上海首轮土拍收官：超50家房企“争霸” 7成地块被央国企拿下

经济观察网 记者 丁文婷 4月21日，上海2023年第一批次集中土拍收官，总成交金额519亿元，平均成交楼面价26090元/平方米。

此次土拍引发了房企激烈竞夺，共推出19宗地块，有15宗进入了一次性报价区间。4宗地块底价成交，占比仅2成，而对比2022年，四批次土拍底价成交地块占比分别为6成、4成、7成和7成。本次土拍平均溢价率达到了7.3%，也创2021年集中供地以来新高。

(资料图片仅供参考)

热度在报名端就已显现，报名参与竞拍的企业数量超过了50家，为近6年来最多，超10家房企争抢的地块达到了两位数，其中竞夺最激烈的青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块和闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，参拍房企均超过了20家。

闵行区莘庄社区地块吸引了多达28家企业报名，而虹桥龙联路地块竞拍时间最长，从20日下午2点开拍，持续近8小时。

闵行区莘庄社区地块竞争也十分激烈，直到21日晚上9点才出结果，由中华企业(600675)以20.1亿元竞得，溢价率8.47%。莘庄板块虽然地处上海外环外，但作为闵行区生活配套较为成熟的板块，多年来一直没有新地块供应，板块上一次拍地可追溯至2015年，新房供应也以去库存为主，房源十分紧张。莘庄社区地块距离12号线七莘路站约1公里左右，且周边还有闵行区莘松小学、闵行区教育学院附属中学等教育资源，以及莘庄维璟印象城、华君广场、港澳购物中心等商业。

青浦西虹桥龙联路地块地处热门的“大虹桥”区域，靠近世外教育集团，临近 17 号线蟠龙路地铁站。地块旁边即是近两年热门红盘“蟠龙天地”，西侧是建设中的蟠龙新天地，距离17号蟠龙路站与诸光路站都很近。经济观察网注意到，该地房地联动价6.4万元/平方米，而周边的同类二手房售价已经超过8万元/平方米，倒挂空间较大，去化压力较小。该地块最终被华发&南通瑞城联合体拿下，成交总价19.19亿元，楼面价约3.87万元/平方米，溢价率8.98%。

值得注意的是，虽然参拍企业中民企有近20家，3家为混合所有制企业，但最终19宗地块中，14宗地都被央国企和地方国资竞得，占比超过7成。拿地数量最多的是中铁建、保利发展、象屿、金地、招商蛇口(001979)和万科，均为2块。

因“围标”事件遭禁，时隔3年再回上海土拍场的华润、万科、中海同样引发关注。从结果来看，华润以30.15亿元竞得的青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块，作为大虹桥板块的一幅热门地块，该地块共吸引包括建发联发联合体、大华、招商南山联合体、中海等13组约20家房企参与竞参拍。

万科在首日和印力联合体以底价37.83亿元竞得松江区富林街道一宗商住用地后，又在土拍最后一天联合中铁建75.49亿元竞得闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，溢价率为8.98%，该地块也是本次上海土拍中总价最贵的一块。

中海颗粒则无收。据了解，华润一共报名了12家地块，万科报名了10块，中海报名了7块。

进入一次性报价环节后，运气的成分较大一些，报名块数多的企业拿到的几率更大。资金雄厚的国央企基本上采用“广撒网”的方式。华东某房企投拓人士告诉经济观察网，前期政府主导的地块推介会上，现场大部分都是国央企，问及意向地块时，几家央企发言表态几乎都是“应上尽上”，只要是看中的地块均打款报名。据经济观察网不完全统计，19宗地块中，招商报名了15块，建发报名了13宗地块，保利和华发各报名11宗。

上海市场很“安全”，上述投拓人士这样认为，这一批次的地块虽然大多地处外环，但位置都不错，且体量不大，比如青浦西虹桥龙联路是几百套的新房体量，叠加地理位置优势，资金流速快。他同时表示，首批土拍“过热”，他所在企业希望参加下半年的批次，看能否“捡漏”。他透露，通过和政府沟通得知，上海今年确保四批次供地，力争五批次。

土拍热与上海新房市场“打新”热潮持续不无关系。根据克而瑞数据，今年一季度，上海新房去化率为79%。春节后有43个新盘开盘，其中23个盘“日光”。在今年2月的认筹热度已转化成开盘后，3月新盘去化率攀升至87%，多数楼盘去化达到8成以上。

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