.9万平方呎，总楼面约158万平方呎；换成内地常用的单位为，估计住宅用途总建筑面积约137,610平方米，商业用途总建筑面积9,174平方米。以此计算，每呎楼面地价约8692港元左右。

业界人士估计，若建成后该项目有2成合理利润及以实用率8成计算，日后卖楼实用呎价可达1.9万至2万港元起，折合约21.52万港元每平米。

事实上，上述个案属于香港这两年近年最大额的补地价个案之一，仅次于新鸿基地产西贡十四乡项目。

资料显示，新地西贡十四乡项目先后在2017年和2021年两次补地价，合共涉资逾196.4亿港元，属历来金额最大的补地价项目。其次为上述长沙湾润发仓库项目，排名第三的是前圣约瑟安老院重建项目，补地价96.58亿港元。

根据香港政府的资料，现时财政年度，政府卖地及补地价等收入不足900亿港元，若润发仓库此次的补地价能加入财政年度账目，香港政府地价收入预计增至约1,000亿港元，仍较预算案目标的1,200亿港元为低，亦较2021/22年度1,400亿港元的地价收入低。

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