增长方程式 | 地产大会已经不聊地产了 当前焦点

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近期，小编在广州参加了一场地产论坛，现场依旧热闹，但主角已经悄然转换。

与往年地产开发业务线的大佬云集相比，今年的地产论坛，小编没有见到熟悉的大佬现身，而围绕地产相关的代建、物业、商业、产业、科技等正成为热门话题。

论坛主题变迁的背后，不仅是时代转变的信号，更是行业规则与发展模式的重组。正如论坛主题：万物生长，在地产开发业务声量渐隐之后，新的发展路径和增长点走上舞台中心。

病树前头万木春

事实上，过去一年，房地产行业已大有不同。

经历了2022年的“压力测试”，地产行业“元气大伤”。尽管今年政策端、融资端面向企业的绿灯渐次亮起，不过市场端的复苏仍然需要时间，现在说行业柳暗花明，有些为时过早。

但在规则和模式重组过程中，往往隐藏着巨大的机会。随着科技发展、消费复苏、需求增长，产业地产、物流地产、代建等多个领域站上了全新的风口。

以代建行业为例，尽管2022年房地产的商品房销售额下挫了28%，但对于代建行业来说，日子其实并不算太难过。根据中指研究院数据，2022年房企代建项目新签约建筑面积预计达到11073万平方米，首次突破了一亿平方米，相比2021年增长了11.3%，依旧保持了较快增长速度。

会上，金地集团(600383)开发管理公司副总经理王英臣介绍，随着2021年、2022年整体土地的投资环境发生了一些变化，作为核心拿地主体的主流开发商在土地市场保持谨慎，国资城投托底拿地成为趋势，为代建行业带来新的需求。此外，出险房企数量增加，不良项目资产集聚，介入盘活纾困项目的金融机构或AMC也需要寻找代建企业，为项目品牌背书。

他补充道，通过业务实践发现，投资主体多元，客户结构也趋于多元，开发的专业性代建需求越来越强，市场空间、市场需求依旧存在，而且非常广阔。

与代建类似，TOD也进入发展快车道，国内TOD项目在近几年呈现出爆发之势，无论是拿地、开业，还是建设中的TOD项目都达到新高点。越秀地产TOD研究院常务副院长肖中岭预测，未来站点上盖和车辆段一体化建设TOD特征性项目会有万亿蓝海市场。“2022年我们开通地铁城市数量增长率是34.1%，里程增长是在14.3%，轨道交通的增长速度保持着比较强劲的势头。”

而在产业地产方面，随着REITs带来的退出机制越发成熟，产业地产的未来也逐渐变得清晰。中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明表示，曾经一度认为产业地产没有出路，挣点小钱能活着就是最高理想，但是REITs出来我觉得看到了明灯，产业地产的尽头是REITs，有了REITs整盘棋就活了。他补充道，实际上只要REITs打开，现在政策出来支持，它会盘活产业园的资产。

金地科技的副总经理杨守珺则提出，地产科技也是地产领域最受瞩目的增长机会之一。“地产领域的数字化、信息化是各个行业里面几乎最低的，数字化的渗透率大概是发达国家和其它行业的1/10，所以这个领域本身就有巨大的提升空间，我们和一些同行预测，每年大概有30%左右的增长机会。”

一个传统地产的时代已经结束，但幸运的是，部分房企的多元化探索已经逐渐拨开迷雾疑云，盈利模式逐渐清晰。在这些风口之上，谁能准备的更好和跑的最快，就有可能成为新的领头羊。

多元业务更考验专业运营能力

虽然前景可观，但在嘉宾发言中，不难得到一个结论：与房地产开发的“暴利”相比，想赚商业、产业、代建、物业的钱并不容易，这些业务门槛更高，需要更强的专业运营能力。

例如，人人都知道代建业务相对商品房开发而言投入低、风险小、利润率高、市场需求也在增加，但代建业务深度依赖房企的品牌影响与操盘能力。

有从业人士指出，代建业务竞争越来越激烈，但行业门槛相较此前不降反升。如资本代建需求井喷，此类项目盘活难度高，同时资方没有地产背景经历，代建公司除具备债务盘活、项目操盘方面能力外，还需要有乙方思维和沟通能力，这对长期做甲方地产公司来说意味着要颠覆原本的商业模式和思考模式。

而TOD项目的高壁垒与复杂性，也注定其是一门准入门槛极高的生意。越秀地产TOD研究院常务副院长肖中岭在主题演讲中表示，每一个市场认可的TOD价值，都源于对轨道交通的深度挖掘。

他指出，说到价值，首先要探讨一个站点到底能给这个项目带来多少的价值提升；其次，什么样的客户会去搭乘公共交通，这些客户需要的产品是什么；最后就是这些客户他在出行公共交通的时候他的生活模式是什么。“如果没有在项目开发、建造和策划端考虑清楚这些情况，就没有深层次去挖掘每一个客户在TOD方面的价值体现，那卖的房子还是谈户型、谈配套，而没有谈生活场景和生活模式。”

同样，刘爱明也指出了运营服务对于产业地产的重要性，他指出，运营服务就是帮客户做生意，包括降低成本，提高盈利能力等。他提到，生物类的企业研发生产都会产生废水肥料废液，这个不能随便排，一定有车把它拉走，还要有专门的车辆拉，不能随便找个车辆拉。这个就是痛点，所有生物类的企业就这个痛点，怎么解决？

“后来我们搞了一个简单的滴滴拼车——危废通，去年我们一年拉了40多吨出去，对企业来说处理成本下降了一半，最多能下降80%。这个就叫运营，跟住房收租金没关系，这是服务客户，但是你有这一项租金就能高，没有这一项可能租金高不了。”

地产的出路

尽管多元业务百花齐放，逐渐走进收获期，但市场份额仍旧较小。与会嘉宾普遍认为，随着政策端的不断放松，房地产正逐步走出艰难时刻，但企业仍旧需要保持谨慎。

广东省房地产行业协会会长王韶认为，房地产作为国家的支柱性、先导性行业，对整个国民经济影响是非常大的，房地产稳，中国经济就稳，特别是以国内循环为主的情况下，房地产作为大宗消费品必须要在内循环中发挥延伸动力和可靠性，这句话是深有意义的。

“但当下国内国际形势还是不容乐观，还存在比较多的不确定性和不稳定性，所以面对广东的企业，我经常都提醒他们要冷静，要理性地看待这个回暖，应该说我们整个行业的困境还没有结束，目前这个回暖，我个人认为只是相对于去年的低位而言，主要也是集中在一些头部企业和一些优势的项目。”

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华也指出，房地产在去年经历了至暗时刻，所有房地产指标的数字都是负数，这在中国房地产发展历史上是没有的，而这些之所以会有负数，就是与2021年下半年以来房地产政策的调整密不可分。但随着政策的调整，今年房地产尽管还很难说由负转正，但是至少1-2月份的数字表明房地产领域的数字下降的趋势明显地减缓，降幅明显地缩小，这个趋势已经出现了。

思睿集团首席经济学家洪灏指出，中国的经济的周期运行是非常有规律的，大概3-4年左右出现一个经济周期从底部到顶部再回到底部的过程。上一个经济周期结束于大概2020年左右，达到了一个底部，现在再次回到了经济周期的底部。

“现在已经看到一些经济数据开始出现往上走的形态，相信在未来几个季度里会看到越来越多的证据，就是中国经济的周期在这一轮经历了寻底，开始复苏。”

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