溢利涨90% 金茂服务盈喜里的外拓难题

观点网 2月27日，金茂服务发布盈利增长预告称，预计2022年度公司拥有人应占溢利将较2021年录得约80%至90%的重大增长。

金茂服务表示，相关增长主要由于集团在管物业总建筑面积增加以及增值服务收入上升。同时表示，目前公司正整理集团2022年的年度业绩，相关业绩报告将于2023年3月底前刊发。

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依托于中国金茂的布局，金茂服务走高端服务定位，物管费一度是业内“顶配”，但外拓确是业绩持续增长的必然之路，金茂服务也要开始做出选择和适应。

业绩盈喜、股价仍跌

盈喜发布后，金茂服务以4.34港元每股收盘，跌幅5.45%，是2023开年以来的最大跌幅。有投资者认为，目前股价表现可能是受母公司影响。

上周五，2月24日晚间，其母公司中国金茂发布业绩盈警。公告显示，中国金茂预期2022年度公司所有者应占溢利将较2021年录得约50%至60%的下降。此外，2022年公司所有者应占溢利（未包含投资物业公平值收益）将较2021年录得约70%至85%的下降。

并表示主要原因是，截至2022年度中国金茂及部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。而金茂以国央企的身份，仍有低成本的融资渠道，并且持续拿地发力城市运营，亦有投资者表示看好。

物业股与母公司地产股相互影响已不新鲜，不管是财务上的，还是经营上的。在一定情况下，有个“好爸爸”也能为物业股加分--金茂服务定位高端物业服务，很大程度起因于母公司金茂的布局。

相比第三方项目，关联方的项目很“香”。截至2022年6月30日，在管面积方面，金茂服务母公司及其关联方的占比在60.7%，而独立第三方开发的物业占比39.3%；在收入上，占比6成的关联方却提供了占比88.4%的收入，独立第三方开发的物业占比4成，却仅仅提供了收入的11.6%。这已是改善过后的，2021年同期，金茂服务在管面积中关联方的占比更高，近9成。

“襁褓”不是长久之计，金茂服务也在进行外拓，截至2022年6月30日的数据显示，金茂服务在管面积翻倍，较上一年同期的1990万平方米上涨129%达到4550万平方米，合约面积也增长了57.8%至6960万平方米。其中，来自第三方的在管建筑面积为1789万平方米，第三方在管建筑面积占比由2021年底的34.1%提升至39.3%。占比仍不足四成。

2023年1月19日，金茂服务发布最新的2022年度外拓盘点数据显示，公司实现16类业态拓展，单体项目共签约176个，拓展合约面积超1500万平方米，其中非住宅占比超过60%，二线及以上城市拓展比例超过72%。

2018-2020年间，金茂服务合约面积的年复合增长率约为31.7%，如果与此数据作为比较，整个2022年合约面积外拓的速度略有下降，约为26%。如果按2022年中的合约在管面积比值1.53看，金茂服务后续仍存在充分项目释放空间。

降价还是降速？

降价还是降速，对于金茂来说，这是个问题。物业行业早已从蓝海变为红海，外拓拿市场化的项目竞争激烈，价格和服务都会有更市场化的要求，指向成本优化、服务提高。

从事物业行业的人士认为，物管费涨价还是很难，受到的阻力很大。

随着规模逐步增长，金茂服务的平均物管费也被逐渐拉低。其出于高端定位而一度位居业内“顶配”的物管费，开始逐年降低。

据了解，2018-2021四年，公司的整体平均物业管理费分别为6.2元/月/平方米，5.9元/月/平方米、5.4元/月/平方米、4.64元/平方米/月。而截至2022年6月30日止六个月，金茂服务的综合平均物管费已降低至约4.45元/平方米/月。

物管费“退步”，基础物管部分的毛利率亦始终低于同行。其物管服务毛利率仅为17.2%，低于大多数同行20%-30%的水平。金茂服务在控成本上还有提升空间。相比之下，增值业务毛利率好看很多，2022年中期数据显示，非业主增值服务、社区增值服务的毛利率分别为47.8%和46.7%。

和大多数物业股主要业务构成一样，金茂服务的业务主要为三大板块，物管服务、非业主增值服务、以及社区增值服务，2022年中，三者的收入占比分别是5成、3成、2成。占收入半壁江山的物管服务，规模是关键要素，扩张缓慢也会使业绩面临挑战。

高毛利的非业主增值服务包括案场服务、保洁服务、保安服务等，一般是物业公司为母公司开发商提供服务得到的收入，通常被认为有“水分”。

部分物业股投资者认为，因为这部分主要是和母公司或其他关联方进行的关联交易，可能会被看作是财报数字调节的核心环节。

另外，金茂服务的社区增值服务还尚未形成规模，基础物管服务作为主业，仍是应该拓展和修炼的板块。

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