招商局置地毛利率连续五年下降 员工年平均薪酬超45万元

中新经纬3月16日电 (薛宇飞)15日晚，招商局置地有限公司(下称招商局置地)在港交所公布了2022年度业绩公告。2022年，该公司营收规模进一步增加，逼近300亿元人民币，但利润指标表现一般，毛利率连续5年下降。

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负债方面，手握百亿元现金的招商局置地，2023年内到期的有息债务仅20亿元左右，短期偿债压力较小。不过，到2024年，公司到期的有息债务将超过200亿元。

增收不增利

招商局置地隶属于招商蛇口(001979)，后者间接持股比例达74.35%。由于招商局置地、招商蛇口均以地产开发为主业或主业之一，为了避免出现同业竞争，双方签署有不竞争协议。协议规定，招商蛇口及其附属公司不会在佛山、广州、重庆、西安、南京及句容6个城市与招商局置地竞争。

截至2022年年末，招商局置地在上述6个城市拥有45个房地产开发项目，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业。2022年，公司合同销售额478.6亿元，同比减少约13.29%。过去几年，招商局置地年销售额均保持两位数的高速增长，2022年可以说是罕见下调。

去年的销售中，西安的销售规模最大，占比达33.39%，之后是南京及句容的24.63%，重庆、佛山、广州的占比分别为15.77%、12.41%、11.97%。

2022年，招商局置地实现营业收入约298.71亿元，同比增加约15.2%，其中，在佛山、广州、重庆、南京及句容、西安以及香港项目占总收入的比例分别约为4.8%、4.9%、16.8%、47.4%、25.9%及0.2%。

营收规模的增加，并没有带来利润的增长。2022年，招商局置地实现毛利40.04亿元，较2021年的47.92亿元下降约16.4%。对于毛利下滑，业绩公告解释称，主要由于去年结转收入中毛利率较低项目占比较高及撇减物业2.07亿元所致。

近5年，招商局置地毛利总额波动较大，2018年~2022年分别为39.88亿元、63.30亿元、47.20亿元、47.92亿元、40.04亿元，经历了先升后降。毛利率方面，近5年则是持续走低，2018年~2022年分别为33%、33%、24.9%、18.5%、13.4%，降幅十分明显。

2022年，招商局置地实现净利润17.30亿元，同比增长约9.3%，其中，公司拥有人应占净利润为3.30亿元，同比下降约41.2%，占所有净利润的19.08%；非控股股东应占净利润为14亿元，占所有净利润的80.92%。同时，公司拥有人、非控股股东应占权益分别为30.14%、69.86%。也就是说，公司拥有人以30%左右的权益，仅拿到了约19%的净利润。

今年偿债压力较小

截至2022年年末，招商局置地银行结余及现金为123.44亿元，较2021年年末的144.23亿元下降超20亿元。现金总额虽有下降，但仍明显高于2018年~2020年。

债务方面，截至2022年年末，该公司计息债务总额为352.45亿元，较2021年年末下降超12亿元。以到期日统计，须于一年内偿还的计息债务为20.10亿元，仅占5.70%；须于一至两年内偿还的计息债务为222.18亿元，占比为64.04%；须于两年至五年内、五年后偿还的计息债务分别为100.52亿元、9.65亿元。

对比2021年数据，招商局置地须于一年内偿还的计息债务明显降低(2021年年末为80.70亿元)，但须于一至两年内偿还的计息债务大幅提升近10倍(2021年年末为23.23亿元)。这意味着，公司在2023年的偿债压力较小，但2024年的压力将会陡增。

负债率上，截至2022年年末，公司净计息债务(计息债务总额减银行结余及现金)对股东权益(包括非控股权益)的比率(即净杠杆率)为70%，高于2018年~2021年的50%、45%、31%、65%，创下5年来新高。2022年业绩公告表示：“公司会按照项目需求进一步合理利用其资本结构及资源的灵活性。”

招商局置地的资金成本仍维持行业较低水平，2022年的计息债务加权平均融资成本为4.31%，其中银行及金融机构借贷平均融资成本为3.94%。去年，该公司总借贷成本为16.67亿元，刨去已资本化为合资格资产成本的款项后，融资成本为6.28亿元。

业绩公告还披露，截至2022年年末，招商局置地在内地及香港共雇佣了799名员工，较2021年底的962名减少163名，降幅约17%。2018年~2020年，公司雇员人数分别为808名、872名、814名。2022年，该公司“薪金及其他津贴”(包括董事薪酬)支出约3.65亿元，按照799名员工计算，年平均薪酬约45.66万元，高于2021年的43.48万元。

2022年业绩公告对2023年的房地产市场进行了展望。该公司认为，房地产行业政策有所改善，房地产未来仍是10万亿级的大市场。随着去年11月的地产政策的“三箭齐发”以及“金融16条”等纾困政策的出台，房地产企业信用和房地产销售有望改善，地产销售在2023年反弹的概率增加，从而带动地产投资企稳，迎来可观的信用扩张。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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